ZAHLEN UND FAKTEN ZUM STUTTGARTER WOHNMARKT
Attraktive Arbeitgeber, hervorragende wirtschaftliche Fundamentaldaten sowie ein Wohnungsmarkt mit Aufwärtstendenzen – die Schwabenmetropole ist und bleibt ein Top-Standort für Investoren.
- Die schwäbische Metropole Stuttgart ist bereits seit vielen Jahren durch einen äußerst engen Wohnungsmarkt gekennzeichnet. Ausdruck dieser Situation ist nicht zuletzt das verhältnismäßig moderate Bevölkerungswachstum der letzten sieben Jahre. Zwar stieg die Bevölkerung zwischen 2014 und 2021 um gut 4 %, aber im Vergleich der A-Standorte ist dies ein unterdurchschnittlicher Wert. Ein geringeres Bevölkerungswachstum weist nur Düsseldorf auf.
- Der Wohnungsbestand ist im gleichen Zeitraum zwar ebenfalls um rund 4 % gewachsen, da die Zahl der Haushalte aber stärker als die Bevölkerung gewachsen ist, konnte dies nicht zu einer nachhaltigen Ausweitung des Angebots beitragen. Insgesamt stehen gut 11.000 zwischen 2014 und 2020 fertiggestellten Wohnungen rund 20.000 zusätzliche Haushalte gegenüber. Die Planungsziele der Stadt für die Neubautätigkeit wurden damit, wie auch in vielen anderen Standorten, deutlich verfehlt. Dies zeigt sich auch in der weiter gesunkenen Leerstandsquote, die aktuell nur noch bei 0,6 % notiert.
- Weitere großflächige Bauvorhaben, vor allem im verdichteten Geschosswohnungsbau, sind zwar geplant, aber auch diese werden sich über Jahre hinziehen und nur eine begrenzte Entlastung bringen. Zu benennen wären hier insbesondere die zwei im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA‘27) geplanten Projekte Hackstraße und Stöckachstraße sowie das integrierte Quartier Böckinger Straße. Mit 85 ha bietet das größte Potenzial sicherlich das Rosensteinquartier.
- Ob die Angebotslücke durch die geplanten Neubaumaßnahmen mittel- bis langfristig zumindest etwas geschlossen werden kann, bleibt vor dem Hintergrund steigender Baukosten und Zinsen abzuwarten. Zumindest kurzfristig deutet aus heutiger Sicht wenig darauf hin, dass sich die Angebots-Nachfrage-Relation spürbar verändern wird.
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MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN
Hochpreisiges Stuttgart-Relenberg
- Die angespannte Marktlage hat im gesamten Stadtgebiet zu spürbaren Mietpreiszuwächsen geführt. Auf Ebene der Gesamtstadt betrug der Anstieg im Bestand zwischen 2014 und 2021 rund 37 %. Im Vergleich mit den übrigen A-Standorten in Deutschland liegt Stuttgart damit beinahe an der Spitze und wird lediglich von Berlin – allerdings sehr deutlich – getoppt.
- Im Jahr 2021 ist die Aufwärtsentwicklung jedoch ins Stocken geraten. Bezogen auf alle Marktsegmente hat sich die Median-Angebotsmiete leicht rückläufig entwickelt und liegt ca. 3 % unter dem Vorjahreswert. Zurückzuführen ist dies nicht zuletzt auf die durch die pandemiebedingt deutlich geringere Umzugsbereitschaft, die sich im höherpreisigen Segment am stärksten bemerkbar gemacht hat. Hierdurch ist es zu einer leichten Veränderung in der Angebotsstruktur gekommen, sodass im Verhältnis mehr günstigere Inserate am Markt waren, die den Median des Gesamtbestandes temporär leicht haben sinken lassen. Mit beginnendem Abklingen der Pandemieeffekte zeigen die Mietpreise im ersten Quartal 2022 allerdings bereits wieder leicht nach oben.
- Differenziert nach Lagequalitäten war der Anstieg zwischen 2014 und 2021 mit 40 % in der durchschnittlichen Lage am höchsten. Aktuell liegt die Miete im Median bei 14,00 €/m². Auch in den einfachen Lagen konnte mit +38 % ein deutlicher Zuwachs verbucht werden. Zurückzuführen sind diese hohen Anstiege unter anderem auf Aufholeffekte gegenüber den Premiumlagen. So wurden in den sehr guten Lagen zuletzt rund 15,70 €/m² im Mittel aufgerufen, verbunden mit dem geringsten Mietpreisanstieg von 31 %.
- Anders als im Vorjahr wurden 2021 aufgrund der oben skizzierten leicht geänderten Angebotsstruktur in den besonders begehrten Stadtteilen zwar keine Median-Mieten jenseits der 18-€/m²-Marke aufgerufen, dennoch ist das Niveau vielerorts weiterhin sehr hoch. Bestes Beispiel sind Stadtteile wie Relenberg (17,55 €/m²) oder Killesberg (16,65 €/m²). Für Top-Objekte in sehr guten Mikrolagen werden weiterhin vereinzelt aber auch Mieten jenseits der 20-€/m²-Marke aufgerufen.
- Die höchste Dynamik kann derweil in Stadtteilen von durchschnittlicher Lagequalität beobachtet werden, worin erneut die zuvor beschriebenen Aufholbewegungen zum Ausdruck kommen. So präsentieren sich unter anderem Stammheim mit einem Plus von 47 % gegenüber 2014 und Weilimdorf (+43 %) besonders dynamisch.
MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN
Ungebrochener Wachstumskurs
- Ein pandemiebedingter Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen ist in Stuttgart – anders als bei der Mietentwicklung – nicht zu verzeichnen. Ganz im Gegenteil: Die Preissteigerungen nahmen im Vergleich zu den Vorjahren zum Teil sogar noch einmal an Fahrt auf. So stieg im Gesamtmarkt Stuttgart der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen im Bestand von 2020 bis 2021 deutlich um über 9 %. Im Zeitraum von 2014 bis 2021 haben sich die Preise mit einem Plus von 90 % sogar fast verdoppelt.
- Insgesamt ist das Preisniveau auf rund 5.000 €/m² im Mittel gestiegen. Im direkten Vergleich mit den übrigen deutschen A-Standorten bewegt sich Stuttgart damit im Mittelfeld. Bei der Dynamik verzeichneten lediglich Düsseldorf und Hamburg ein geringeres Wachstum, während Berlin als Spitzenreiter eine Preissteigerung von 113 % aufweist.
- In den absoluten Premiumlagen werden allerdings deutlich höhere Preise aufgerufen. Unter 6.000 €/m²i st in diesen gesuchten Gegenden im Mittel keine Eigentumswohnung zu erwerben. In den Stadtteilen Weißenhof bzw. Mönchhalde werden sogar im Median 6.500 €/m² aufgerufen. Für Premiumobjekte in besonders gesuchten Mikrolagen werden vereinzelt durchaus auch fünfstellige Preise erreicht.
- Günstiger ist es naturgemäß vor allem in den einfachen Lagen, wo Bestandswohnungen im Mittel noch für unter 4.500 €/m² angeboten werden. Allerdings zeigen sich dort mit +101 % auch die größten relativen Preissteigerungen gegenüber 2014.
- Zu den Stadtteilen mit der höchsten Preisdynamik zählen Zuffenhausen mit +132 % sowie Münster mit +127 %. Beide Stadtteile liegen mit mittleren Kaufpreisen von rund 4.800 €/m² allerdings noch leicht unterhalb des gesamtstädtischen Niveaus.
- Die dargestellte Dynamik im Stuttgarter Eigentumswohnungsmarkt bezieht sich auf Bestandsbauten. Im Bereich der Neubauten spiegeln sich die rasant steigenden Baukosten unmittelbar in der Preisentwicklung wider. Bei einer Berücksichtigung nicht nur der Bestands-, sondern zusätzlich auch der Neubauten wäre daher die Preisdynamik in Stuttgart noch höher ausgefallen.
MARKT FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER
Angebot seit Jahren konstant niedrig
- Aufgrund der aus Investorensicht guten Wohnungsmarktbedingungen in Stuttgart mit steigenden Mieten und einer begrenzten Neubautätigkeit ist die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern konstant hoch. Dem steht allerdings ein begrenztes Angebot gegenüber. Bedingt durch die spezifische Topografie von Stuttgart und der damit verbundenen Grundstücksknappheit wird sich dieses unausgeglichene Verhältnis am Anlagemarkt für Mehrfamilienhäuser aller Voraussicht nach nicht so schnell ändern.
- Deutlich abgebildet wird dies in der Anzahl der Verkäufe in Stuttgart. Diese ist seit 2012 weitgehend stabil. Im Durchschnitt wurden jährlich 209 Verkaufsfälle registriert. Die mittlere Schwankungsbreite liegt bei lediglich plus/minus 20 Fällen. Deutlich gestiegen ist hingegen der Geldumsatz, worin die Preissteigerungen der letzten Jahre zum Ausdruck kommen. So lag das durchschnittliche Objektvolumen zuletzt bei rund 2,2 Mio. €, was einem Plus von fast 45 % gegenüber dem langjährigen Schnitt entspricht.
- Trotz des kontinuierlichen Mietpreiswachstums hat die große Nachfrage nach Anlageobjekten die Multiplikatoren am Stuttgarter Mehrfamilienhausmarkt spürbar in die Höhe getrieben. Das bis Anfang 2022 durchgängig sehr niedrige Zinsumfeld hat diese Entwicklung maßgeblich unterstützt. Aktuell liegt der Kaufpreisfaktor für Neubau in der Spitze beim 37-Fachen. Im Jahr 2014 lag dieser Wert noch beim Faktor 27, was einem Preisanstieg von rund 37 % entspricht.
- Der Fokus der Nachfrage in Stuttgart liegt auf sanierungsbedürftigen Mietshäusern sowie Neubauobjekten, die bereits die ESG-Kriterien erfüllen. Während Letzteres vor allem der benötigten EU-Taxonomie-Konformität für institutionelle Investoren Rechnung trägt, bieten Erstere vor allem Potenziale für zukünftige Wertsteigerungen.
ZAHLEN, TRENDS & FAKTEN
ZU DEN DEUTSCHEN WOHNMÄRKTEN
Dieser Marktbericht ist Teil des Wohnmarkt-Reports Stuttgart aus unserer City Report-Reihe. Neben Kennzahlen zu den großen deutschen Standorten enthalten unsere City Reports spannende Artikel zur Stadtentwicklung und zu den aktuellen Trends des Wohnimmobilienmarkts.