Dass der Berliner Logistikmarkt seine vergleichbare Vorjahresbilanz verfehlen würde (-82 %), ist angesichts des standortübergreifenden Ausnahmeresultats (709.000 m²) durch den Tesla-Megadeal und weitere Großabschlüsse nicht verwunderlich. Mit einem Flächenumsatz von rund 125.000 m² und nur einem Abschluss über der 12.000-m²-Marke hat sich das Marktgeschehen zur aktuellen Jahresmitte gerade im Großflächensegment deutlich kleinteiliger gestaltet als noch 2022. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nichtsdestotrotz stellt das Ergebnis keinen Ausreißer nach unten dar: So wurden in den letzten fünf Jahren bereits 2020 rund 135.000 m² und 2018 etwa 131.000 m² Zwischenbilanzen im Bereich der 130.000-m²-Marke registriert, wodurch sich das Resultat etwas relativiert“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. In der Entwicklung der Spitzenmiete zeigt sich hierbei, dass das Angebot und nicht die Nachfrage als limitierender Faktor zu werten ist: So sind in der Spitze rund 4 % mehr zu zahlen als noch 12 Monate zuvor, womit Berlin (7,80 €/m²) knapp hinter Hamburg (7,90 €/m²) und München (9,50 €/m²) der drittteuerste Markt ist.
Höchster Umsatzanteil beim Handel und kleinen Flächen
Wie bereits angedeutet, spiegelt sich der Angebotsmangel in einer eher ungewöhnlichen Umsatzverteilung auf die unterschiedlichen Größenklassen wider. Dementsprechend zeichnet die kleinste Kategorie der Flächen bis 3.000 m² mit knapp 32 % für den höchsten Beitrag zum Gesamtvolumen verantwortlich. Hierzu passend wurde das Gros des Ergebnisses im Kerngebiet umgesetzt, was dafürspricht, dass kleinere innerstädtische Flächen durch die Nähe zum Absatzmarkt im Fokus der Nachfrage stehen.
Bei den Branchen schieben sich die Handelsunternehmen mit einem Anteil von gut 49 % an die Spitze des Rankings, woran mit dem Abschluss von Bär und Ollenroth (12.700 m²) in erster Linie auch der größte Vertrag des ersten Halbjahrs beteiligt ist. Logistikdienstleister kommen auf fast 23 % und Produktionsunternehmen auf rund 8 %. Eigennutzerdeals konnten bislang nicht verbucht werden, und Vermietungen in Neubauten bzw. in Projekten partizipierten mit knapp 46 % am Marktgeschehen.
Perspektiven
„Das Ergebnis auf dem Berliner Logistikmarkt bestätigt die Beobachtung, dass derzeit kaum Großflächen verfügbar sind. Dementsprechend hat sich das Marktgeschehen in den vergangenen 12 Monaten zunächst zugunsten der kleineren Flächen mit einer guten Verkehrsanbindung innerhalb der Metropolregion verlagert. Gemessen an den Gesuchen auf der Nachfrageseite wäre ein deutlich höherer Flächenumsatz möglich gewesen. Dadurch, dass das Segment der spekulativ errichteten Neubauflächen momentan jedoch lediglich in Einzelfällen Abhilfe schaffen kann, beschränkt sich die Marktdynamik derzeit verstärkt auf kleinteiligere Vermietungen in Bestandsobjekten. Nichtsdestotrotz ist im Zuge der sich aufhellenden wirtschaftlichen Gesamtgemengelage von einem steigenden Vermietungsvolumen in der zweiten Jahreshälfte auszugehen. Weiter unter Druck stehen hierbei die Mietpreise, die ihren Aufwärtstrend in den kommenden Quartalen fortsetzen dürften“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.