ZAHLEN UND FAKTEN ZUM LEIPZIGER WOHNMARKT
Der Mix aus einer florierenden kulturellen Szene und der prosperierenden Wirtschaft wirkt wie ein Magnet auf junge Menschen. Kein Wunder also, dass Leipzig nach wie vor zu den wachstumsstärksten Städten Deutschlands zählt.
- Die Messe- und Universitätsstadt Leipzig zählt zu den dynamischsten Standorten Deutschlands. Eine sinkende Arbeitslosenquote, die deutlich unterhalb des Durchschnitts der neuen Bundesländer liegt, sowie ein ausgesprochen hohes Bevölkerungswachstum belegen die wachsende Attraktivität der Stadt.
- Entsprechend hat sich allerdings auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt der sächsischen Metropole entwickelt. Die konstant hohe Zuwanderung sorgt seit Jahren für viel Bewegung am Markt. Das einst sehr breite Angebot ist nach und nach einem spürbaren Nachfrageüberhang gewichen, der die Leerstandsquote auf mittlerweile unter 3 % gedrückt hat.
- In der Konsequenz wird neuer Wohnraum dringend benötigt, was auch viele Entwickler erkannt haben. So steigt die Zahl der Baugenehmigungen seit Jahren kontinuierlich an und lag zuletzt bei rund 3.800 Einheiten. Gegenüber 2014 entspricht dies einer Vervierfachung. Analog hierzu weisen auch die Fertigstellungen einen deutlichen Trend nach oben auf, sodass 2020 mit fast 2.900 Einheiten ein neuer Rekord aufgestellt wurde. Den seit 2014 fertiggestellten Wohnungen steht allerdings im selben Zeitraum ein Plus von mehr als 37.000 Haushalten gegenüber.
- Vor dem Hintergrund dieser Wachstumsdynamik verwundert es nicht, dass bereits zahlreiche neue Wohnungsbauprojekte in der Planung sind. Der letzte Monitoring-Bericht der Stadt spricht von mindestens 12.000 geplanten Wohneinheiten. Zu den prominenten Beispielen zählen der Eutritzscher Freiladebahnhof mit ca. 2.100 Wohneinheiten sowie der Bayerische Bahnhof mit ca. 1.300 Wohneinheiten.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Mietpreisniveau im bundesweiten Vergleich noch moderat
- Ein wichtiger Standortvorteil für Leipzig stellt das im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch relativ moderate Mietpreisniveau dar. Aktuell liegt der Median für die Angebotsmieten in der Gesamtstadt bei 7,25 €/m² im Bestand. Allerdings lag das Wachstum zwischen 2014 und 2021 bei +39 %. Damit rangiert Leipzig im bundesweiten Vergleich der Großstädte auf einem der Spitzenplätze und wird lediglich von Berlin deutlich übertroffen. Bei weiterhin sinkender Leerstandsquote ist nicht auszuschließen, dass sich das Mietpreiswachstum der sächsischen Metropole in den kommenden Jahren sogar noch etwas beschleunigen könnte.
- Der Preisunterschied zwischen den einzelnen Lagequalitäten fällt vergleichsweise niedrig aus. So liegt die aktuelle Angebotsmiete mit rund 8,50 €/m² im Mittel in sehr guter Lage nur knapp zwei Euro über der in einfacher Lage. Die größte Mietpreisdynamik weist die gute Lage mit einem Zuwachs von +55 % zwischen 2014 und 2021 auf, was als deutliches Zeichen für eine Aufholbewegung zu werten ist.
- Nach wie vor werden im nachfragestarken Zentrum mit 9,50 €/m² im Mittel die höchsten Mieten aufgerufen. Ebenfalls sehr beliebt ist die Südvorstadt, wo die Median-Angebotsmiete bei 8,80 €/m² notiert. Geboten wird dafür die Nähe zur Universität sowie zur gastronomischen und kulturellen Szene. Für Wohnungen mit entsprechender Qualität in zentraler Lage sind Mieten im deutlich zweistelligen Bereich allerdings auch in Leipzig mittlerweile keine Seltenheit mehr.
- Die höchste Mietpreisdynamik verzeichnet der Stadtteil Neustadt-Neuschönefeld. Zwischen 2014 und 2021 stieg die Miete hier sehr deutlich um 74 % an. Der aktuelle Median liegt bei 7,90 €/m². Treiber für diese lebhafte Preisdynamik waren vor allem die begehrten Wohnungen in den sanierten Altbauten. Zudem ist der Stadtteil durch einen überproportional hohen Anteil an jungen Menschen geprägt. Die damit verbundene hohe Fluktuation im Wohngebiet bietet Voraussetzungen für einen im Vergleich beschleunigten Preisanstieg.
