Wohnungsmarkt Essen

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM ESSENER WOHNMARKT

Wer sich im größten Ballungsraum Deutschlands behaupten will, muss etwas bieten. Ob als Konzernsitz mit Shopping-Flair, als Hochschulstandort oder grünste Stadt Nordrhein-Westfalens – Essen hat seinen Platz als lebenswerte Metropole gefunden.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Relativ moderate Mietsteigerung

• Dass der Essener Wohnungsmarkt im bundesweiten Vergleich spürbar ausgeglichener ist als in vielen anderen Großstädten, zeigt sich auch an der Mietpreisentwicklung der letzten Jahre. Seit 2014 haben sich die Angebotsmieten über alle Wohnlagen im Median um rund 30 % erhöht, womit sie deutlich niedriger liegen als in den A-Städten. Trotzdem ist ein kontinuierlicher Aufwärtstrend erkennbar, der sich auch im schwierigen Corona-Umfeld 2020 fortgesetzt hat. Mit einem Zuwachs um 4 % haben sich die Angebotsmieten im Mittel auf rund 7,40 €/m² erhöht.
• Die Unterschiede zwischen den Wohnlagequalitäten fallen dabei überwiegend gering aus. Am stärksten zugelegt haben seit 2014 die einfachen Stadtviertel mit 32 %, wohingegen in den Lagen mit sehr guter Qualität lediglich ein Anstieg um 18 % zu beobachten war. Auch dies ist ein Indiz dafür, dass der Nachfragedruck im Markt bislang noch überschaubar ist. Dies spiegelt sich auch im relativ geringen absoluten Unterschied der mittleren Mieten in einfachen Lagen (7,20 €/m²) und sehr guten Lagen (9,00 €/m²) wider. 

• Bei der Analyse auf Stadtteilebene zeigt sich eine Besonderheit Essens. Während sich im stärker durch den Bergbau und Zechensiedlungen geprägten Norden überwiegend die einfachen Wohnlagen finden, sind die höherwertigen Wohngebiete im Süden konzentriert, wobei die A 40 grob als Grenze fungiert. Eine so klare qualitative Zweiteilung von Wohnlagen ist in deutschen Städten nur selten zu beobachten.
• Vor diesem Hintergrund überrascht es auch nicht, in welchen Stadtteilen die höchsten Angebotsmieten aufgerufen werden. An der Spitze steht Bredeney, wo aktuell 10,00 €/m² anzusetzen sind. Gleichzeitig ist dies die einzige Lage, in der im Mittel die 10-€/m²-Marke erreicht wird. Auf Platz zwei folgt Rüttenscheid mit 9,30 €/m², wo sich die Nähe zur lebhaften und vielfältigen Rü sowie zum Grugapark widerspiegelt. Angebotsmieten von im Mittel 9,00 €/m² oder leicht darüber werden außerdem noch in Fischlaken / Heidhausen / Werden sowie in Stadtwald / Rellinghausen aufgerufen.
• Die höchste Dynamik weisen bei der Mietentwicklung dagegen erwartungsgemäß die einfachen Lagen im nördlichen Stadtgebiet auf, da dort vermutlich gewisse Nachholeffekte eingesetzt haben. Zu nennen sind hier u. a. das Nordviertel mit einem Mietzuwachs von 49 % seit 2014, Altenessen-Nord (43 %), Frillendorf (37 %) oder auch Dellwig mit einem Plus von 35 %.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Trotz Anstieg noch günstig

• Wie auch in vielen anderen Städten zu beobachten, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Essen spürbar dynamischer entwickelt als die Mieten. Seit 2014 haben die Angebotspreise über alle Lagen im Mittel um rund 60 % zugelegt und damit etwa doppelt so stark wie die Mieten. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass sich der Aufwärtstrend beschleunigt, sodass 2020 ein Zuwachs um 17 % registriert wurde.
• Zwischen den Lagen mit unterschiedlicher Wohnqualität waren keine gravierenden Abweichungen zur durchschnittlichen Preisentwicklung zu erkennen. Im bundesweiten Vergleich liegen die Wohnungspreise mit aktuell rund 1.830 €/m² weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau. Dies gilt insbesondere auch für die sehr guten Lagen, wo im Mittel knapp 2.870 €/m² aufgerufen werden.

