Der Frankfurter Logistikmarkt wurde im Jahr 2022 ganz wesentlich von einem zu geringen Flächenangebot geprägt. Mit 347.000 m² wurde ein vergleichsweise geringer Flächenumsatz erzielt, der knapp 36 % unter dem zehnjährigen Schnitt liegt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nach dem außergewöhnlichen Rekordergebnis des Vorjahres mit 875.000 m² standen im Jahr 2022 nicht ausreichend Flächen innerhalb des Marktgebiets zur Verfügung. Dieser Angebotsmangel wurde im Laufe des vergangenen Jahres nicht ausgeglichen. Dennoch besteht durchaus eine starke Nachfrage, die sich grundsätzlich über zentrale als auch periphere Lagen sowie alle Flächengrößen erstreckt. Insbesondere bei der kurzfristigen Verfügbarkeit von Objekten und kurzen bis mittleren Mietvertragslaufzeiten herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Das Mietpreisniveau ist im Zuge dessen gestiegen. Die Spitzenmiete beträgt 7,30 €/m², was einem Plus von 3 % entspricht, und die Durchschnittsmiete hat im Jahresverlauf um rund 5 % auf 5,80 €/m² zugelegt.
Hoher Umsatz im kleinteiligen Flächensegment
Der Flächenumsatz zeigt eine für Frankfurt eher ungewöhnliche Verteilung auf die einzelnen Größenklassen. Kleinere Abschlüsse bis 5.000 m² weisen absolut betrachtet den gleichen hohen Umsatz wie im Vorjahr auf und zeichnen damit für knapp 43 % des Ergebnisses verantwortlich. Das üblicherweise starke Segment der Großverträgen über 20.000 m² kommt absolut auf das niedrigste Ergebnis der letzten zehn Jahre, nachdem es im Vorjahr noch auf Rekordniveau lag. Bei den Branchen steuern die Logistikdienstleister mehr als die Hälfte (gut 54 %) zum Flächenumsatz bei, wozu die beiden großen Abschlüsse von B+S Logistik in Hammersbach mit 40.000 m² und DHL in der Cargo City Süd mit 28.000 m² einen wesentlichen Beitrag geleistet haben. Handels- und auch Produktionsunternehmen bleiben mit Anteilen von knapp 20 % und rund 10 % unter ihren langjährigen Durchschnitten. Durch die geringe Flächenverfügbarkeit liegt der Neubauanteil mit einem Drittel des Umsatzes auf einem im langfristigen Vergleich niedrigen Niveau.
Perspektiven
„Auch für 2023 ist mit einer weiterhin hohen Nachfrage und einem deutlichen Nachfrageüberhang auf dem Frankfurter Logistikmarkt zu rechnen. Wie stark sich diese in entsprechenden Flächenumsätzen niederschlagen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So lässt sich aufgrund der steigenden Mieten und des geringen Flächenangebots beobachten, dass Nutzer – vor allem Logistikdienstleister – vermehrt ihre Mietvertragsoptionen wahrnehmen und bestehende Verträge verlängern, was dämpfend auf den Flächenumsatz wirkt. Es ist davon auszugehen, dass sich die Rahmenbedingungen mit hoher Inflation, steigenden Zinsen und anziehenden Baukosten zunächst kaum ändern werden. Auf der Angebotsseite ist aufgrund des derzeitigen konjunkturellen Umfelds auch bei Projektentwicklern eine abwartende Haltung zu verzeichnen, so dass geplante Entwicklungen zum Teil vorerst verschoben werden. In Verbindung mit knappen Baulandflächen und einer geringen Verfügbarkeit im Bestand ist daher durchaus mit einem weiteren Anstieg der Mietpreise zu rechnen“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.