Wohnungsmarkt Frankfurt

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM FRANKFURTER WOHNMARKT

Bei Frankfurt denkt jeder sofort an Business, Banken, Skyline und Flughafen. Aber die Metropole im Rhein-Main-Gebiet verfügt auch über einen der spannendsten Wohnungsmärkte Deutschlands, der zunehmend mit einem zu knappen Angebot kämpft.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Preisanstieg auf breiter Front

• Die große Nachfrage spiegelt sich nicht zuletzt in der Mietpreisentwicklung der letzten Jahre wider. Seit 2014 haben sich die mittleren Angebotsmieten um knapp ein Drittel erhöht, sodass sie aktuell bei 15 €/m² notieren. Im bundesweiten Vergleich kommen nur die beiden süddeutschen Outperformer München und Stuttgart auf höhere Werte. Auch das schwierige konjunkturelle Umfeld während der Corona-Pandemie konnte den dynamischen Aufwärtstrend nicht stoppen, sodass im Jahr 2020 ebenfalls ein Mietpreisanstieg von 5 % zu beobachten war. 
• Dass Frankfurt gemeinsam mit München zu den Städten mit dem markantesten Nachfrageüberhang gehört, wird durch die sehr homogene Entwicklung der Mietpreisanstiege eindrucksvoll unterstrichen. Unabhängig von der Qualität der Wohnlage bewegen sich nahezu alle Teilmärkte mit ihren Zuwächsen relativ dicht am Mittel des Gesamtmarktes. Lediglich in den einfachen Lagen haben die Mieten mit +35 % etwas stärker angezogen. Dieses Ergebnis zeigt, dass der ausgeprägte Nachfrageüberhang in allen Marktsegmenten wirksam wird und nicht nur in ausgewählten Stadtteilen auftritt.

• Die höchsten Angebotsmieten werden erwartungsgemäß in der Alt- und Innenstadt, z. B. rund um den Römer oder die Zeil, aufgerufen. Hierbei handelt es sich auch um die einzigen Teillagen, in denen mit aktuell 22,85 €/m² im Mittel die 20-€-Schwelle übertroffen wird. Das hochwertige Angebot speist sich dabei nicht nur aus Neubauten, etwa exklusiven Wohntürmen, in denen der Ausblick und eine hochwertige Ausstattung die Angebotsmieten nicht selten auf über 30 €/m² steigen lassen, sondern auch aus modernisierten bzw. rekonstruierten Beständen wie beispielsweise dem Dom-Römer-Quartier, das von 2012 bis 2018 umgesetzt wurde.
• Aber auch das Westend-Süd (19,15 €/m²), das Nordend-West (18,35 €/m²) oder das Westend-Nord (18,30 €/m²) zählen zu den hochpreisigen Teillagen.
• Durch die Wirtschaftsstruktur Frankfurts, mit einem großen Anteil hochwertiger Finanz- und Beratungsdienstleistungen, ist auch ein breites Nachfragepotenzial für luxuriöse, zentral gelegene Wohnungen vorhanden. So lässt es sich erklären, dass in der Alt- und Innenstadt nicht nur die höchsten Mieten aufgerufen werden, sondern mit +90 % auch der stärkste Zuwachs seit 2014 zu beobachten ist. Davon abgesehen verzeichnen eher einfache und durchschnittliche Wohnlagen überproportionale Anstiege. Zu nennen sind hier u. a. Nied (+43 %), Griesheim (+40 %) oder Rödelheim (+39 %). 

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Preise teilweise verdoppelt

• Vor dem Hintergrund der skizzierten Angebots-Nachfrage-Relation ist es nicht verwunderlich, dass neben den Mieten auch die Wohnungspreise stark gestiegen sind. Wie auch in vielen anderen Standorten fiel der Zuwachs sogar noch deutlich stärker aus als bei den Mieten, wofür in gewissem Umfang sicher das ausgesprochen günstige Finanzierungsumfeld verantwortlich ist.
• In den letzten 6 Jahren seit 2014 haben die Angebotspreise im Mittel um 83 % auf aktuell gut 5.860 €/m² angezogen. Auch im Vorjahr hat sich dieser Trend mit einem Plus von rund 11 % in nahezu unvermindertem Tempo fortgesetzt.

