Der Berliner Büromarkt kann auch zum Halbjahr 2022 mit guten Kennzahlen aufwarten. Der Flächenumsatz notiert mit 364.000 m² rund 8 % über dem Vorjahresergebnis und das langjährige Mittel wird um 5 % übertroffen. Besonders auffällig ist dabei die große Konstanz im bisherigen Jahresverlauf mit Flächenumsätzen von 185.000 m² im ersten Quartal bzw. jüngst 179.000 m². Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Ausgeglichen ist auch das Stichwort bei der Verteilung auf die Größenklassen: Zwar wurde mit dem Eigennutzervertrag des Landes Berlin über 40.000 m² im Teilmarkt Mitte ein absoluter Mega-Deal verzeichnet, tatsächlich geprägt hat den Markt jedoch ein reges Geschehen in den kleinen und mittleren Größenklassen“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. So entfallen inklusive des oben genannten Großabschlusses gerade einmal 16 % des Umsatzes auf Verträge über 10.000 m², ganze 17 % aber auch auf solche unter 500 m².
Berlin-Typische Branchen auf der Nachfrageseite
Gepusht vom Abschluss des Landes Berlin sichert sich die öffentliche Verwaltung mit gut 23 % den ersten Platz unter den größten Flächennachfragern. Mit den sonstigen Dienstleistungen folgt aber auch auf dem zweiten Rang eine typischerweise im Berliner Markt sehr starke Branche, die hinsichtlich der Anzahl der Verträge erneut die fleißigste war. Sie steuern rund ein Fünftel zum Ergebnis bei. Mit etwas Abstand gesellen sich Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen dazu und belegen mit knapp 13 % den letzten Platz auf dem Podest. Auf etwas über 10 % kommt daneben auch die Branche Informations- und Kommunikationstechnologien.
Leichter Leerstandsrückgang seit dem Jahreswechsel
Die für Berlin grundsätzlich erfreuliche Ausweitung des sehr niedrigen Leerstandvolumens ist seit dem Jahreswechsel etwas zum Erliegen gekommen. Aktuell stehen rund 673.000 m² kurzfristig dem Markt zur Verfügung, wovon knapp die Hälfte dem primär nachgefragten modernen Standard zuzuordnen ist. Das sind zwar fast 14 % mehr als im 12-Monatsvergleich, aber ein Rückgang von etwa 3 % seit Jahresbeginn. Und - mit Blick auf die Nachfrage - immer noch deutlich weniger als der durchschnittliche Jahresumsatz der letzten 10 Jahre. Die Leerstandsquote von 3,2 % ist dementsprechend die geringste unter den großen Bürostandorten.
Flächen im Bau minimal gestiegen
Die Bautätigkeit ist nach wie vor auf einem hohen Niveau. Derzeit befinden sich rund 1,45 Mio. m² Bürofläche im Bau (+4 %), wovon etwas mehr als die Hälfte dem Markt noch zur Verfügung steht (894.000 m²). Je kürzer der Zeithorizont, desto geringer sind jedoch die verfügbaren Flächen im Bau: Von den bis Jahresende 2022 avisierten Flächen stehen nur noch rund 127.000 m² zur Verfügung. Mit einem Anteil von gut 77 % liegt der Entwicklungsschwerpunkt primär auf den City- und Cityrandlagen. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) ist im Vorjahresvergleich auf 1,57 Mio. m² gestiegen.
Angesichts der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots, besonders an modernen Flächen, sind die Mieten im Vorjahresvergleich weiter gestiegen. In der Spitze werden mittlerweile 43 €/m² erzielt (+8 % ggü. Q2 2021). Hinsichtlich der Durchschnittsmieten spielt die Hauptstadt mit 28,20 €/m² in einer eigenen Liga. Das Niveau ist bundesweit unerreicht. Mit rund 3 % fällt die Steigerung in Berlin jedoch relativ moderat aus.
Perspektiven
„In den vergangenen Wochen hat manches Unternehmen in der Bundeshauptstadt sein Expansionstempo angesichts der eingetrübten Konjunkturaussichten gedrosselt. Zeitgleich wirken aber auch auf dem Berliner Markt weiterhin umfangreiche Nach- und Aufholeffekte der Corona-Pandemie. Das Anmietungsgeschehen dürfte mit großer Wahrscheinlichkeit zum Ende des Jahres mindestens im langjährigen Mittel liegen. Das weiterhin sehr niedrige Leerstandsniveau und insbesondere der Mangel an modernen Flächen in Top-Lagen dürften die Mieten unter Druck halten“, so Jan Dohrwardt zu den weiteren Aussichten.