Wohnungsmarkt Hamburg

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM HAMBURGER WOHNMARKT

Die zweitgrößte Stadt Deutschlands ist unvermindert beliebt und landet bei allen Städterankings weit oben. Da verwundert es nicht, dass die Hanseaten zu den glücklichsten Menschen Deutschlands zählen und die Bevölkerung kontinuierlich wächst.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Teure Wasserlagen

• Die große Nachfrage über das gesamte Stadtgebiet hinweg zeigt sich daran, dass die Angebotsmieten überall deutlich zugelegt haben. Seit 2014 haben sie im Durchschnitt um 24 % angezogen. Bemerkenswert ist, wie ausgeglichen sich diese Entwicklung über unterschiedliche Qualitätssegmente des Marktes erstreckt hat. In allen Lagen bewegt sich der Zuwachs zwischen 21 und 28 %. Dieser Trend setzt sich auch aktuell fort, sodass selbst im Corona-Jahr 2020 Anstiege zwischen 2 und 4 % zu beobachten waren.
• Den stärksten Anstieg verzeichneten die einfachen Lagen mit 28 %, gefolgt von den Stadtteilen mit durchschnittlicher Wohnqualität, wo ein Zuwachs um 25 % registriert wurde. Erstaunlicherweise rangieren die sehr guten Lagen mit einer Steigerung um 21 % am Ende des Rankings.

• Dass Wasserlagen in der Hansestadt einen hohen Stellenwert haben, lässt sich erahnen, wenn man sich anschaut, in welchen Stadtteilen die höchsten Mieten aufgerufen werden. Hierzu gehören traditionell die Alsterlagen in Harvestehude (20,90 €/m²) oder in Rotherbaum (19,75 €/m²). Neben einer sehr hochwertigen Altbausubstanz sind hier in den letzten Jahren auch viele luxuriöse Wohnungen entstanden, die teilweise deutlich über den genannten Medianmieten angeboten werden.
• Bei aller hanseatischen Tradition mussten die etablierten Luxuslagen 2020 aber einem Newcomer den Vortritt lassen. Mit einer Median-Angebotsmiete von 21,50 €/m² führte die HafenCity das Tableau der sehr guten Lagen an. Neben der unschlagbaren Standortqualität punktet die Lage mehr und mehr auch mit einer wachsenden Urbanität. 
• Anders stellt sich die Situation der Wachstumsdynamik dar. Aufgrund des niedrigeren Ausgangsniveaus liegen hier einfache und durchschnittliche Lagen auf den vorderen Plätzen. Mit einem Mietpreisanstieg um 53 % seit 2014 liegt Fuhlsbüttel klar an der Spitze und ist der einzige Stadtteil, der die 50 %-Marke überspringt. Aber auch Wandsbek und Barmbek-Süd weisen mit 48 % einen hohen Zuwachs auf. Mit einem Anstieg von jeweils 40 % zählen auch Finkenwerder und Langenhorn zur Spitzengruppe.
• Die Verteilung der Standorte mit hoher Wachstumsdynamik unterstreicht die Aussage zur breiten Nachfrage. Egal ob im nördlichen (Fuhlsbüttel, Langenhorn), südlichen (Finkenwerder) oder östlichen Stadtgebiet (Wandsbek) – der vorhandene Nachfrageüberhang führt zu starken Mietsteigerungen.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Preise steigen weiter

• Nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise für Wohnungen, egal ob als selbstgenutzte Eigentumswohnungen oder als Kapitalanlage, haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt. Die zu beobachtende Dynamik fiel dabei noch deutlich stärker aus als im Mietwohnungsmarkt.
• Seit 2014 haben die durchschnittlichen Angebotspreise um rund 64 % auf gut 4.630 €/m² und damit knapp dreimal so stark zugelegt wie die durchschnittlichen Mieten. Diese Entwicklung hat sich auch im pandemiebedingt schwierigen Jahr 2020 fortgesetzt, wo die Angebotspreise im Schnitt noch einmal um 12 % angezogen haben.

