ZAHLEN UND FAKTEN ZUM ESSENER WOHNMARKT
Der Mix macht’s – ob industrielle Basis, eine Konzerndichte wie sonst nur in Metropolen, viele Hochschul- und Forschungseinrichtungen oder Dienstleistungszentrum – Essen bietet für jeden etwas. Auch einen funktionierenden Wohnungsmarkt.
- Zwar ist die Bevölkerung seit 2014 auch in Essen leicht um rund 2 % gewachsen, im Gegensatz zu vielen anderen Großstädten in Deutschland zeigt sich die Einwohnerzahl allerdings seit etwa sechs Jahren ziemlich konstant. Ein Grund hierfür ist sicherlich in der hohen Verdichtung des Ruhrgebiets zu sehen. Selbst bei einer Wohnortentscheidung außerhalb der unmittelbaren Stadtgrenzen bleiben die Vorteile des Ballungsraums und die gute Erreichbarkeit erhalten. Das erhöht die Wahlmöglichkeiten bei der Wohnungssuche. Als positive Konsequenz aus dieser Situation zeigt sich der Essener Wohnungsmarkt deutlich ausgeglichener als beispielsweise in den A-Städten.
- Dazu beigetragen hat auch eine seit 2017 gestiegene Neubautätigkeit mit jährlichen Fertigstellungszahlen zwischen 900 und gut 1.000 Wohneinheiten. Damit konnte der Anstieg der Haushaltszahlen zwar nicht vollständig, aber weitestgehend kompensiert werden. Dies spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider, die mit 3 % immer noch im Bereich einer benötigten Fluktuationsreserve liegt.
- Da auch zukünftig weiteres Angebot durch mehrere Großprojekte geschaffen wird, scheint auch mittelfristig ein weitestgehend ausgewogener Wohnungsmarkt das wahrscheinlichste Szenario zu sein. Vor allem der Essener Westen rückt dabei zunehmend in den Fokus der Projektentwickler.
- Zu nennen sind hier u. a. die Maßnahme Essen 51, mit der sogar ein neuer Stadtteil im Nordwesten geplant wird, oder der Weberplatz. Darüber hinaus plant die LEG die Schaffung von rund 300 neuen Wohneinheiten im Essener Westen. Aber nicht nur dort, sondern auch an weiteren, zentraleren Standorten gibt es spannende Entwicklungen. Als ein Beispiel für innerstädtische Quartiersentwicklungen steht das Literatur Quartier im Südviertel.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Moderate Mietentwicklung im bundesweiten Verleich
- Vor dem Hintergrund des größeren Wohnungsangebots sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren weniger stark gestiegen als in vielen anderen Ballungsräumen. Im Zeitraum von 2014 bis 2021 hat sich die Median-Angebotsmiete für Bestandsobjekte über den Gesamtmarkt betrachtet um rund ein Drittel erhöht. Die Durchschnittsmiete liegt mit 7,65 €/m² absolut betrachtet weiterhin auf einem niedrigen Niveau. 2021 hat sich der Mietanstieg außerdem etwas verlangsamt und fällt mit rund 3 % im Vorjahresvergleich relativ gering aus.
- Bemerkenswert ist vor allem, wie ausgeglichen und homogen sich die Entwicklung in fast allen Lagen vollzogen hat. In Standortbereichen mit guter und sehr guter Wohnqualität fällt der Anstieg mit jeweils 2 % sogar leicht unterdurchschnittlich aus. Durch die insgesamt sehr gleichlaufende Entwicklung wird noch einmal unterstrichen, dass der Essener Wohnungsmarkt weniger unter besonders ausgeprägten Engpasssituationen leidet als einige Vergleichsstädte.
- Die höchsten Angebotsmieten im Bestand werden erwartungsgemäß in den hochwertigen und über die Stadtgrenzen hinaus bekannten Vierteln aufgerufen. Mit einer Median-Angebotsmiete von 10 €/m² erreicht Bredeney dabei als einzige Lage einen zweistelligen Wert und führt das Ranking an. Mieten jenseits der 9,00-€/m²-Marke werden außerdem noch in Rüttenscheid, im Bereich Fischlaken / Heidhausen / Werden sowie im Umfeld von Stadtwald/Rellinghausen notiert.
- Die stärkste Dynamik seit 2014 verzeichnete die Lage Nordviertel/Stoppenberg. Hier stieg die aufgerufene Median-Miete in Bestandswohnungen um rund 58 %. Stärkere Zunahmen zwischen 40 und 50 % verzeichneten außerdem noch Lagen wie Altenessen-Nord, Frillendorf, Bergerhausen oder Überruhr.
