Wohnungsmarkt Leipzig

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM LEIPZIGER WOHNMARKT

Leipzig ist jung, kreativ und dynamisch. Eine stetig wachsende Bevölkerung, eine vielfältige kulturelle Szene und eine florierende Wirtschaft gehören, zusammen mit dem attraktiven Stadtbild, zur Erfolgsgeschichte der sächsischen Metropole.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Zentrum – dynamisch und teuer

• Leipzig weist im Vergleich mit anderen Großstädten nach wie vor ein attraktives Mietpreisniveau auf, das gerade auch auf Studenten, Kreative und Existenzgründer anziehend wirkt. Im Zuge des geringer werdenden Wohnungsangebots, das mit Modernisierungen einhergeht und Neubauten, steigen aber auch hier die Preise spürbar an. Die Angebotsmieten legten dabei seit 2014 über alle Lagekategorien im Mittel um 30 % zu und sind von 5,20 €/m² auf 6,80 €/m² gestiegen. Auch im Corona-Jahr 2020 war noch eine Zunahme um 2,5 % zu beobachten.
• Die Unterschiede zwischen den Lagekategorien fallen dabei relativ gering aus. Den stärksten Anstieg verzeichneten die guten Lagen mit 35 %, womit sie 2020 erstmals die 7-€/m²-Schwelle überschritten. Es folgen die sehr guten Lagen mit einem Plus von 32 % auf 8,09 €/m², aber auch die durchschnittlichen (28 %) und einfachen Lagen (30 %) weisen ähnliche Werte auf.

• Korrespondierend mit der Beliebtheit, gerade auch bei neu nach Leipzig Zugezogenen, liegen die zentralen Lagen bei den Preisen ganz oben. Im Zentrum werden mit einer Medianmiete von 9,20 €/m² die höchsten Preise aufgerufen. Die Südvorstadt ist aufgrund ihrer Nähe zur Innenstadt und zur Universität, der Gründerzeitaltbauten sowie ihrer Gastro- und Kulturszene gefragt, was sich in einer Miete von 8,55 €/m² widerspiegelt.
• Die höchste Wachstumsdynamik ist mit einem Plus von 52 % gegenüber 2014 im an das Zentrum grenzende Neustadt-Neuschönefeld zu beobachten. Der Stadtteil, welcher reich an sanierten Altbauten ist und eine überdurchschnittlich junge und bunte Bevölkerung aufweist, notiert aktuell bei einer Medianmiete von 6,90 €/m². Auf dem zweiten Platz folgt das Zentrum selbst mit einem Zuwachs um 40 %.
• Daneben ist auch in einigen westlichen Stadtteilen mit einer guten oder sehr guten Lagequalität wie Schleußig / Plagwitz / Kleinzschocher (37 %) oder Altlindenau (39 %) ein dynamisches Wachstum mit Mietpreisen jenseits der 7 €/m² zu verzeichnen. Zu den Top 5 gehört aber ebenfalls das von Großwohnsiedlungen geprägte Grünau mit einem Anstieg der Angebotsmieten um 37 % auf 5,75 €/m².
• Insgesamt besteht eine breite Dynamik in Leipzig. Durch das stete Wachstum sind viele Stadtteile im Wandel und werden durch Modernisierungen des Bestands sowie Neubauentwicklungen aufgewertet, was auch auf das Umfeld und ergänzende Nutzungen ausstrahlt. Besonderes Aufholpotenzial besteht dabei noch in den östlichen Stadtteilen.

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Hohe Dynamik bei den Kaufpreisen

• Die spürbaren Preisanstiege des Mietwohnungsmarkts werden vom Segment der Eigentumswohnungen noch einmal deutlich übertroffen. Im Mittel haben sich die Quadratmeterpreise über die Gesamtstadt seit 2014 mehr als verdoppelt (+109 %). Vor allem die modernisierten und gut ausgestatteten Gründerzeit- und Jugendstilwohnungen sind in den entsprechenden Vierteln gefragt.
• Die Nachfrage ist groß. Das Zinsniveau ist nach wie vor niedrig und Leipzigs geringe Wohneigentumsquote von 14 % (2019) zeigt das Potenzial auf. Während in Berlin beispielsweise gut 17 % im Eigentum leben, liegt der Durchschnitt aller kreisfreien Großstädte bei fast 27 %. Daneben ist der Markt auch für Kapitalanleger sehr interessant, die die positive Entwicklung Leipzigs schätzen und bei vergleichsweise noch günstigen Einstiegspreisen auf langfristige Wertsteigerungspotenziale setzen.

