ZAHLEN UND FAKTEN ZUM HAMBURGER WOHNMARKT
Die Hansestadt bietet ihren 1,85 Millionen Einwohnern eine außergewöhnliche Lebensqualität. Kein Wunder also, dass der Zulauf weiterhin groß ist und Hamburg zu den wenigen Metropolen zählt, die auch während der Corona-Pandemie einen Bevölkerungszuwachs verzeichneten.
- Obwohl in den vergangenen zwei Jahren aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheiten im Zuge der Pandemie viele Menschen geplante Umzüge verschoben haben und die Wanderungsdynamik dadurch bundesweit deutlich abgeflacht ist, hat Hamburg seit 2019 nichtsdestotrotz mehr als 11.000 Einwohner hinzugewinnen können. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt damit ungebrochen hoch.
- Dass Hamburg überhaupt Raum für eine konstant positive Bevölkerungsentwicklung bietet, wird nicht zuletzt durch eine aktive Wohnungspolitik des Senats ermöglicht. So wurde die 2016 vom Wohnungsbauprogramm „Bündnis für das Wohnen“ eingesetzte Zielmarke von jährlich 10.000 genehmigten Wohnungen drei Jahre in Folge erreicht, ehe die Pandemie 2020 zu einem leichten Rückgang bei den Anträgen geführt hat. Dennoch konnte im selben Jahr erstmalig die symbolkräftige Marke von mehr als 10.000 fertiggestellten Wohnungen geknackt werden.
- Aber auch die langfristige Bilanz kann sich sehen lassen: Dem Plus von rund 47.500 Haushalten seit 2014 stehen gut 57.000 fertiggestellte Wohnungen gegenüber. Angesichts einer immer noch sehr niedrigen Leerstandsquote von zuletzt gerade einmal 0,5 % ist dies dennoch nur als ein Zwischenerfolg auf dem Weg zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt zu werten. Für eine nachhaltige Entlastung sind weitere Bauvorhaben zwingend notwendig.
- Und tatsächlich drehen sich die Baukräne in Hamburg an vielen Ecken. An erster Stelle zu nennen ist hier selbstverständlich weiterhin die Hafen-City. Mit der Bebauung des Quartier Elbbrücken biegt eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas allerdings langsam auf die Zielgerade ein. Der Fokus dürfte sich daher zukünftig auf neue Projekte wie die Entwicklung des Grasbrooks oder auch auf die Quartiere rund um den A7-Deckel richten.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Hafencity im Mittel am teuersten
- Trotz der insgesamt etwas abgeschwächten Wanderungsbewegung haben sich die Mieten in der Hansestadt auch während der Corona-Pandemie weiterhin positiv entwickelt. So liegt die Angebotsmiete für Bestandswohnungen im Mittel der Gesamtstadt 2021 bei 12,75 €/m², was gegenüber 2020 einem Anstieg um 3 % entspricht. Auch im langjährigen Vergleich (2021 ggü. 2014) sthet zwar ein sattes Plus von rund 28 %, allerdings liegt Hamburg damit im Vergleich der A-Standorte am unteren Ende des Spektrums.
- Ein deutliches Indiz dafür, dass die Elbmetropole die stark wachsende Wohnraumnachfrage wesentlich besser gemanagt hat als viele andere Großstädte, liefert auch die differenzierte Betrachtung des Mietanstiegs nach Lagequalitäten. Während in den meisten anderen A-Städten die mittleren Mieten in einfachen und durchschnittlichen Lagen überproportional stark zugelegt haben, ist diese Aufholbewegung in Hamburg nur schwach ausgeprägt. Die Staffelung des Mietniveaus der einzelnen Lagequalitäten pendelt seit einigen Jahren konstant im Bereich von 3 €/m² (Spanne von einfacher zu sehr guter Lage), was belegt, dass der Markt intakt ist.
- Nichtsdestotrotz gibt es dennoch Stadtteile, die vom Mietniveau her deutlich hervorstechen. An erster Stelle ist hier die HafenCity zu nennen. Die Nähe zum Wasser und die größtenteils gehobene Objektqualität treiben die mittlere Angebotsmiete auf über 23 €/m², womit sogar die westlichen Alsterlagen nicht mithalten können. So liegt das Quartier rund um den Innocentiapark in Harvestehude nur auf Platz zwei. Eine Median-Miete von 22,85 €/m² reicht aber dennoch auch im bundesweiten Vergleich für einen Platz unter den absoluten Premiumlagen. Mittlere Angebotsmieten von deutlich über 18 €/m² werden zudem auf der Uhlenhorst und in Rotherbaum aufgerufen.