• Ein Grund für das moderate Preisniveau ist im vorhandenen Wohnungsbestand zu sehen. Aufgrund der geringen Neubautätigkeit besteht der Großteil aus vergleichsweise einfachen Objekten aus der Nachkriegszeit, für die keine vergleichbaren Preise wie für moderne Neubauwohnungen aufgerufen werden können.  
• Da verwundert es nicht, dass selbst in den Toplagen Angebotspreise notiert werden, die im Mittel nur knapp über der 3.000-€/m²-Schwelle liegen. Am meisten zahlen müssen Käufer erwartungsgemäß in Bredeney, wo das Preisniveau bei rund 3.320 €/m² liegt. Angebotspreise von im Mittel über 3.000 €/m² sind aktuell außerdem noch in Werden (3.200 €/m²) sowie in Rüttenscheid (3.165 €/m²) zu beobachten.

• Anders als im Mietwohnungsmarkt lässt sich bei den Lagen mit den größten Preissteigerungen keine so eindeutige räumliche Verteilung verzeichnen, da die Entwicklung hier nicht zuletzt durch das begrenzte Angebot an Neubauwohnungen beeinflusst wird. Neben Rüttenscheid, wo sich die Angebotspreise mehr als verdoppelt haben (113 %), weisen auch Steele (85 %) sowie das Südviertel und Schonnebeck mit jeweils +77 % überproportionale Wachstumsraten auf.
• In der mittelfristigen Perspektive bieten vermutlich auch die guten und sehr guten Lagen im nordwestlichen Stadtgebiet, z. B. Bedingrade, Borbeck oder Frintrop, noch ein erhebliches Wachstumspotenzial.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Wenig modernes Angebot

• Nachdem die Mietentwicklung in den letzten Jahren angezogen hat, kann auch eine stärkere Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern beobachtet werden. Vor allem überregionale Investoren sowie institutionelle Anleger richten ihr Augenmerk in Erwartung weiterer Mietsteigerungspotenziale zunehmend auf Essen.
• Im Blickpunkt der Käufer stehen insbesondere relativ junge und moderne Objekte mit guter Vermietungssituation. Aufgrund der ausgeprägten Zweiteilung mit den eher einfachen Lagen im Norden und den Wohnstandorten mit höherer Qualität im Süden reflektiert die Nachfrage deutlich stärker auf die im südlichen Stadtgebiet gelegenen Stadtteile. 
• Die Schwerpunkte der Nachfrage decken sich aber häufig nicht mit dem Angebot. Hierfür ist einerseits die geringe Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit verantwortlich, andererseits die Tatsache, dass primär ältere Objekte an den Markt gegeben werden, die häufig bauliche Probleme oder einen größeren Renovierungsstau aufweisen. Mangels Alternativen greifen Investoren aber auch in diesem Marktsegment zu.  
• Die skizzierte Situation spiegelt sich in den durch die Gutachterausschüsse dokumentierten Verkaufsfällen wider. Mit 606 registrierten Transaktionen wurde 2019 ein neuer Rekord aufgestellt, der sich allerdings im erfassten Geldumsatz von 439 Mio. € nur teilweise niederschlägt. Ersichtlich wird dies anhand des durchschnittlichen Volumens pro Verkaufsfall, das lediglich bei 1,4 Mio. € lag. Dies ist einer der niedrigsten Werte der letzten 15 Jahre, der auf eine eher unterdurchschnittliche Qualität vieler Objekte hindeutet.
• Dass die wenigen Neubauobjekte vor diesem Hintergrund auf eine große Nachfrage treffen, wird durch die Preisentwicklung unterstrichen. Die Vervielfältiger sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, sodass für Neubauobjekte im Spitzensegment mittlerweile das 28-Fache der jährlichen Netto-Mieteinnahmen anzusetzen ist.