Wohnmarkt Hamburg

HAMBURG

Die Hansestadt Hamburg gehört zu den schönsten Städten Deutschlands, ist wirtschaftsstark und erlebt anhaltend hohen Zulauf: In den vergangenen fünf Jahren ist die Zahl der Einwohner um rund 6 % bzw. fast 100.000 Personen angestiegen.

• Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt damit unverändert dynamisch und sorgt für viel Bewegung am Markt. Die Angebotsseite reagiert: Seit einigen Jahren werden regelmäßig über 10.000 Genehmigungen pro Jahr für den Neubau von Wohnungen erteilt. Damit wurde das Ziel des Senats, jährlich die Voraussetzungen für den Bau von Wohnungen in fünfstelliger Anzahl zu schaffen, erfüllt.
• Auch die Zahl der Fertigstellungen erreichte einen Rekordwert. Über 10.000 Wohnungen wurden 2018 errichtet, wobei der Fokus besonders auf kleinen Wohnungen liegt: Fast zwei Drittel der neuen Wohnungen besteht aus 1 oder 2 Zimmern.
• Diese erfreulichen Zahlen können aber kurz- bismittelfristig kaum für eine ausreichende Entlastung sorgen, denn mit Ausnahme von 2017 übertraf der Zuwachs an Haushalten teils deutlich die Zahl neu errichteter Wohnungen. Eine Leerstandsquote von zuletzt nur noch 0,5 % spiegelt die anhaltend angespannte Marktlage eindrucksvoll wider.
• Weitere Bauvorhaben sind notwendig, und in der Tat drehen sich die Baukräne in Hamburg weiter. Neben vielen kleineren Bauten, zu denen oftmals Ersatzneubauten oder Nachverdichtungen in etablierten Wohnsiedlungen zählen, finden sich im Stadtgebiet zahlreiche großvolumigere Projekte (bspw. Neue
  Mitte Altona), die schon weiter fortgeschritten sind. Zudem befinden sich verschiedene Großprojekte in der Pipeline (Science City Bahrenfeld, Holsten-Brauerei, Rathausviertel in Wilhelmsburg oder der neue Stadtteil Grasbrook), die perspektivisch signifikanten Einfluss auf den Markt haben werden.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

HOCHPREISIGER ALSTERBLICK

• Diese angespannte Marktlage ist im gesamten Stadtgebiet zu spüren, sodass die Angebotsmieten stark anziehen. Im Schnitt sind sie seit 2013 um 22 % auf rund 13,20 €/m² gestiegen. Die Spanne zwischen den einfachen und sehr guten Wohnlagen hat sich dabei nicht signifikant geändert.
• In den sehr guten Lagen wurden zuletzt über 16 €/m² im Schnitt gefordert, das Mietniveau liegt damit rund 22% über dem gesamtstädtischen Mittel. Die guten Lagen klettern ebenfalls und erreichen nun erstmals die Marke von durchschnittlich 14€/m².
• Höchstmieten werden in Alsternähe und in der HafenCity aufgerufen. Vor allem in Harvestehude (Alsterlage) sind in den vergangenen Jahren luxuriöse Wohnungen entstanden, für die im Schnitt über 20 €/m² gefordert werden. Auch für einige Wohnungen in Altbauvillen werden entsprechend hohe Mieten verlangt. Im westlicheren Teil von Harvestehude ist das durchschnittliche Mietniveau mit 18,90 €/m² nur geringfügig niedriger.
• Die HafenCity mit ihren modernen Gebäuden zählt ebenfalls erwartungsgemäß zu den hochpreisigen Lagen (19,70 €/m²). Dieser junge Stadtteil entwickelt sich stetig weiter und hat sich als modernes und angesagtes Quartier etabliert.
• Die Stadtteile mit der höchsten Mietdynamik zeichnen sich hingegen oftmals durch ein eher durchschnittliches Mietniveau aus. Wilhelmsburg verzeichnet mit rund 46% das höchste Mietenwachstum der letzten Jahre. Mit durchschnittlich rund 11,70 €/m², die außerhalb der vielen genossenschaftlichen Wohnungen gefordert werden, zählt dieser Stadtteil aber immer noch zu den eher günstigeren.
• Ähnliches gilt für die Randlagen Lurup im Westen und Allermöhe im Südosten. Mehrere neuere Objekte aus den letzten Jahren erzielen hier deutlich höhere Mieten als die sonst vorherrschenden einfachen Nachkriegsbauten und Wohntürme und sorgen so für eine entsprechende Mietdynamik.
• Spannend ist die Entwicklung in Hammerbrook: Mit durchschnittlich rund 15,60 €/m² und einer Mietsteigerung von gut 39% zählt Hammerbrook mittlerweile zu den hochpreisigeren und zugleich wachstumsstärksten Stadtgebieten. Ursache sind zahlreiche neue Wohnprojekte (bspw. SonninPark), die in den letzten Jahren fertiggestellt wurden. Die oft gewerblich geprägten Viertel in Hafennähe profitieren dabei von der Strahlkraft der HafenCity, die mit der Elbphilharmonie und vielen imposanten Bauten ein Aushängeschild der Stadt geworden ist.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

HOHE DYNAMIK IN ALLEN LAGEN

• Wohnungen zur Eigennutzung oder als Anlageprodukt erfreuen sich großer Beliebtheit, und die Angebotspreise haben eine sehr dynamische Entwicklung hinter sich. Mit einem Wachstum von 51% seit 2013 haben sie sich deutlich dynamischer entwickelt als die Mieten. Insgesamt ist das Preisniveau auf durchschnittlich 4.720 €/m² gestiegen.
• Die sehr guten Lagen spielen dabei in einer eigenen Liga: 6.450 €/m² werden hier im Schnitt gefordert (+46% seit 2013). Günstiger ist es in den einfachen und durchschnittlichen Wohnlagen, wo Wohnungen im Mittel noch unter 4.000 €/m² angeboten werden. Besonders in den einfachen Lagen ist dabei jedoch eine hohe Dynamik (+73%) zu beobachten.
• Auch bei den Eigentumswohnungen finden sich die im Schnitt teuersten Angebote an der Alster. Besonders in Rotherbaum und Harvestehude werden Spitzenpreise (im Mittel 9.250 bzw. 8.700 €/m²) gefordert, wobei exklusive repräsentative Altbauvillen und moderne, neuwertige Objekte den Markt bestimmen.
• Im jungen Stadtteil HafenCity gibt es vor allem große, neue und moderne Wohnungen. Trotz des satten Preisniveaus (rund 9.120 €/m²) ist die Nachfrage hier besonders hoch, wobei die HafenCity häufig von auswärtigen Käufern angesteuert wird.
• Für Aufsehen sorgen immer wieder außergewöhnliche Wohnungen, die im Einzelfall die 10.000-€/ m²-Marke auch deutlich übertreffen können. Diese überwiegend neuwertigen und prestigeträchtigen Luxuswohnungen in der HafenCity oder direkt an der Alster erzielen Preise, die das übliche Preisniveau dieser Wohnlage nochmals toppen.
• Aber nicht nur die prominenten Stadtteile erleben weiteren Auftrieb, auch in der zweiten Reihe steigen die Preise teilweise rasant. Vor allem östlich der Innenstadt ist dies zu beobachten: In Hamm, Horn und Barmbek-Nord haben sie in den vergangenen Jahren mit über 90% am stärksten zugelegt, wenngleich hier das Preisniveau weiterhin vergleichsweise niedrig ist.
• Beachtenswert ist dabei, dass hier vor allem Wohnungen in Objekten aus der Nachkriegszeit gehandelt wurden. Diese oftmals praktisch geschnittenen Wohnungen sind aufgrund der vergleichsweise niedrigen Preise in aufstrebenden Vierteln auch als Anlageprodukt beliebt.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

OBJEKTE ALLER ART GEFRAGT

• 2018 konnte erstmals seit Jahren wieder eine deutliche Belebung am Markt beobachtet werden und die Zahl der Verkäufe stieg auf knapp 500. Dabei rücken verstärkt die Randlagen wie Wandsbek, Bramfeld oder Lohbrügge in den Fokus. Die Nachfrage weicht dabei verstärkt auf Gebiete aus, die nicht unter Millieuschutz stehen.
• Trotz dieser gestiegenen Umsatzzahlen ist das Angebot auf dem Markt für Zinshäuser sehr knapp. Die verfügbaren Mehrfamilienhäuser reichen nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Investoren sind im gesamten Stadtgebiet auf der Suche, finden jedoch oft kein entsprechendes Objekt. Gefragt sind dabei auch zunehmend Immobilien mit Gewerbeanteil, um mögliche Reglementierungen (soziale Erhaltungsverordnung, Mietpreisbremse) zu umgehen.
• Diese Marktanspannung zeigt sich auch im registrierten Geldumsatz: er legt seit Jahren kontinuierlich zu und der durchschnittlich erzielte Betrag je Transaktion betrug zuletzt rund 3,75 Mio. €. - ein Wachstum von etwa 30 % von 2013 bis 2018.
• Die Preisdynamik zeigt sich auch in der Entwicklung der Multiplikatoren. Für Neubauobjekte wird im Schnitt etwa das 29,0-Fache der Jahresnettokaltmiete erzielt. Im Bestand liegt der Wert für ein Wohnhaus in marktüblichem Zustand inzwischen beim rund 29,5-Fachen. Hier ist im weiteren Jahresverlauf nicht mit einer nachlassenden Dynamik zu rechnen – lediglich in Stadteilen mit einer sozialen Erhaltungsverordnung könnte die Nachfrage vorsichtiger agieren.
• Deutlich höher sind die Werte für Objekte in Top- Zustand und exponierter Lage, für die Vervielfältiger von 33 (Bestand) oder 31 (Neubau) erzielt werden. Zu beachten ist allerdings, dass sich die Spitzenwerte inzwischen zu stabilisieren scheinen, wenngleich es auch Zinshäuser gibt, für die Faktoren gezahlt werden, die deutlich höher liegen.