Der Kölner Markt für Lager- und Logistikflächen gehört aufgrund seiner kleinteiligen Struktur und des hohen Anteils an Bestandsflächen traditionell nicht zu den umsatzstärksten Märkten Deutschlands. Ein Halbjahresergebnis von 49.000 m² ist jedoch auch für die Millionenmetropole ein neuer Negativrekord. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Das bereits ohnehin schon schwache Vorjahresresultat wurde um rund 14 % unterschritten und der langjährige Durchschnitt sogar um 49 % verfehlt. Bedingt durch den zwischenzeitlich gesellschaftlichen und ökonomischen Lockdown in Folge der Corona-Pandemie mussten viele Unternehmen in einen Krisenmodus schalten und ihre avisierten Investitions- und Expansionspläne temporär „on hold“ stellen“, sagt Christopher Raabe, Managing Director and Head of Logistics & Industrial at BNP Paribas Real Estate Germany. Somit gesellte sich zum längerfristig bestehenden Angebotsmangel auch noch ein vorrübergehender Nachfragerückgang, der dem Markt im zweiten Quartal zusätzlich den Wind aus den Segeln nahm. Die wenigen Marktaktivitäten konzentrierten sich vornehmlich auf kleinere Flächen, wobei besonders ein Interesse an kurzfristig verfügbaren Kapazitäten bestand. Im Zuge der schrittweisen Lockerungen und konjunkturellen Erholung ließ sich aber bereits in den vergangenen Wochen eine nachfrageseitige Belebung des Marktes registrieren.
Als vergleichsweise resistent erwies sich die Nachfrage von Industrie– und Produktionsunternehmen, die sich mit rund 43 % mit deutlichem Abstand an die Spitze der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen setzten. Mit fast 21.000 m² blieben sie auch absolut betrachtet auf dem Niveau ihres langjährigen Durchschnitts. Grund hierfür ist sicherlich auch, dass diese sachanlagenintensiven Branchen deutlich längere Vorlaufzeiten bei ihren Anmietungsentscheidungen benötigen. Eine deutlich untergeordnete Rolle spielten hingegen Unternehmen aus dem Bereich Logistik, die auf einen Anteil von lediglich 6 % kommen und in den vergangenen Monaten mit deutlich niedrigeren Frachtraten zu kämpfen hatten.
Die Musik spielt im kleinteiligen Segment
Zwei Abschlüsse genügten, um dem Größensegment zwischen 8.000 und 12.000 m² einen Anteil von rund 35 % zu bescheren. Das Gros des Marktgeschehens spielte sich jedoch im kleinteiligen Bereich bis 3.000 m² ab. Mehr als 72 % aller registrierten Abschlüsse entfielen auf diese Kategorie. Begründet ist dies auch an der weiterhin bestehenden Angebotsknappheit, wobei besonders großflächige, moderne Flächen kaum zur Verfügung stehen. So lassen sich im Kerngebiet überwiegend nur kleine Bestandshallen anmieten, was sich entsprechend in der realisierten Verteilung niederschlägt.
Der Mangel an geeigneten Flächen führt mittelfristig unweigerlich zu einer höheren Zahlungsbereitschaft der Nachfrager. An diesem Umstand ändert auch die derzeitige Ausnahmesituation nichts. In der Domstadt befinden sich viele Bestandsbauten im fortgeschrittenen Zyklus ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer, was „State of the Art“-Entwicklungen mit hohen technologischen Standards für suchende Unternehmen noch begehrenswerter macht. Als Konsequenz ist in Köln sowohl die Spitzen– als auch die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal angestiegen. So notiert die Spitzenmiete aktuell bei 5,60 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 4,55 €/m².
Perspektiven
„Die Corona-Krise hat auf dem Kölner Logistikmarkt zu spürbaren Verwerfungen geführt und bereits bestehende Entwicklungen sogar beschleunigt. So stieg geschäftsbedingt die kurzfristige Nachfrage von E-Commerce und Last-Mile-Delivery stark an, während in vielen Produktionsunternehmen die Maschinen stoppten, da die globalisierten Lieferketten nicht mehr effizient funktionierten. Eine schnelle V-förmige Erholung der Konjunktur vorausgesetzt, ist eine relativ zügige Normalisierung des Marktgeschehens wahrscheinlich, mittel– und langfristig erfordern die übergreifenden Marktentwicklungen aber primär eine verstärkte Neubauaktivität und Ausweitung des Angebots“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory.