ZAHLEN UND FAKTEN ZUM FRANKFURTER WOHNMARKT
Frankfurt ist der Prototyp einer agilen Business-Metropole. Da verwundert es nicht, dass die Stadt auch als Wohnstandort eine besondere Attraktivität ausstrahlt und sich das Angebot aufgrund der Bevölkerungszunahme stark reduziert hat.
- Nachdem Frankfurt viele Jahre einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg zu verzeichnen hatte, hat sich die Einwohnerzahl 2021 kaum noch verändert. Nach Zahlen der Stadt Frankfurt war gerade im ersten Halbjahr ein erheblicher negativer Wanderungssaldo zu beobachten, der allerdings in der zweiten Jahreshälfte teilweise wieder ausgeglichen werden konnte. Mitverantwortlich für die Fortzüge dürften in gewissem Maße auch Auswirkungen der Corona-Pandemie sein, durch welche die konjunkturelle Entwicklung gebremst wurde.
- Trotzdem ist der Frankfurter Wohnungsmarkt weiterhin sehr angespannt. Die Fertigstellungszahlen der letzten Jahre haben nicht ausgereicht, um das Angebot deutlich auszuweiten. Zwischen 2014 und 2020 wurden im Durchschnitt lediglich gut 3.670 neue Wohneinheiten p. a. fertiggestellt. Im Jahr 2020 wurde dieser Schnitt mit nur rund 3.370 Wohnungen sogar noch unterboten. Zum Ausdruck kommt der Angebotsengpass nicht zuletzt in der sehr niedrigen Leerstandsquote, die bei 0,2 % liegt. Von den deutschen A-Städten weist nur München einen solch niedrigen Wert auf.
- Mehr Neubautätigkeit als in den letzten Jahren bleibt also auch zukünftig das ambitionierte Ziel in der Mainmetropole. Quartiersentwicklungen wie das Schönhof-Viertel im Frankfurter Westen, in dem insgesamt etwa 2.000 Wohnungen entstehen, von denen rund 30 % als geförderter Wohnraum vorgesehen sind, können dabei helfen, die Angebotslücke zumindest etwas zu schließen. Kurz- und mittelfristig dürften die aktuell geplanten Vorhaben aber noch nicht ausreichen, um eine spürbare Angebotsausweitung zu erreichen.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Mietwachstum kurzzeitig gestoppt
- Nachdem die Angebotsmieten in Frankfurt seit 2014 im Bestand um insgesamt 29 % zugelegt haben, war 2021 erstmalig ein leichter Rückgang um gut 2 % zu beobachten. Ausschlaggebend hierfür war ein überproportional großes Angebot an älteren und preisgünstigen Wohnungen, die den Median-Wert entsprechend beeinflusst haben. Diese Entwicklung könnte möglicherweise im Zusammenhang mit den oben erwähnten Wanderungsverlusten stehen, die als Folge vermutlich zu einer stärkeren Angebotsausweitung gerade im preisgünstigeren Segment geführt haben. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob es sich bei der aktuellen Mietentwicklung möglicherweise nur um ein temporäres Phänomen oder den Beginn einer Trendumkehr handelt.
- Bei der aktuellen Mietpreisentwicklung sind allerdings gewisse Unterschiede in den einzelnen Teillagen des Marktes erkennbar. Während die Median-Miete in den Lagen mit durchschnittlicher Wohnqualität 2021 mit rund 13,95 €/m² nahezu stabil geblieben ist, hat sie in den einfachen Lagen um rund 4 % auf aktuell 12,75 €/m² nachgegeben. Aber auch in Vierteln mit sehr guter Wohnqualität wurde ein Rückgang um etwa 5 % auf jetzt 16,70 €/m² verzeichnet.
- Besonders hohe Angebotsmieten werden vor allem in hochwertigen Innenstadtlagen registriert. Mit Abstand an der Spitze liegt der Bereich Innenstadt / Altstadt im Umfeld des Römers und des Mains. Hier liegt die Median-Miete der Angebote bei stolzen 21,95 €/m². Mehr als 19 €/m² werden außerdem noch im Westend-Nord in Universitätsnähe aufgerufen (19,40 €/m²). Aber auch in den Lagen Westend-Süd (17,85 €/m²) und Nordend-Ost (17,25 €/m²) liegen die Angebotsmieten weiterhin auf einem hohen Niveau.
- Wie beliebt gerade die Innenstadt / Altstadt ist wird deutlich, wenn man sich die Mietentwicklung seit 2014 anschaut. Mit einer Steigerung um 83 % wird hier die mit Abstand größte Dynamik aller Frankfurter Stadtviertel erreicht. Leicht überproportionale Anstiege in der längerfristigen Betrachtung weisen ansonsten vor allem Stadtteile mit einfacher Lagequalität und relativ niedrigen Ausgangsniveaus auf. Hierzu gehören beispielsweise Griesheim, wo eine Zunahme von 35 % zu beobachten ist, oder auch Höchst / Unterliederbach und Nied, wo die Mieten seit 2014 jeweils um 34 % gestiegen sind.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Kaufpreiswachstum setzt sich fort
- Anders als bei den Mieten hat sich die Dynamik bei den Preisen für Eigentumswohnungen im Jahr 2021 ungebremst fortgesetzt. Mit einem Median-Angebotspreis über alle Lagen von gut 6.080 €/m² hat sich das Preisniveau um knapp 4 % erhöht. Seit 2014 haben die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand damit im Mittel um 90 % zugelegt, womit Frankfurt bei der Dynamik gleichauf mit München und Stuttgart liegt.
- Innerhalb der Wohnlagen Frankfurts gibt es aber durchaus unterschiedliche Entwicklungen. Während die Stadtteile mit durchschnittlicher Wohnqualität mit gut 5.450 €/m² im Vorjahresvergleich ein nahezu stabiles Kaufpreisniveau aufweisen, war bei einfachen Lagen ein starker Anstieg um fast 15 % auf jetzt knapp 4.900 €/m² zu beobachten. Eine derartige Entwicklung ist auch in anderen Großstädten zu verzeichnen. Ebenfalls spürbar gestiegen sind die Preise in guten Wohnlagen, wo sie mit gut 7.540 €/m² um fast 10 % höher liegen als ein Jahr zuvor.
- Zu den teuersten Premiumlagen, in denen die Median-Angebotspreise jenseits der 8.000-€/m²-Marke liegen, zählen erwartungsgemäß sowohl das Westend als auch das Nordend. Im Westend-Süd werden mit im Mittel 9.200 €/m² nicht nur die höchsten Preise aufgerufen, es wird sogar die 9.000-€/m²-Schwelle übertroffen. Zum Club der besonders hochwertigen Lagen zählen außerdem noch der Bereich Gallus / Europaviertel mit 8.710 €/m² sowie Riedberg, wo im Median 8.280 €/m² notiert werden.
- Die größte Steigerung seit 2014 hat sich in der Lage Hausen / Praunheim vollzogen. Mit aktuell 5.430 €/m² haben sich die Kaufpreise in den letzten sieben Jahren mehr als verdreifacht. Starke Zuwächse (+193 %) verzeichnet auch der Standortbereich Gallus / Europaviertel, wo die Nachfrage vielfach auf ein hochwertiges und modernes Neubauangebot trifft. Auf den weiteren Plätzen folgen Griesheim (+180 %), Nied (+141 %) und das Bahnhofsviertel mit +134 %. Bemerkenswert ist, dass sich in der Spitzengruppe mit der höchsten Wachstumsdynamik Stadtviertel aus nahezu allen Lagequalitäten finden. Hierdurch wird eindrucksvoll unterstrichen, wie groß die Nachfrage in allen Marktsegmenten ist.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Weiterhin sehr hohe Nachfrage
- Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist ungebrochen hoch und tendenziell sogar noch leicht steigend. Eine Konzentration auf bestimmte Marktsegmente lässt sich dabei nicht erkennen. Im Gegenteil – gesucht werden alle Objekttypen und Altersklassen. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt die breit aufgestellte Investorenstruktur, die zunehmend auch private Anleger:innen umfasst, bei denen in der jüngsten Vergangenheit eine wachsende Professionalisierung zu beobachten ist.
- Im Ergebnis ist nach wie vor ein starker Nachfrageüberhang festzustellen, dem ein nicht ausreichendes Angebot gegenübersteht. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass gerade im Marktsegment der vollvermieteten Objekte mit marktgerechten Konzepten nur ein sehr begrenztes Angebot besteht, da deren Besitzer in der Regel nicht bereit sind, derartige Objekte zu verkaufen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass der Anteil der Objekte mit gewissen Einschränkungen und Optimierungsbedarf tendenziell wächst.
- Nach Angaben des Gutachterausschusses wurde 2020 ein Transaktionsvolumen mit Mehrfamilienhäusern von knapp 1,08 Mrd. € getätigt. Damit lag es nahezu auf gleichem Niveau wie 2017 und 2018. Lediglich 2019 wurde ein rund 50 % höherer Umsatz registriert, da in diesem Jahr allerdings auch durchschnittlich deutlich größere Objekte verkauft wurden. Die Anzahl der erfassten Verkaufsfälle liegt mit 355 etwas unter dem langjährigen Schnitt, wohingegen der durchschnittliche Kaufpreis mit 3 Mio. € die leichte Aufwärtstendenz der letzten Jahre fortsetzt.
- Der skizzierte Nachfrageüberhang führt zu erheblichem Wettbewerb, was sich auch in der Preisentwicklung für Mehrfamilienhäuser widerspiegelt. Die Kaufpreisfaktoren im Neubausegment haben vor diesem Hintergrund 2021 noch einmal spürbar angezogen und notieren aktuell in der Spitze beim 35-Fachen. Damit bewegt sich Frankfurt im Mittelfeld der deutschen A-Städte.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Frankfurt aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.