- Unter den Stadtteilen mit der dynamischsten Mietentwicklung seit 2014 finden sich Quartiere unterschiedlichster Lagequalitäten. So lässt sich zwar der deutlichste Zuwachs für das hochpreisige Harvestehude (+69 %) feststellen, und auch die Uhlenhorst hat um mehr als 40 % zugelegt. Allerding finden sich mit Wandsbek, Langenhorn und auch Finkenwerder drei Stadtteile mit durchschnittlicher bzw. einfacher Lagequalität unter den dynamischsten, was vor dem Hintergrund des moderaten Ausgangsniveaus nicht weiter verwundert.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Einfach Lagen holen auf
- Unabhängig davon, ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage, die Kaufpreise für Wohnungen haben in Hamburg in den vergangenen Jahren deutlich stärker angezogen als die Mieten. Und auch während der Corona-Pandemie hat sich an diesem Trend nichts geändert. Ganz im Gegenteil: Der Preisanstieg hat seit Beginn der Pandemie sogar noch an Fahrt aufgenommen. So lag der mittlere Angebotspreis für Bestandswohnungen zuletzt bei 5.360 €/m² und damit um rund 16 % über dem Wert von 2020.
- Im Vergleich der A-Städte liegt die Hansestadt damit in Bezug auf die jüngste Dynamik zusammen mit Köln auf der Spitzenposition. Auch im langjährigen Vergleich (2021 ggü. 2014) lässt sich mit einem Plus von 89 % zwar ein satter Anstieg verzeichnen, allerdings liegt die Elbmetropole unter den Top-Städten damit eher im unteren Bereich. Lediglich Düsseldorf weist eine niedrigere Steigerungsrate auf.
- Differenziert man das Preiswachstum nach Lage, stechen vor allem die guten sowie die einfachen Lagen heraus. In beiden Kategorien haben sich die mittleren Angebotspreise seit 2014 mehr als verdoppelt. Insbesondere in den einfachen Lagen kann man dabei von einer spürbaren Aufholbewegung sprechen, die unter anderem auf den Angebotsmangel an den besseren Standorten zurückzuführen ist, sodass immer mehr Kapitalanleger auf Alternativen zurückgreifen.
- Der mit deutlichem Abstand im Mittel teuerste Stadtteil ist derweil, wie bei den Mieten, die HafenCity. Der sehr hohe Median-Angebotspreis von 11.640 €/m² für Bestandsobjekte ist vor allem darauf zurückzuführen, dass viele Wohnungen mit einem Wasserblick glänzen, naturgemäß durch die Bank jüngeren Baujahres sind und dadurch eine entsprechende Qualität aufweisen. Für Premiumobjekte können vereinzelt sogar noch deutlich höhere Quadratmeterpreise verzeichnet werden. Gleiches gilt auch in den Alsterlagen von Rotherbaum und Harvestehude, wo im Mittel ebenfalls die Marke von 10.000 €/m² geknackt wird.
- Noch deutlich entfernt von solchen Preisen ist Bergedorf, wo im Mittel 5.380 €/m² zu Buche schlagen. Der gut an den ÖPNV angebundene und bei Familien beliebte Stadtteil weist allerdings mit +138 % gegenüber 2014 stadtweit die höchste Dynamik auf.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Neubau im Fokus
- Mehrfamilienhäuser stehen in Hamburg bei Investoren weiterhin hoch im Kurs. So zeigen die zuletzt vom Gutachterausschuss veröffentlichten Verkaufszahlen für 2021 nach einem deutlichen Dämpfer im ersten Corona-Jahr 2020 wieder deutlich nach oben. Besonders beeindruckend ist allerdings vor allem der registrierte Geldumsatz. Mit 2,5 Mrd. € wurde eine neue Bestmarke gesetzt. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt dabei mit 5,2 Mio. € pro Verkaufsfall mehr als doppelt so hoch wie noch zehn Jahre zuvor.
- Der Nachfragefokus liegt jüngst deutlich stärker auf weniger zentralen Lagen, wie beispielsweise in Wandsbek, Hamm oder auch Wilhelmsburg, die infrastrukturell gut angebunden sind und nicht unter Milieuschutz stehen. Die wachsenden ESG-Taxonomie- Anforderungen führen allerdings dazu, dass ältere Bestände nicht mehr ganz so stark gefragt sind wie noch vor wenigen Jahren. Hinzu kommt, dass in Hamburg als erstem Bundesland die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten flächendeckend genehmigungspflichtig ist, was für einige Anlegergruppen sicherlich ein Grund sein könnte, eine Investition zu überdenken.
- Auf der Suche nach zukünftigen Wertsteigerungspotenzialen sind Investoren daher mittlerweile gezwungen, den Markt deutlich stärker zu sondieren. Als Konsequenz lässt sich beobachten, dass neben dem weiter stark gefragten Neubausegment auch vermehrt sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien mit Gewerbeanteilen in den Fokus der Anleger rücken.
- Das Ungleichgewicht in der Angebots- und Nachfragerelation macht sich dann auch in der Entwicklung der Verkaufsfaktoren bemerkbar. Der Spitzenmultiplier im Neubausegment hat gegenüber 2020 (32,5) einen deutlichen Sprung auf aktuell das 35-Fache gemacht. Ob sich diese Dynamik in den kommenden Monaten fortsetzt, wird auch davon abhängen, inwieweit sich die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten auf die Preisentwicklung auswirken werden.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Hamburg aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.