• Mehr als verdoppelt haben sich Wohnungspreise in den einfachen Lagen, wo mittlerweile 4.270 €/m² (+108 %) aufgerufen werden, sowie in den Lagen mit durchschnittlicher Wohnqualität, in denen die aktuellen Angebotspreise bei knapp 5.480 €/m² (+104 %) notieren. Im direkten Vergleich fällt die Steigerung in den sehr guten Lagen mit rund zwei Dritteln auf gut 7.250 €/m² schon fast bescheiden aus.
• Zu den teuersten Stadtteilen zählen erwartungsgemäß das West- und Nordend. Mit einem Median-Angebotspreis von 9.250 €/m² führt das Westend-Nord die Rangliste der exklusiven Lagen an und überschreitet als einzige Lage die 9.000-€-Marke. Nur knapp dahinter folgen das Nordend-West mit rund 8.870 €/m² und das Westend-Süd mit knapp 8.400 €/m².

• In die Phalanx der traditionellen Luxus-Viertel eingereiht hat sich außerdem aber auch der noch relativ junge Standortbereich Gallus / Europaviertel, in dem sich aufgrund des in den letzten Jahren entstandenen modernen Angebots die Preise seit 2014 im Schnitt fast verdreifacht haben. Aktuell werden hier im Mittel Kaufpreise von gut 8.650 €/m² aufgerufen. Damit weist diese Lage auch die mit Abstand stärkste Steigerung der letzten 6 Jahre auf (+191 %). Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich die Angebotsstruktur und -qualität erheblich verändert hat, und heute nur noch bedingt mit der Ausgangssituation 2014 vergleichbar ist.  
• Ansonsten sind aufgrund der niedrigen Ausgangsbasis vor allem in einfachen und durchschnittlichen Lagen überproportionale Steigerungsraten zu verzeichnen. Zu nennen sind hier u. a. Griesheim mit +169 %, Hausen/Praunheim (+166 %) oder auch Rödelheim mit einem Anstieg um 150 %.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Weiterhin zu wenig Angebot

• An der Situation, dass die käuferseitige Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern deutlich höher ist als das vorhandene Angebot, hat sich auch im Zuge der Corona-Pandemie nichts geändert. Sowohl private als auch institutionelle Investoren suchen vor allem rein wohnwirtschaftlich betriebene Anlagen, sind aber auch bereit, kleinere Gewerbeanteile im Objekt zu akzeptieren, sofern sie nachhaltig vermietbar sind. Steigendes Interesse lässt sich vor allem für Standorte mit einfacher und durchschnittlicher Wohnqualität ausmachen, da Käufer hier die größten Mietsteigerungspotenziale erwarten.  
• Das Angebot hat sich tendenziell sogar noch verringert, da viele Eigentümer trotz hoher Preise keine Alternativanlagen sehen, in denen die Erlöse mit einem vergleichbaren Rendite-Risiko-Profil reinvestiert werden könnten. Etwas anders stellt sich der Markt bei Objekten mit schwierigen Rahmenbedingungen (z. B. Vermietungssituation, baulicher Zustand) dar, bei denen ein leicht steigendes Angebot erkennbar ist.  
• Dass insgesamt ein zu geringes Angebot am Markt ist, verdeutlicht auch die Entwicklung der Zahlen der Gutachterausschüsse. Zwar konnte 2019 mit einem Geldumsatz von rund 1,43 Mrd. € ein sehr gutes Ergebnis erzielt werden, die Anzahl der Verkäufe lag mit gut 400 Fällen aber nur auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Verantwortlich für den Anstieg des Investmentvolumens war demzufolge in erster Linie der höhere Preis pro Verkaufsfall. Mit 3,5 Mio. € erreichte er 2019 den höchsten bisher registrierten Wert.
• Die weiter gestiegenen Preise für Mehrfamilienhäuser werden auch durch die Entwicklung der zu zahlenden Kaufpreisfaktoren unterstrichen, die auch in den letzten Jahren weiter gestiegen sind. Für Neubauobjekte im Spitzensegment sind sie mittlerweile bei dem 33-Fachen anzusetzen. Trotzdem wäre ein höheres Transaktionsvolumen aufgrund der starken Nachfrage durchaus möglich. Der limitierende Faktor ist und bleibt aber das zu geringe Angebot.