Den Frankfurter Büromarkt kennzeichnete im abgelaufenen Jahr 2022 eine insgesamt große Konstanz. Nach einem sehr gelungenen Jahresauftakt mit einem Flächenumsatz von 137.000 m² hat er sich in den Folgequartalen trotz der herausfordernden konjunkturellen Lage zwischen 105.000 m² und 120.000 m² eingependelt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Insgesamt wurden Abschlüsse über ein Volumen von 472.000 m² registriert (gif-Marktgebiet: 392.000 m²). Damit wurde sowohl das Vorjahresergebnis wie auch der 10-Jahresdurchschnitt (539.700 m²) um jeweils gut 12 % verfehlt. Positiv fällt dabei insbesondere das vierte Quartal ins Gewicht. Obwohl sich seit einigen Monaten die Zeichen einer vermutlich schwachen Rezession mehren, hat das Anmietungsgeschehen mit 110.000 m² kaum an Tempo verloren (-8 % gegenüber Q3). „Im bundesweiten Vergleich der größten Standorte nimmt Frankfurt hier zwischen Berlin, München und Hamburg, wo aufgrund des schwierigen Marktumfeldes Rückgänge im zweistelligen Bereich registriert wurden, eine positive Ausnahmestellung ein“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter.
Frankfurts Leitbranchen haben auch 2022 wieder die Spitzenpositionen im Branchenranking inne. Die Beratungsgesellschaften kommen auf einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von rund 106.000 m² (+23 % über 10-Jahresdurchschnitt) und erreichen damit einen Marktanteil von 22,5 %. Auf Rang zwei ordnen sich die Banken und Finanzdienstleister mit rund 93.000 m² Flächenumsatz ein. Sie haben auch drei der fünftgrößten Abschlüsse zum Jahresumsatz beigetragen. Darunter ODDO BHF im Bankenviertel (18.600 m²) sowie die Abschlüsse im Teilmarkt City von der CitiBank Europe (10.100 m²) und der Sparda-Bank Hessen (Eigennutz; 9.100 m²). Die öffentliche Verwaltung kommt auf ein durchschnittliches Ergebnis von 58.000 m², getragen u.a. vom Eigennutzer-Großabschluss der Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ) im Teilmarkt Eschborn (28.000 m²).
Leerstand nahezu konstant, Projektvolumen sinkt
Nach einem beschleunigten Anstieg des Leerstands zwischen 2019 und 2021 hat sich der Leerstand 2022 auf einem Niveau von gut 1,3 Mio. m² verfestigt. Aktuell stehen rund 1,33 Mio. m² (gif: 967.000 m²) kurzfristig zur Verfügung, rund 50 % verfügen dabei über einen modernen Ausstattungsstandard, was für den hohe Flächenqualitäten gewöhnten und auch fordernden Frankfurter Markt kein ungewöhnlich hoher Wert ist. In den Top-Lagen Bankenviertel und Westend beläuft sich der moderne Leerstand aktuell nur auf knapp 65.000 m². Die Leerstandsquote notiert im Marktgebiet bei 8,5 % (gif: 8,4 %) und im Bankenviertel bei 3,2 %.
Es kann kaum verwundern, dass Projektentwickler im aktuell herausfordernden Umfeld von steigenden Zinsen, deutlich höheren Finanzierungskosten und einer sich abschwächenden Konjunktur zunehmend mit Umsicht agieren. Dies gilt auch für den Frankfurter Markt, wo das Volumen der projektierten Flächen im Jahresverlauf von 1,3 Mio. m² auf jetzt gut 1 Mio. m² gesunken ist. Zurzeit befinden sich 675.000 m² im Bau, wovon der Löwenanteil (496.00 m²) allerdings erst ab 2024 fertigstellt wird. Die Vorvermietungsquote beläuft sich aktuell insgesamt auf niedrige 29 %.
Die Spitzenmiete ist seit Ende 2021 um 1 € auf 48 €/m² gestiegen. Sie präsentiert sich seit der Jahreshälfte auf diesem Niveau stabil. Einen Sprung nach oben (+13 %) hat demgegenüber die Durchschnittsmiete auf aktuell 23,20 €/m² gemacht, was die hohe Nachfrage nach sehr guten Flächen eindrucksvoll unterstreicht.
„Die konjunkturellen Unsicherheiten dürften vorerst marktbestimmend bleiben. Sobald die deutsche Wirtschaft jedoch wieder den Wachstumskurs eingeschlagen hat, wird sich auch das Anmietungsgeschehen in Frankfurt nachhaltig beschleunigen. Ein Flächenumsatz von 450.000 m² scheint aktuell realistisch. Aufgrund der hohen Präferenz seitens der Unternehmen nach hochwertigen Flächen ist sowohl bei der Spitzen- wie auch der Durchschnittsmiete mit weiterem Mietsteigerungspotenzial zu rechnen“, so Riza Demirci zu den weiteren Aussichten.