• Die Top-5-Lagen mit den höchsten Preisen für Bestandswohnungen decken sich im Wesentlichen mit denen des Mietmarkts. Es sind die zentralen Stadtteile, in denen am meisten gezahlt werden muss. Mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 3.645 € liegt hier das Zentrum-Süd vorn, das u. a. durch die unmittelbare Nähe zur Innenstadt, die attraktive Altbaubebauung und die weitläufigen Grünanlagen ein beliebtes Wohngebiet ist.

• Wie bei den Mieten ist auch bei den Eigentumswohnungen die mit Abstand größte Dynamik im bei Studenten und Kreativen gefragten Neustadt-Neuschönefeld zu beobachten, wo die Angebotspreise seit 2014 um beeindruckende 214 % auf im Verhältnis allerdings immer noch moderate 2.340 €/m² gestiegen sind. Aber auch in weniger zentral liegenden Stadtteilen wie Eutritzsch, Paunsdorf / Sellerhausen-Stünz oder Mockau haben sie um 156-169 % zugelegt.
• Es überrascht daher nicht, dass die Preise in der gesamten Stadt über alle Wohnlagen kontinuierlich gestiegen sind und im Mittel bei 2.319 €/m² liegen. Dabei zeigen die einfachen (118 %) und die guten Lagen (115 %) eine leicht überdurchschnittliche Entwicklung. Und auch im durch die Corona-Pandemie schwierigen Jahr 2020 hat sich an dem generellen Trend mit einem Plus von im Mittel 16,5 % nichts geändert.

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Angebotsengpass limitiert Umsatz

• Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist nach wie vor von einem starken Nachfrageüberhang geprägt. Die Assetklasse Wohnen hat durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie noch an Bedeutung zugelegt und ist sowohl bei Privatinvestoren und Institutionellen als auch bei Entwicklern gefragter denn je. Dadurch steigen die Quadratmeterpreise und Faktoren genauso wie die Preise für Entwicklungsgrundstücke erheblich an.
• Denn die hohe Nachfrage trifft auf ein zu geringes Angebot. Durch den Mangel an sicheren und attraktiven Anlagealternativen besteht vor allem bei Privatanlegern ein geringes Verkaufsinteresse. Darüber hinaus werden Neuentwicklungen und notwendige Objektsanierungen teilweise durch soziale Erhaltungssatzungen in ihren Gebieten erschwert.
• Besonders gefragt sind vor allem Core-Lagen wie Gohlis, das Musikviertel und die Südvorstadt im Zentrum-Süd, Plagwitz und Schleußig. Daneben gewinnen aktuell aber auch dezentrale Lagen mit hohem Grünanteil und großen Wohnungen an Attraktivität.
• Die vom Gutachterausschuss erfassten Verkäufe von Mehrfamilienhäusern sinken seit Jahren, was den enormen Angebotsmangel unterstreicht. Mit 360 Verkäufen wurden im Jahr 2020 gerade einmal rund halb so viele Objekte verkauft wie jeweils 2012 bis 2015. Aufgrund der spürbar gestiegenen Preise liegen die Geldumsätze der vergangenen Jahre dagegen auf einem relativ stabilen Niveau und betrugen 2020 rund 754 Mio. €.
• Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall hat sich dabei seit 2014 mehr als verdreifacht und lag 2020 bei rund 2,1 Mio. €. Auch die Entwicklung der Vervielfältiger für Neubauobjekte zeigen diese Tendenz: Seit 2014 sind sie stetig gestiegen und liegen inzwischen beim 29-Fachen im Spitzensegment.