• Analog zum Mietwohnungsmarkt weisen die einfachen Wohnlagen mit einem Anstieg um 83 % den höchsten Zuwachs auf und liegen aktuell bei knapp 3.900 €/m². Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das niedrigere Ausgangsniveau. Bemerkenswert ist aber, dass sich der prozentuale Abstand zu den Stadtteilen mit durchschnittlicher Qualität innerhalb von nur 6 Jahren mehr als halbiert hat und nur noch bei rund 9 % liegt. Hierin spiegeln sich sowohl die Aufwertung vieler Lagen, teilweise auch durch Neubauvorhaben, als auch die starke Nachfrage, getrieben auch durch sehr attraktive Finanzierungsbedingungen, wider.
• Am teuersten sind Wohnungen erwartungsgemäß in den alsternahen, exklusiven Stadtteilen, in denen teilweise sowohl hochwertige Bestands- als auch Neubauwohnungen über einen direkten Blick auf die Alster verfügen. Zu nennen sind hier u. a. Harvestehude, Winterhude oder auch St. Georg, wo jeweils durchschnittliche Angebotspreise zwischen 8.000 und 9.000 €/m² aufgerufen werden. Für Premiumobjekte werden hier im Einzelfall aber auch deutlich höhere Preise notiert.

• Die mit Abstand höchsten Angebotspreise werden mit im Schnitt gut 9.700 €/m² wiederum in der HafenCity registriert, wo es nur noch eine Frage der Zeit sein dürfte, bis die 10.000-€/m²-Schwelle übersprungen wird. Ausschlaggebend für die Spitzenposition der HafenCity ist die nicht duplizierbare Lage direkt an der Elbe.
• In einigen Lagen mit einfacher Wohnqualität, wie zum Beispiel in Horn, haben sich die Preise sogar mehr als verdoppelt, auch wenn sie mit aktuell unter 4.000 €/m² immer noch vergleichsweise günstig sind.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Nachfrage eher gestiegen

• Dass Immobilien gerade in schwierigen Zeiten eine begehrte Assetklasse sind, hat sich auch 2020 wieder bestätigt. Obwohl die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern bereits seit einigen Jahren auf hohem Niveau lag, hat sie während der Corona-Pandemie noch einmal zugenommen.
• Bemerkenswert ist die breite Palette an Käufern, die teilweise sehr unterschiedliche Risikoprofile haben. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass nahezu überall dort, wo ein entsprechendes Angebot auf dem Markt ist, auch Nachfrage vorhanden ist. Das gilt sowohl für zentrale Lagen um die Alster als auch für Standorte am Stadtrand.
• Im Fokus der institutionellen Käufer stehen vor allem Neubauten. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass für Neubauobjekte keine soziale Erhaltungsverordnung gilt und sie damit bezüglich der Mietentwicklung weniger gesetzlichen Einschränkungen unterliegen.
• Die weiter gestiegene Nachfrage wird durch die Zahlen der Gutachterausschüsse belegt. Seit 2014 ist der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2019 erreicht er seinen bisherigen Höchststand mit einem Volumen von 1,93 Mrd. €. Auch die Zahl der veräußerten Objekte lag mit über 500 so hoch wie seit 2007 nicht mehr.
• Aber nicht nur Anzahl und Volumen haben sich erhöht, sondern auch der durchschnittliche Kaufpreis pro Verkaufsfall. Mit gut 3,8 Mio. € liegt er aktuell mehr als doppelt so hoch wie noch vor 10 Jahren. Diese Entwicklung drückt sich auch in den Vervielfältigern aus, die ebenfalls seit Jahren stetig zulegen. Für Neubauobjekte im Spitzensegment sind sie mittlerweile beim 32,5-Fachen anzusetzen.

• Trotz der Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre hat der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser grundsätzlich noch jede Menge Luft nach oben. Die Nachfrage für höhere Umsätze und Verkaufsfälle ist allemal vorhanden. Limitiert wird das Ergebnis momentan nur durch ein nicht ausreichendes Angebot.