Logistik boomt. Das belegen nicht nur steigende Investmentzahlen, sondern auch die Vermietungsmärkte, die sehr stark in das neue Jahr gestartet sind. Mit einem Flächenumsatz von knapp 1,77 Mio. m² wurde der Vorjahreswert um 19 % übertroffen und gleichzeitig eine beeindruckende neue Bestmarke für das erste Quartal aufgestellt. Der langjährige Durchschnitt wurde sogar um über 30 % getoppt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Diese Zahlen unterstreichen, dass die Logistikbranche nicht nur besser als fast alle anderen Wirtschaftsbereiche durch die Krise kommt, sondern teilweise sogar von strukturellen Anpassungen profitiert, die zusätzliche Nachfrage generieren. Gleichzeitig setzen sich übergeordnete Trends, beispielsweise die weiter wachsende Bedeutung des E-Commerce und der City-Logistik, mit zunehmender Dynamik fort“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Überproportional beigetragen haben vor allem die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, Stuttgart), die mit 805.000 m² ebenfalls einen neuen Umsatzrekord verzeichnen, der 80 % über dem Vorjahreswert und mehr als 40 % über dem langjährigen Schnitt liegt. Mit wenigen Ausnahmen profitierten alle Standorte von der starken Nachfrage. An der Spitze steht Berlin mit einer Verdopplung des Ergebnisses auf 150.000 m². Auf den weiteren Plätzen folgen fast gleichauf Hamburg (129.000 m²; +25 %), Leipzig (128.000 m²; +433 %), Köln (119.000 m²; +441 %) und Frankfurt (116.000 m²; +57 %). Aber auch München verzeichnet mit 68.000 m² (+42 %) einen guten Auftakt. Nur Düsseldorf (50.000 m²; -4 %) und Stuttgart (45.000 m²; -8 %) müssen Einbußen hinnehmen.
Mit einem Umsatz von 960.000 m² wurde auch außerhalb der großen Logistik-Hubs ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Auch wenn es 7,5 % unter dem Vorjahreswert liegt, stellt es das zweitbeste Auftaktresultat für das erste Quartal dar. Innerhalb der betrachteten Regionen ist allerdings eine differenzierte Entwicklung zu beobachten. Nach dem sehr guten Vorjahresergebnis legt das Ruhrgebiet zum Jahresanfang eine Verschnaufpause ein und kommt mit nur 43.000 m² auf einen vergleichsweise schwachen Umsatz. Anders stellt sich die Situation in den 12 Logistik-Hubs dar, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen regelmäßig analysiert. Hier wurden 536.000 m² Umsatz erfasst, was ebenfalls einem neuen Allzeithoch und einer Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im restlichen Bundesgebiet fiel das Ergebnis dagegen rund 45 % niedriger aus als im Vorjahresquartal.
Anteil an Neubauflächen weiterhin hoch, Nachfrage sehr breit aufgestellt
Der Anteil der Neubauflächen am Gesamtumsatz liegt zwar etwas niedriger als im Vorjahreszeitraum, mit rund 60 % aber weiterhin hoch und in etwa auf dem Niveau des langjährigen Schnitts. Hierin drückt sich zum einen das in vielen Logistikregionen nach wie vor zu geringe Angebot aus, zum anderen zeigt sich aber auch, dass die Ansprüche der Nutzer kontinuierlich zunehmen und ältere Bestandsflächen diese immer häufiger nicht mehr erfüllen können. Der Anteil der Eigennutzer liegt mit 27 % demgegenüber deutlich unter dem langjährigen Schnitt. Dieses Ergebnis ist in gewissem Umfang auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen, da sich viele Unternehmen in einem nach wie vor ungewissen Umfeld weiterhin schwertun, langfristige und teure Investitionsentscheidungen zu treffen.
Bemerkenswert und erfreulich ist die breit gefächerte Beteiligung aller wichtigen Branchen am ausgezeichneten Flächenumsatz. Die drei entscheidenden Standbeine für die Entwicklung der Logistikmärkte, Logistikdienstleister (gut 32 %), Produktionsunternehmen (knapp 32 %) und der Handel (rund 30 %), steuern mehr oder weniger gleich große Umsatzanteile bei und konnten alle ihr absolutes Resultat steigern. Während eine Nachfragesteigerung im Handel, insbesondere im E-Commerce und lebensmittelgeankerten Bereich, zu erwarten war, ist der leicht überproportionale Umsatzanteil der Industrie etwas überraschend. Hier schlägt sich aber die insgesamt gute Auftragslage nieder, die zeigt, dass sich ein Großteil der deutschen Wirtschaft an die momentanen Rahmenbedingungen angepasst hat und gleichzeitig die Aussichten wieder deutlich positiver bewertet.
Mietpreise in mehreren Märkten gestiegen
Die starke Nachfrage in Verbindung mit einem weiterhin überschaubaren Angebot hat die Spitzenmieten in den vergangenen zwölf Monaten in mehreren bedeutenden Logistikregionen ansteigen lassen. Im Durchschnitt der großen Standorte haben sie um knapp 3 % zugelegt. Besonders stark gestiegen sind sie in Frankfurt und Düsseldorf (jeweils rund 6 %) sowie in Köln mit ca. 7 %. Stabil entwickelt haben sie sich dagegen in Berlin, Hamburg und Stuttgart. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Durchschnittsmieten, die ebenfalls eine Aufwärtstendenz aufweisen. Hier liegt die Veränderung über die großen Hubs betrachtet im Schnitt bei gut 2 %.
„Bereits das erste Quartal macht deutlich, dass sich die Logistikbranche trotz des seit Monaten anhaltenden Lockdowns mit den pandemiebedingten Rahmenbedingungen arrangiert hat und sich einige strukturelle Auswirkungen sogar positiv auf die Nachfrage niederschlagen. Die in den Unternehmen grundsätzlich vorhandene Zuversicht dürfte im Zuge eines spürbaren Fortschritts der Impfkampagne und einer sukzessiven Ausweitung von Lockerungen tendenziell sogar noch zunehmen. Vor diesem Hintergrund spricht alles für eine auch im weiteren Jahresverlauf lebhafte und überdurchschnittliche Nachfrage, sodass ein Umsatz jenseits der 6 Mio. m² wahrscheinlich ist. Auch ein Überschreiten der 7-Mio.-m²-Schwelle liegt im Bereich des Möglichen. Demzufolge sind auch weiter leicht anziehende Mietpreise nicht auszuschließen“, fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH, die Aussichten zusammen.