Wohnungsmarkt München

ZAHLEN UND FAKTEN ZUM MÜNCHENER WOHNMARKT

Sehr hohe Lebensqualität, starke Wirtschaft, ausgezeichneter Freizeitwert – das sind nur einige Attribute, mit denen München seit langem punktet. Die hieraus resultierende Beliebtheit hat aber auch ihren Preis und führt zu hohen Lebenshaltungskosten.

MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN

Mieten steigen weiter

• Wie angespannt der Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahren war und immer noch ist, zeigt sich an der Mietpreisentwicklung. Seit 2014 hat die mittlere Angebotsmiete über alle Lagequalitäten um 40 % auf aktuell 19,40 €/m² zugelegt. Damit nähert sie sich langsam, aber sicher der 20-€/m²-Marke. Im bundesweiten Vergleich liegt München damit unverändert mit weitem Abstand an der Spitze der großen Metropolen. Trotz der Corona-Pandemie hielt dieser Trend auch 2020 (+5 %) an, wenn auch mit einer geringeren Dynamik als in den Vorjahren.  
• Auffällig ist vor allem die sehr gleichmäßige Steigerung über alle Teilmärkte, unabhängig von der Qualität der Wohnlage. Nahezu alle Kategorien bewegen sich mit ihren Zuwächsen fast exakt auf dem Durchschnitt des Gesamtmarkts. Lediglich in den sehr guten Lagen haben die Mieten in den letzten 6 Jahren mit +44 % noch etwas stärker angezogen. Dieses Bild spricht dafür, dass sich der markante Nachfrageüberhang über alle Marktsegmente erstreckt und nicht nur in ausgewählten Teilmärkten auftritt. 

• Die Namen der teuersten Lagen sind nicht nur wohlklingend, sondern häufig weit über München hinaus bekannt. Spitzenreiter ist Schwabing im Bereich des Leopoldparks, wo die mittlere Angebotsmiete auf über 27,50 €/m² geklettert ist. Verantwortlich für das Luxus-Image ist nicht zuletzt die Nähe zum Englischen Garten. Das zeigt sich auch an den Werten in Altstadt-Lehel, die mit 25,60 €/m² nur wenig niedriger liegen. Auf vergleichbarem Niveau bewegen sich außerdem Lagen wie die Ludwigsvorstadt oder die Maxvorstadt, wo ebenfalls 25 €/m² überschritten werden.      
• Im Gegensatz zu einigen anderen großen Städten, in denen sich häufig einfache Lagen durch eine besonders starke Mietpreisdynamik auszeichnen, haben in München die Mieten in Stadtteilen mit sehr guter oder guter Wohnlagequalität am stärksten zugelegt. Als Beispiele stehen Schwabing-West (am Luitpoldpark) mit +68 % seit 2014 oder Parkstadt Bogenhausen und Sendling mit einem Anstieg um jeweils 57 %. Ein Grund hierfür könnte darin liegen, dass das Ausgangsniveau in Stadtteilen mit einer geringeren Qualität bereits so hoch war, dass überproportionale Aufholeffekte, wie sie in anderen Städten teilweise zu beobachten sind, für den Großteil der Nachfrager nicht finanzierbar gewesen wären. 

MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN

Noch kein Ende in Sicht

• Nicht nur bei den Mieten, sondern auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen spielt München in einer eigenen Liga. Dies spiegelt sich nicht nur in einer Vielzahl von Luxus- bzw. Liebhaberobjekten wider, die Preise auch jenseits der 20.000 €/m² erzielen, sondern auch in den Median-Angebotspreisen, die für die Marktanalyse herangezogen werden. Seit 2014 haben sich diese im Schnitt um 70 % erhöht und liegen mittlerweile knapp über 7.800 €/m². Auch im coronabedingt schwierigen Umfeld im Jahr 2020 hat sich an dieser Situation nichts geändert. Mit einem satten Plus von 10 % hat sich der Aufwärtstrend der Angebotspreise mit nahezu unverminderter Geschwindigkeit fortgesetzt.
• Für einfache Wohnlagen werden aktuell gut 7.220 €/m² notiert, womit sie nur 2 % niedriger liegen als in den Stadtteilen mit durchschnittlicher Wohnqualität. Durch die kaum noch vorhandene Lücke wird der erkennbare Nachfrageüberhang noch einmal eindrucksvoll unterstrichen. In den hochwertigen Lagen mit sehr guter Qualität wurden im Jahr 2020 Medianpreise von fast 9.100 €/m² aufgerufen.