- Ein besonders knappes Angebot verzeichnet aktuell das Segment der familiengeeigneten Wohnungen mit mindestens vier Zimmern. Da diese zum einen rar und zum anderen zumeist in Vorkriegsaltbauten zu finden sind, werden für sie entsprechend im Mittel deutlich höhere Mieten aufgerufen als beispielsweise im 3-Zimmer-Segment.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Hohe Dynamik in allen Lagen
- Auch in Leipzig geht die Schere zwischen der Entwicklung der Mieten und der Kaufpreise immer weiter auseinander. So stieg das Preisniveau für Eigentumswohnungen zwischen 2014 und 2021 in Leipzig um über 160 %. Gegenüber der Entwicklung im Mietwohnungssektor ist dieser Zuwachs mehr als viermal so hoch. Damit nimmt Leipzig auch im Vergleich mit anderen Großstädten (inklusive der A-Standorte) die Spitzenposition ein. Auf Platz zwei liegen mit großem Abstand Hannover und Augsburg mit einem Wachstum von jeweils rund 130 %.
- Das absolute Preisniveau im gesamtstädtischen Mittel liegt zwar noch geringfügig unterhalb der 3.000-€/m²-Marke, diese sollte aber in absehbarer Zukunft durchbrochen werden können. Dabei reichen die Median-Angebotspreise von der einfachen Lage mit knapp 2.500 €/m² bis hin zur sehr guten Lage mit fast 3.700 €/m².
- Das höchste mittlere Niveau aller Stadtteile kann aktuell mit 4.300 €/m² in der Südvorstadt registriert werden. Aber auch die zentralen innerstädtischen Viertel liegen allesamt auf einem hohen Niveau nur knapp unterhalb der 4.000-€/m²-Marke. In den Premiumlagen werden bei entsprechender Objektqualität aber auch vereinzelt Preise aufgerufen, die sich im Bereich von 6.000 €/m² oder mehr bewegen.
- Die Unterschiede in der Entwicklungsdynamik sind zwischen den Lagequalitäten nicht sonderlich groß, was zeigt, dass die gesamte Stadt im Aufwind ist. Natürlich stechen auch Stadtteile noch einmal besonders hervor. Die höchste Dynamik verzeichnen beispielsweise Volkmarsdorf mit einem mittleren Preisanstieg von +314 % ggü. 2014 sowie Mockau-Süd mit +242 %. Beide Stadtteile entsprechen mit mittleren Kaufpreisen von rund 3.100 bzw. 2.500 €/m² allerdings eher dem gesamtstädtischen Preisniveau.
- Die im bundesweiten Großstadtvergleich starke Preisdynamik bei einem absolut betrachtet immer noch relativ niedrigen Preisniveau übt weiterhin eine hohe Anziehungskraft auf Anleger aus ganz Deutschland aus. Laut Gutachterausschuss stammen nur 21 % der Erwerber von Neubaueigentumswohnungen aus Leipzig und 77 % aus dem übrigen Bundesgebiet.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Nachfrage übersteigt seit Jahren das Angebot
- Die Anzahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern sowie die damit getätigten Geldumsätze zeigen in den vergangenen Jahren eine gegenläufige Entwicklung. Beide Trends spiegeln damit zum einen die wachsende Produktknappheit am Anlagemarkt wider und zum anderen die gestiegenen Verkaufsfaktoren. Dabei konnte der Preisanstieg die Produktknappheit mehr als kompensieren. Während sich die Zahl der Verkäufe zwischen 2014 und 2021 in etwa halbiert hat, stieg der Geldumsatz deutlich um rund 220 % an. So lag das durchschnittliche Objektvolumen zuletzt bei knapp 3 Mio. €, was mehr als eine Verdopplung gegenüber dem langjährigen Schnitt darstellt.
- Der Anstieg der Verkaufsfaktoren trägt der insgesamt positiven Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarkts Rechnung. Die kontinuierlich gestiegenen Mieten, der drastisch gesunkene Leerstand, aber auch das begrenzte Angebot an Anlageobjekten im Mehrfamilienhaussektor führten zu einem deutlichen Anstieg der Multiplikatoren. Aktuell liegt der Spitzenmultiplier für Neubau in Leipzig beim 32-Fachen. Gegenüber 2014, als der Vervielfältiger bei 20,5 lag, ist dies ein Preisanstieg um mehr als die Hälfte.
- Dämpfend könnten jedoch die Pläne wirken, zusätzlich zu den sechs bereits vorhandenen sozialen Erhaltungsgebieten in vier weiteren Stadträumen (Neulindenau, Leutzsch, Plagwitz / Kleinzschocher und Umfeld der Paul-Küstner-Straße) die Einführung einer sozialen Erhaltungssatzung zu prüfen.
- Aktuell gilt immer noch, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Dabei haben die Anleger: innen inzwischen einen Fokus auf gute energetische Sanierung (ESG) gelegt. Im Trend liegen zudem dezentrale Lagen mit großen Wohnungen. Räumliche Nachfrageschwerpunkte bleiben aber im Wesentlichen die beliebten Quartiere Südvorstadt, Gohlis-Süd, Zentrum-Ost, Zentrum-Süd, Plagwitz sowie das Waldstraßenviertel.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Leipzig aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.