Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr 2022 hat der Essener Büromarkt im dritten Quartal merklich Gas gegeben und erzielte mit 47.000 m² alleine in den letzten drei Monaten über die Hälfte des aktuellen Flächenumsatzes. Mit einem Gesamtergebnis von 87.000 m² bis Ende September liegt das Resultat knapp über dem langjährigen Durchschnitt und gut 53 % über dem enttäuschenden Vorjahreswert. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Ausschlaggebend für die überdurchschnittlichen Resultate sind oftmals Großabschlüsse jenseits der 10.000-m²-Marke, die auf dem Essener Büromarkt nicht nur zur Jahresmitte, sondern auch in den Corona-Jahren 2020 und 2021 komplett gefehlt haben. Demgegenüber konnte im dritten Quartal 2022 mit dem Eigennutzerdeal des Uniklinikums Duisburg Essen mit 16.500 m² wieder ein Großvertrag registriert werden“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Der oben genannte Großabschluss spiegelt sich auch in der Branchenverteilung wider. Mit 28,0 % und rund 24.000 m² des Umsatzes liegt das Gesundheitswesen klar an der Spitze. Knapp dahinter siedeln sich die Industrie-Unternehmen mit einem Marktanteil von 20,0 % (17.400 m²) an. Die im dritten Quartal abgeschlossenen Deals von Atlas Copco (6.600 m²) sowie Thyssenkrupp (5.100 m²) sind hier an erster Stelle zu nennen. Auch die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen und die Handelsunternehmen erzielen mit knapp 13,0 % und etwa 10,0 % zweistellige Umsatzanteile. Etwas abgeschlagen folgen die öffentliche Verwaltung (9,0 %) und IuK-Unternehmen (7,5 %).
Leerstandsabbau setzt sich fort, Bauaktivitäten rückläufig
Das aktuelle Leerstandsvolumen beläuft sich auf rund 181.000 m² und ist damit in den letzten neun Monaten um etwa 5 % gesunken. Auch die stark nachgefragten Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität sind im Jahresverlauf um gut 13 % zurückgegangen und summieren sich somit auf nur noch 41.000 m². Lediglich knapp ein Viertel des aktuellen Angebots verfügt damit über einen von den meisten Mietern präferierten, hochwertigen Ausstattungsstandard. Der Großteil, circa 15.000 m² (-32 % ggü. Vorjahr), der kurzfristig zur Verfügung stehenden modernen Büroflächen ist im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney zu finden. Das aktuell bereits wieder rückläufige Angebot spiegelt sich auch in der Leerstandsrate wider, die ebenfalls spürbar nachgegeben hat und mit 5,7 % mittlerweile wieder fast auf dem Niveau der Fluktuationsreserve liegt.
Das Volumen der Flächen im Bau hat sich in den letzten zwölf Monaten deutlich verringert. Aktuell befinden sich wie schon im Vorquartal rund 33.000 m³ Büroflächen im Bau, was im 12 Monatsvergleich einem Rückgang von knapp 45 % entspricht. Mit etwa 40 % bzw. rund 13.000 m² wird ein Großteil des Neubauvolumens im Teilmarkt übriges Stadtgebiet errichtet. Die Vorvermietungsquote liegt bei hohen 73 %. In den Teilmärkten Cityrand und Nebenlagen stehen aktuell keine Flächen zur Verfügung, sodass sich das Neubausegment momentan ausschließlich auf den Citykern konzentriert.
Mieten leicht gestiegen
Im Vorjahresvergleich ist die Spitzenmiete um 2 % auf nun 16,80 €/m² angestiegen. Sie wird weiterhin im Citykern erzielt. Auch die Durchschnittsmiete konnte in den letzten zwölf Monaten um gute 2,5 % zulegen und ist von 12,20 €/m² (Q3 2021) auf nun mehr 12,50 €/m² gestiegen. Damit notiert die Durchschnittsmiete stabil auf Vorquartalsniveau.
„Der Essener Büromarkt konnte trotz eines verhaltenen ersten Halbjahres 2022 spürbar Fahrt aufnehmen. Nicht zuletzt wurde mit dem Abschluss des Uniklinikums Duisburg Essen erstmals seit 2019 ein Vertrag jenseits der 10.000-m²-Marke registriert. Trotz der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten ist ein Jahresergebnis im langjährigen Durchschnitt durchaus möglich. Das Leerstandsvolumen dürfte bei sich abzeichnender stagnierender bis sinkender Bautätigkeit mit großer Wahrscheinlichkeit in etwa auf dem aktuellen Niveau verharren. Auch das Mietpreisniveau wird sich aller Voraussicht nach entsprechend stabil präsentieren“, so Amedeo Augenbroe.