Büroobjekte sind weiterhin die stärkste Assetklasse auf dem deutschen Markt für gewerbliche Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden rund 13,1 Mrd. € in diesem Segment platziert, so dass sich ihr Marktanteil auf gut 43 % beläuft. Es wurde damit eine neue Bestmarke gesetzt, wofür in erster Linie der Rekordjahresauftakt mit knapp 9,8 Mrd. € verantwortlich zeichnet. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs hat sich das Transaktionsgeschehen deutlich verlangsamt (Q2: 3,3 Mrd. €), was vornehmlich auf die innerhalb kürzester Zeit spürbar veränderten Finanzierungskonditionen zurückzuführen ist, denn das Vertrauen der Investoren in das Produkt Büro in Deutschland ist da. „Das sehr hohe Investitionsvolumen der vergangenen zwei Jahre zeigt dies eindrucksvoll, einmal mehr bestätigt von der jüngsten positiven Entwicklung auf den Nutzermärkten. Es ist das Finanzierungsumfeld, das für weniger Marktdynamik sorgt: Während die Realität der Ankaufwilligen eine komplett neue ist, befinden sich die Preisvorstellungen der Verkäufer insbesondere im Core-Segment noch auf dem historisch hohen Niveau von Anfang 2022. Diese Schere gilt es zu schließen. Die Erfahrungen aus vorherigen Krisen lassen vermuten, dass diese Findungsphase mit großer Wahrscheinlichkeit mehrere Monate dauern könnte, bevor der Markt wieder komplett anspringt “, sagt Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Frankfurt behauptet sich an der Spitze
In den A-Standorten wurden im ersten Halbjahr rund 9,8 Mrd. € in Büroobjekte investiert, was ein neuer Hochwert ist. Auf einen sehr starken Jahresauftakt (7,7 Mrd. €) folgte ein schwächeres zweites Quartal (2,1 Mrd. €). Das Investmentgeschehen fiel dabei zwischen den Märkten sehr unterschiedlich aus. Mit 2,6 Mrd. € behauptet sich Frankfurt an der Spitze, darunter ein im zweiten Quartal gehandelter Büroturm im dreistelligen Millionenbereich. Berlin ist aktuell der stabilste Markt mit 1,1 Mrd. € (Q1) bzw. 920 Mio. € (Q2). Hinter den Top-Ergebnissen von Hamburg (1,8 Mrd. €), Düsseldorf (1,6 Mrd. €) und Stuttgart (690 Mio. €) steht vor allem die alstria-Übernahme zu Jahresbeginn, allerdings sind in Düsseldorf und Hamburg auch im Frühjahr größere Transaktionen getätigt worden. München blieb in beiden Quartalen bislang hinter den Erwartungen zurück und notiert nur rund 880 Mio. € Umsatz. Kölns Investmentvolumen steht aktuell bei 350 Mio. €.
B-Standorte gewinnen Marktanteile
Es scheint für den Moment, dass Käufer und Verkäufer abseits der Top-Märkte schneller ein positives Verhandlungsergebnis erzielen können, während sich an den A-Standorten das Zusammenkommen beider Seiten insbesondere im Core- und sogenannten Super-Core-Segment derzeit aufwendiger gestaltet. Der Marktanteil der A-Standorte notiert vorerst nur bei 76 %.
Bisher dominieren großvolumige Abschlüsse über 100 Mio. € einmal mehr das Transaktionsgeschehen auf dem Markt für deutsche Büroobjekte. Ihr Marktanteil beläuft sich im ersten Halbjahr auf 67 % und es wurden hier beeindruckende 8,8 Mrd.€ platziert, was ein für den deutschen Markt bisher unerreichtes Volumen ist. Allerdings hat sich insbesondere in diesem Segment der gewohnt hohe Takt bei den Abschlüssen reduziert, so dass sich das Ergebnis im zweiten Quartal auf vergleichsweise moderate 1,4 Mrd. € beläuft, darunter auch Core-Abschlüsse Ende Juni. Am stabilsten präsentiert sich das Marktgeschehen bei den Abschlüssen in der Größenklasse zwischen 25 und 50 Mio. €, wo mit 810 Mio. € in Q1 und 820 Mio. € in Q2 fast eine Punktlandung gelungen ist.
Equity/Real Estate Funds deutlich vorn
Der Marktanteil von Equity/Real Estate Funds beläuft sich zum Halbjahr auf rund 41 %. Dahinter stehen fast ausschließlich das Alphabet-Portfolio wie auch die Übernahme von alstria durch Brookfield im ersten Quartal. Die zweitplatzierten Pensionskassen (Marktanteil rund 15 %) zeigten sich demgegenüber auch im Frühjahr sehr aktiv. Sie haben in Q1 rund 1,1 Mrd. € investiert und in Q2 weitere 900 Mio. €. Jeweils rund 500 Mio. € haben Spezialfonds und Investment/Asset Manager im zweiten Quartal in deutsche Büroimmobilien platziert. Ihre Marktanteile notieren im Sommer bei 12 % bzw. 10,5 %.
Spitzenrenditen erstmals seit 2009 wieder gestiegen
Die neue Realität auf den weltweiten Finanzmärkten und der damit verbundene Anstieg der Finanzierungskosten wird in der Entwicklung der Spitzenrenditen in den letzten Wochen zunehmend sichtbar. Obwohl die Evidenz im Core-Segment noch fehlt, ist ein Anstieg der Netto-Spitzenrenditen von rund 15 Basispunkten in der Mehrheit der A-Standorte zu registrieren. Darunter Berlin (2,55 %), Düsseldorf (2,90 %), Frankfurt (2,80 %), Hamburg (2,70 %), Köln (2,75 %) und Stuttgart (2,90 %) In der Wirtschaftsmetropole München ist sie um 10 Basispunkte auf 2,60 % gestiegen.
Perspektiven
„Die aktuell marktdominierende Preisfindungsphase, in der Verkäufer wie Käufer ein neues Niveau finden, das für beide Seiten funktioniert, dürfte unserer Erfahrung nach noch einige Monate in Anspruch nehmen. Es ist ein Prozess, der erfahrungsgemäß mit steigender Evidenz und zurückkehrender Sicherheit Fahrt aufnimmt. Vor allem ab Frühherbst dürfte sich der Büro-Investmentmarkt wieder deutlich lebhafter mit einer spürbar steigenden Anzahl an Transaktionen präsentieren. Die aktuell gut laufenden Vermietungsmärkte mit ihren sehr guten Fundamentaldaten, dürften Investoren dabei zusätzliche Sicherheit bei Investitionsentscheidungen geben. Die Renditen dürften sich auf ein höheres Niveau, also ein nach unten angepasstes Preisniveau, zubewegen“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Commercial Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.