• Die höchsten Preise sind erwartungsgemäß dort zu verzeichnen, wo auch die Mieten am teuersten sind. An der Spitze findet sich der Bereich um den Gärtnerplatz/Glockenbach in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit einem Median-Angebotspreis von gut 10.700 €/m². Aber auch in Lagen wie der Maxvorstadt oder in Haidhausen liegen die Durchschnittspreise jenseits der 10.000-€/m²-Marke, wobei einzelne Premiumwohnungen immer wieder zu deutlich höheren Preisen angeboten und auch verkauft werden.

• Während die Mieten in ohnehin schon sehr guten Lagen am stärksten zugelegt haben, ist bei den Wohnungspreisen ein etwas anderes Bild erkennbar. Hier liegen bei den Stadtteilen mit den höchsten Steigerungsraten auch mehrere Lagen mit durchschnittlicher und einfacher Qualität in der Spitzengruppe. Aufgrund der angespannten Angebots-Nachfrage-Relation lassen sich also gewisse Nachholeffekte erkennen, sodass sich die preislichen Abstände zwischen den qualitativ unterschiedlichen Lagen verringert haben. Als Beispiele stehen u. a. Neuperlach-Nord, Feldmoching-Hasenbergl oder Milbertshofen, wo die mittleren Angebotspreise seit 2014 um 90 bis 110 % angestiegen sind. 

MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER

Nachfrage weiter hoch

• Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern am Top-Standort München ist erwartungsgemäß sehr hoch und konnte in den letzten Jahren in der Regel bei Weitem nicht durch das vorhandene Angebot gedeckt werden. Allerdings ist aktuell eine leichte Angebotsausweitung zu beobachten. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass sowohl semi-institutionelle Investoren als auch Projektentwickler zunehmend Objekte mit vorliegender Baugenehmigung oder auch mit Erweiterungspotenzial auf den Markt bringen.
• Die skizzierte Situation spiegelt sich auch in den Zahlen der Gutachterausschüsse wider. Seit 2012 ist der jährliche Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern nahezu kontinuierlich gestiegen. Seinen bisherigen Höchststand erreichte er im Jahr 2019 mit einem Volumen von gut 2,1 Mrd. €, was gegenüber 2012 mehr als einer Verdopplung entspricht. Auch die Zahl der veräußerten Objekte (173) sowie der durchschnittliche Kaufpreis pro Verkaufsfall (12,2 Mio. €) weisen neue Bestmarken auf.
• Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die Preise auch in diesem Marktsegment weiter zugelegt haben, was sich in steigenden Multiplikatoren ausdrückt. Für Neubauobjekte im Spitzensegment sind sie mittlerweile bei dem 35-Fachen anzusetzen. Trotz dieses sehr hohen Niveaus ist festzustellen, dass die Preiserwartungen der Eigentümer teilweise noch höher und damit deutlich über Markt liegen, sodass Verkäufe vereinzelt daran scheitern.
• Aufgrund der breit gefächerten Investorenstruktur stehen prinzipiell alle Lagen sowohl im Münchener Stadtgebiet als auch im unmittelbaren Umland im Fokus der Investoren – unabhängig davon, welche Wohnqualität sie aufweisen. Ein entscheidendes Kriterium ist demgegenüber das Vorhandensein einer Erhaltungssatzung. Für Stadtteile oder Straßenzüge, die mit einer Erhaltungssatzung belegt sind, ist nur in sehr begrenztem Umfang eine Nachfrage zu konstatieren.