Bundesweiter Retailmarkt mit sehr gutem Jahresauftakt: Passantenfrequenzen zum Quartalswechsel im Aufwind, hohe Vermietungsdynamik aus dem Jahresendgeschäft setzt sich im Frühjahr unvermindert fort
Das Marktgeschehen in deutschen Innenstadtlagen war im ersten Quartal 2025 in vielerlei Hinsicht als lebhaft zu bewerten: Auf der einen Seite haben die Passantenfrequenzen in den 50 von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten Top-Lagen gefördert durch die frühsommerliche Wetterlage seit Ende März spürbar angezogen. Hierbei erreichten rund zwei Drittel der meistbesuchten Shoppingmeilen in den beiden Wochen des Quartalswechsels1 konstante bzw. leicht gestiegene Besucherzahlen gegenüber den bereits sehr guten Vorjahreswerten. Auf der anderen Seite wirkt sich die hohe Vermietungsdynamik mit sehr erfreulichen Flächenumsätzen insbesondere in den letzten beiden Quartalen positiv auf das Markt-sentiment in der Retailsparte aus. Diese und weitere Trends hat BNP Paribas Real Estate auf Basis der Passantenfrequenzzahlen von Hystreet.com sowie den selbsterhobenen Daten zu den Vermietungen und Eröffnungen in Citylagen herausgearbeitet.
Kaum Verschiebungen in der Hierarchie der meistbesuchten deutschen Einkaufsstraßen
Top-Lagen bleiben Top-Lagen - dies bestätigt die Analyse der Passantenfrequenzen auch im ersten Quartal 2025. Somit wird die Spitzengruppe der belebtesten Shoppingmeilen im nationalen Vergleich mit der Kaufinger- und Neuhauserstraße (München), der Georgstraße (Hannover), der Zeil (Frankfurt), der Schildergasse (Köln) und der Königstraße (Stuttgart) nach wie vor durch die sechs traditionell führenden Einkaufsstraßen gebildet. Mit ihren Passantenaufkommen zwischen 20 und knapp über 30 Millionen Personen im Gesamtjahr 2024 bzw. rund 4 bis knapp 6 Millionen Besuchern im ersten Quartal 2025 zählen diese Lagen auch in den aktuellen Rankings wieder die mit Abstand meisten potentiellen Kunden. In den weiteren A-Städten rangiert die Berliner Tauentzienstraße auf Rang sieben der Gesamtjahreswertung (2024: Rund 17,3 Mio.; Q1 2025: Knapp 3,6 Mio.) und damit noch vor der Düsseldorfer Schadowstraße und der Spitalerstraße in Hamburg. Die Top-Lagen in der Rheinmetropole und in der Hansestadt pendeln sich auf einem vergleichbaren Level ein und notieren auf den Plätzen zehn und elf (jeweils 15,4 Mio. im Jahr 2024 und 3,2 Mio. in Q1 2025). Darüber hinaus erreichen außerhalb der größten deutschen Shoppingmetropolen neben der Georgstraße in Hannover (2024: 23,3 Mio.; Q1 2025: 5,3 Mio.) vor allem auch der Dortmunder Westenhellweg (2024: 16,3 Mio.; Q1 2025: 3,4 Mio.), die Grimmaische Straße in Leipzig (2024: 14,7 Mio.; Q1 2025: 3,0 Mio.), die Hauptstraße in Heidelberg (2024: 13,4 Mio.; Q1 2025: 2,6 Mio.) und die Wiesbadener Kirchgasse (2024: 12,3 Mio.; Q1 2025: 2,8 Mio.) ebenfalls Top 20-Resultate und können hierbei innerhalb ihrer Städtekategorien beachtliche Bilanzen aufweisen. Die Einkaufsstraßen mit den höchsten Passantenaufkommen müssen hierbei allerdings nicht zwangsläufig zu den dynamischsten zählen wie nicht zuletzt die nachfolgenden Beispiele aus den A-Standorten belegen: Somit gehören die Petersstraße in Leipzig (+12 %), der Neue Wall in Hamburg (+8 %), die Schloßstraße in Berlin (+6 %) sowie die Kölner Ehrenstraße und die Düsseldorfer Flinger Straße (jeweils +5 %) zu den Lagen mit den signifikantesten Aufwärtstrends ihrer jeweiligen Städte im Gesamtjahr 2024. „Dies zeigt eindrucksvoll, dass es durch zugkräftige neue Ankermieter und eine stringente und durchdachte Ausrichtung hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes immer wieder zu Verschiebungen der Passantenströme im innerstädtischen Kontext zu Gunsten aber auch zu Lasten einzelner Mikrolagen kommen kann“, betont Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. In diesem Zusammenhang sind in den nächsten Monaten die Augen vor allem auf Hamburg gerichtet, wo am 8. April die rund 100.000 m² große Westfield Shoppingmall im Überseequartier an den Start gegangen ist, womit die Hafenmetropole einen weiteren innenstadtnahen Retail-Hotspot erhält.
Bestes Startquartal seit fünf Jahren beim Retail-Flächenumsatz in Innenstadtlagen
Der Retail-Vermietungsmarkt konnte in den ersten drei Monaten des Jahres 2025 dort weitermachen, wo er im Schlussquartal 2024 aufgehört hat und somit im letzten halben Jahr zwei der besten Quartalsergebnisse seit 2020 verbuchen. Insgesamt kommt die innerstädtische Einzelhandelslandschaft im ersten Quartal auf einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von rund 135.000 m². Würde man die in diesem Jahr vermeldeten Neuzugänge in der innenstadtnahen Westfield Shoppingmall im Hamburger Überseequartier hinzuzählen, könnten sogar über 150.000 m² vermeldet werden. „Noch erfreulicher als die gute Zwischenbilanz ist allerdings der Eindruck, dass sich das Vermietungsgeschehen insbesondere in den großflächigen Segmenten inzwischen deutlich nachhaltiger gestaltet als zuvor. Während in den ersten Jahren nach der Corona-Krise und der Signa-Pleite viele größere Nachbesetzungen vor allem in ehemaligen Kaufhäusern eher den Charakter von Interimsvermietungen hatten, vermitteln die jüngsten Neueröffnungen den Anschein deutlich langfristiger angelegt zu sein“, erläutert Scharf. Dass der französische Sportspezialist Decathlon, der in seinen Shops selbst eine kaufhausähnliche Struktur bespielt, im ersten Quartal eine strategische Kooperation mit Galeria eingegangen ist, bekräftigt diese Annahme. Darüber hinaus haben sich mit Akteuren wie zum Beispiel Uniqlo oder den verschiedenen Konzepten des Inditex-Universums zuletzt wieder sehr renommierte internationale Retailer aktiver gezeigt, die für langfristige Vermietungsansätze stehen und in nahezu jeder Stadt und Lage über das Potential verfügen, als neue Ankermieter zu fungieren. Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen kann der Retail-Vermietungsmarkt zuversichtlich in die kommenden Quartale starten. Sollte sich die gute Vermietungsdynamik der letzten sechs Monate fortsetzen, stehen die Chancen jedenfalls gut, dass zur Jahresmitte erneut positive Nachrichten vermeldet werden können – dies gilt sowohl für die Passantenfrequenzen als auch für die innerstädtischen Flächenumsätze.
Über den nachfolgenden Link direkt zum digitalen Retail-Marktüberblick: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/retailmarkt/deutschland-in-a-nutshell
1Passantenaufkommen in den zwei Wochen zum Quartalswechsel zwischen dem 25.03.2025 und 08.04.2025
(Quelle: Hystreet.com | Auswertung BNP Paribas Real Estate)