Auch wenn sich das Ergebnis auf dem Kölner Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 148.000 m² rund ein Drittel unter der Vorjahresbilanz einordnet, hat sich das Marktgeschehen im Jahresverlauf spürbar belebt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Während das Resultat zum Jahresauftakt noch 53 % geringer ausfiel als 2019, lag im dritten Quartal die Differenz zum Vorjahr nur noch bei 16 %. Dass der Rückgang hierbei keineswegs standortbezogen ist, sondern sich in erster Linie mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Büromärkte in Deutschland erklärt, unterstreicht der bundesweit um 36 % gesunkene Flächenumsatz“, sagt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Die beiden Großabschlüsse der AOK Rheinland (18.000 m²) im „Quadra“ und des Kölner Hauptzollamtes (10.000 m²) im „Ehrenwert“ zeigen jedoch, dass auch 2020 trotz der externen Markteinflüsse neue Hauptmieter für zwei noch nicht fertiggestellte Bürokomplexe gefunden werden konnten. In der Teilmarktübersicht profitieren die beiden Büromarktzonen Porz/Flughafen (32.000 m²) und Ehrenfeld/Braunsfeld (28.600 m²) von den vorgenannten Großverträgen, während die City durch eine Vielzahl kleinerer Abschlüsse auf ein Volumen von 31.800 m² (anteilig 21 %) kommt.
Getrieben durch drei der sechs größten Abschlüsse setzt sich die öffentliche Verwaltung nach drei Quartalen an die Spitze des Branchen-Rankings. Neben dem Vertrag des Hauptzollamts kommen dem öffentlichen Sektor zudem die Anmietung des Jobcenters (3.800 m²) in der Kölner Südstadt und der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln in Rodenkirchen (3.600 m²) zugute. Knapp dahinter folgen mit gut 22 % die sonstigen Dienstleistungen, die u. a. vom Abschluss der KHD Humboldt Wedag International in Köln-Porz (4.300 m²) profitieren. Umfangreichere Umsatzanteile erreichen darüber hinaus auch noch Versicherungen mit fast 15 % und IuK-Technologien, die knapp 12 % des Volumens generieren.
Leerstand steigt, aber nicht im modernen Segment
Zwar hat der Leerstand in den letzten 12 Monaten deutlich auf 281.000 m² zugenommen, liegt historisch aber immer noch auf einem niedrigen Niveau. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass nur 43.000 m², und damit nur rund 15 %, über eine moderne Ausstattungsqualität verfügen. Das größte Angebot an vermietbarer Fläche besteht traditionell in der Innenstadt (86.500 m²). Auch wenn sich der Flächenengpass hier etwas entspannt hat, liegt die Leerstandsquote mit 3,1 % jedoch nach wie vor im Grenzbereich der notwendigen Fluktuationsreserve und etwas niedriger als im Gesamtmarkt (3,5 %).
Im Jahresvergleich hat sich die Bautätigkeit leicht um 7 % auf aktuell 195.000 m² erhöht, was angesichts der schwierigen Marktphase ein deutliches Indiz für das Vertrauen der Akteure in den Standort Köln ist. Gleichzeitig hat sich die für den Markt wesentlich interessantere Größe der davon noch verfügbaren Flächen mehr als verdoppelt und beläuft sich auf 87.000 m². Für gut 72 % dieser Flächen wird die Fertigstellung jedoch erst ab dem Jahr 2022 erwartet. Als räumliche Schwerpunkte sind in diesem Zusammenhang die Büromarktzonen Ehrenfeld/Braunsfeld und Ossendorf/Nippes zu nennen, wo sich zahlreiche Projekte in der Vorbereitung oder im Bau befinden.
Die zum Jahresende 2019 auf 26 €/m² gestiegene Spitzenmiete hat sich weiter stabilisiert und wird für hochwertige Flächen in der City erzielt. Insgesamt konnten die Mietpreise im Jahresverlauf ihr Niveau trotz der etwas schwächeren Nachfrage halten. Dies gilt vor allem für das moderne Segment, in dem das kurzfristig verfügbare Angebot weiterhin begrenzt ist. Auch die realisierte Durchschnittsmiete bewegt sich mit 14,20 €/m² in einer vergleichbaren Größenordnung wie in den Vorquartalen.
Perspektiven
„Trotz des insgesamt schwierigen konjunkturellen Umfelds ist für das traditionell starke Schlussquartal aufgrund vieler teils größerer Vermietungen, die kurz vor Vertragsabschluss stehen, mit einer weiteren Belebung des Kölner Büromarkts zu rechnen. Vor diesem Hintergrund stellt ein Flächenumsatz zum Jahresende im Bereich der 200.000-m²-Marke aus heutiger Sicht ein durchaus realistisches Szenario dar. Auf der Angebotsseite dürften die Leerstände etwas anziehen, ohne allerdings zu spürbaren Marktungleichgewichten oder einer signifikanten Veränderung des Mietpreisniveaus zu führen“, erläutert Jens Hoppe.