- Zukünftig dürften sich vor allem Stadtteile mit aktuell noch vergleichsweise niedrigen Bestandsmieten etwas dynamischer entwickeln. Dies gilt nicht zuletzt für das westliche Stadtgebiet, wo durch die oben skizzierten Projektentwicklungen positive Ausstrahlungseffekte zu erwarten sind, die insgesamt zu einer Aufwertung der Wohnqualität beitragen dürften. Hiervon könnten auch Bestandsobjekte im erweiterten Einzugsgebiet in gewissem Umfang profitieren. Beispielhaft genannt werden können dabei Stadtteile wie das Westviertel, Altendorf, Frohnhausen oder auch Bochold.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Starker Preisanstieg hält an
- Wie auch in anderen Städten haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Essen anders entwickelt als die Mieten. Während im Mietwohnungsmarkt nur moderate Zuwächse zu beobachten waren, haben die Median-Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand spürbar zugelegt. Über den Gesamtmarkt betrachtet haben sie 2021 um fast 16 % angezogen und knüpfen damit nahtlos an die Vorjahresentwicklung an. Im bundesweiten Vergleich bewegt sich Essen mit den aktuellen Preissteigerungen im Mittelfeld der Großstädte. Über den analysierten Gesamtzeitraum seit 2014 sind die Mieten um 85 % gestiegen. Ein wesentlicher Grund für die große Dynamik liegt im Wohnungsbestand begründet, der in weiten Teilen Objekte aus der Nachkriegszeit umfasst. Aufgrund der insgesamt eher einfachen Qualität vieler Wohnungen ist in Essen ein niedriges Ausgangsniveau vorhanden, das bei anhaltender Nachfrage erhebliches Steigerungspotenzial bietet.
- Unterstrichen wird diese Aussage durch die Tatsache, dass vor allem die Preise in den Lagen mit durch-schnittlicher Wohnqualität (+20 %) sowie den einfachen Lagen (+19 %) überproportional gestiegen sind. Demgegenüber verlief die Entwicklung in den sehr guten und guten Lagen etwas langsamer. Allerdings war auch in diesen Stadtteilen 2021 eine prozentuale Zunahme von jeweils rund 12 % zu verzeichnen.
- Selbst in Premiumlagen befinden sich die Median-Angebotsmieten für Eigentumswohnungen unterhalb von 4.000 €/m². Am teuersten ist es im beliebten Bredeney, wo im Durchschnitt 3.560 €/m² aufgerufen werden. Preise jenseits der 3.000-€/m²-Marke werden darüber hinaus noch in Rüttenscheid notiert, wo je nach Mikrolage zwischen 3.160 und 3.380 €/m² anzusetzen sind. Im präferierten Umfeld der Lage Rellinghausen/Stadtwald sind Eigentumswohnungen im Bestand dagegen schon für im Median 2.690 €/m² zu bekommen.
- Die größte Dynamik der Kaufpreisentwicklung seit 2014 verzeichnen vor allem Stadtviertel mit einer eher durchschnittlichen oder sogar einfachen Wohnqualität, da hier das höchste Aufholpotenzial besteht. Zu nennen sind beispielhaft Standorte wie Altenessen-Süd (+162 %), Altendorf (+130 %), Steele (+128 %) oder Frohnhausen (+118 %).
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Gemischt genutzte Immobilien im Fokus
- Die starke Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als krisensichere Anlage, die während der Corona-Pandemie noch zugenommen hatte, hat sich mittlerweile etwas gewandelt. Im Jahr 2021 wurden zunehmend wieder gemischt genutzte Objekte gesucht, die neben Wohnungen einen gewissen gewerblichen Nutzungsanteil aufweisen. Bei den Investoren stehen vor allem überregionale Käufer sowie professionelle Projektentwickler, die Optimierungspotenziale heben wollen, im Blickpunkt. Räumlich betrachtet richtet sich die Nachfrage vor allem auf die südlichen und zentralen Stadtteile, wie z. B. West- und Südviertel, Rüttenscheid oder Bredeney.
- Beim Angebot ist eine Zweiteilung zu beobachten. Bei älteren Objekten mit Baujahren zwischen 1950 bis 1960 ist durchaus ein größeres Angebot vorhanden. Viele dieser Häuser weisen Instandhaltungsbedarf oder schlechtere Energiekennwerte auf, die den neuen ESG-Anforderungen nicht mehr entsprechen. Im anlegerseitig bevorzugten Segment der jüngeren Objekte ab Baujahr 1980 ist das Angebot dagegen begrenzt.
- Demzufolge lag der Investmentumsatz mit Mehrfamilienhäusern laut Gutachterausschuss 2020 mit 422 Mio. € leicht unter den beiden Vorjahreswerten. Im langjährigen Vergleich ist es allerdings trotzdem ein sehr gutes Ergebnis. Auch die mit 559 hohe Anzahl der Verkaufsfälle spricht für einen insgesamt lebhaften Markt. Auffallend ist die kleinteilige Struktur, die im durchschnittlichen Kaufpreis von lediglich 1,3 Mio. € pro Objekt zum Ausdruck kommt. Hier spiegelt sich allerdings auch das im bundesweiten Vergleich niedrige Mietpreisniveau wider.
- Die Attraktivität von Mehrfamilienhäusern kommt in einer steigenden Kaufpreisentwicklung zum Ausdruck. Wie auch an anderen Standorten sind die Vervielfältiger für Neubauobjekte weiter gestiegen und liegen in der Spitze mittlerweile beim 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Essen aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.