Hinter dem Essener Büromarkt liegt ein insgesamt herausforderndes Jahr 2021. Die ersten drei Quartale waren jeweils von unterdurchschnittlichen Flächenumsätzen zwischen 17.000 m² und 22.000 m² geprägt, und erst am Jahresende ist die Marktdynamik deutlich gestiegen. Im Jahresschlussquartal konnte ein Umsatz von 36.000 m² registriert werden, sodass sich ein Gesamtjahresresultat von 93.000 m² ergibt (inklusive Eigennutzer). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit wurde das pandemiebedingt schwache Vorjahresergebnis zwar um gut 9 % übertroffen, allerdings verfehlt das jüngste Resultat den 10-Jahresdurchschnitt um 18,5 %. Erfreulich fällt die Bilanz bei den Abschlüssen zwischen 2.000 und 5.000 m² aus, für die eine Steigerung um 153 % gegenüber 2021 verzeichnet werden kann und die damit ein Ergebnis im langjährigen Durchschnitt vorlegen konnten. Dass der Markt in der Breite Fahrt aufgenommen hat, bestätigt auch das überdurchschnittliche Ergebnis im Segment unter 1.000 m². Weiterhin fehlen Abschlüsse über 10.000 m². Im zweiten Jahr in Folge fehlt eine solche Transaktion in Essen“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Öffentliche Verwaltung besonders anmietungsstark
Mit einem Marktanteil von gut 32 % führen die sonstigen Dienstleistungen die Rangliste der nachfragestärksten Branchen mit weitem Abstand an. Auf dem zweiten Platz reiht sich die öffentliche Verwaltung ein, die mit einem Flächenumsatz von rund 20.000 m² ein Ergebnis einfahren konnte, das 139 % über dem Vorjahres– und stattliche 68 % über dem 10-Jahresdurchschnitt notiert. Es war dann auch die öffentliche Verwaltung, die den größten Abschluss des Jahres mit 9.100 m² getätigt hat. Der Flächenumsatz der drittplatzierten Verwaltungen von Industrieunternehmen hat sich mit knapp 12.000 m² zwar gegenüber 2021 fast verdoppelt, dennoch verharrt er 50 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Abschlüsse im kleineren und mittleren Größensegment zeichnen für dieses Ergebnis verantwortlich.
Das insgesamt schwache Anmietungsgeschehen seit Beginn der Corona-Pandemie in Kombination mit leicht erhöhten Baufertigstellungszahlen im spekulativen Neubausegment hat in den vergangenen Monaten zu einer deutlichen Ausweitung des Leerstands geführt. Im Jahresverlauf 2021 ist der Leerstand um knapp 74 % auf aktuell 191.000 m² gestiegen. Insbesondere bei Flächen mit normalem Ausstattungsstandard ist das Leerstandswachstum beträchtlich. Die Leerstandsquote notiert dennoch bei insgesamt moderaten 6,1 % und auch für Essen gilt, dass hochwertige Flächen im stark nachgefragten Citykern weiterhin sehr knapp sind.
Bauvolumen stark gesunken
Projektentwickler agieren im Essener Marktgebiet aktuell mit großer Umsicht. Sie prüfen neue Projekte vor dem Hintergrund einer insgesamt schwachen Nachfrage sehr genau. Entsprechend ist das Volumen der Flächen im Bau 2021 um fast 63 % auf nur noch 26.000 m² gesunken ist. Diese Flächen sind bereits jetzt sämtlich vom Markt absorbiert worden. Aufgrund des insgesamt sehr begrenzten Angebots an modernen Flächen, insbesondere im Citykern und in den Nebenlagen, dürften Projektentwickler weiterhin den Essener Markt nach Chancen sondieren und sehr selektiv neue Projekte anstoßen. Aktuell befinden sich für die Jahre nach 2023 keine Flächen im Bau.
In der Entwicklung von Durchschnitts– und Spitzenmiete kommt der Mangel an modernen Flächen in diesem präferierten Flächensegment klar zum Ausdruck. Die Spitzenmiete notiert wie bereits im Vorjahr bei 16,40 €/m². Die Durchschnittsmiete hat trotz des moderaten Flächenumsatzes und des vergleichsweise umfangreichen Leerstandsanstiegs ein Plus von fast 9 % gegenüber 2020 zu verzeichnen. Sie notiert aktuell bei 12,30 €/m² und ist ein Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage im Essener Marktgebiet aktuell ganz klar auf moderne Flächen konzentriert.
Perspektiven
„Im Windschatten einer sich weiter erholenden deutschen Wirtschaft und den zu erwartenden Nachholeffekten auf Nutzerseite sollte sich der Essener Büroflächenumsatz im Jahresverlauf 2022 deutlich beleben und die 100.000-m²-Marke wieder überspringen. Der Leerstand hat seinen Scheitelpunkt vermutlich noch nicht erreicht, dennoch sollte das Mietpreisniveau, insbesondere bei modernen Flächen, hiervon insgesamt unberührt bleiben und im Citykern ist ein Anstieg der Spitzenmiete nicht ausgeschlossen“, fasst Amedeo Augenbroe die weiteren Aussichten zusammen.