Nach den ersten neun Monaten im Jahr 2024 wurde ein Investmentvolumen von knapp einer Milliarde Euro (992 Mio. €) auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt registriert. Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 51 % verfehlt (Ø 10 Jahre: ca. 2 Mrd. €), jedoch konnte das vergleichsweise schwache Vorjahresresultat mit einem Plus von 73 % deutlich übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dabei kann dem deutschen Hotel-Investmentmarkt im Jahresverlauf eine fortschreitende Marktbelebung attestiert werden. So fiel das Investmentvolumen im dritten Quartal mit rund 450 Mio. € recht stark aus. „Die wachsende Marktdynamik wird durch einen signifikanten Anstieg der registrierten Deals unterstrichen. Nach den ersten neun Monaten konnten immerhin bereits mehr als 60 Transaktionen und damit rund 20 mehr als im Vorjahr verzeichnet werden. Nichtsdestotrotz bewegt sich das Hotel-Investmentvolumen weiterhin spürbar unterhalb der historischen Höchststände“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Als Gründe hierfür sind insbesondere die gestiegenen Kapitalkosten, das gesunkene Kaufpreisniveau sowie die rückläufigen Fertigstellungszahlen im Hotelneubausegment zu nennen.
Ausländische Investoren steuerten bislang mit rund 525 Mio. € einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 53 % (Ø 10 Jahre: 41 %) zum gesamten Investmentvolumen bei. Hierzu haben Portfoliotransaktionen, der Ankauf des Hotel de Rome sowie eine Reihe kleinerer Transaktionen beigetragen. Auf der Investorenseite deutlich präsenter sind aktuell mit 26 % Marktanteil die Family Offices und privaten Anleger.
Markt weiter kleinteilig strukturiert
Bislang konnte in diesem Jahr noch keine der sieben Top-Standorte ihren jeweiligen langjährigen Durchschnitt im Hotel–Investmentvolumen erreichen. Vergleichsweise gut schneidet Berlin mit einem Marktanteil von rund 26 % ab. Einen maßgeblichen Anteil hierzu steuerte die Veräußerung des Hotel de Rome bei. Immerhin konnte an allen A-Standorten ein höheres Hotel–Investmentvolumen als im Vorjahreszeitraum verzeichnet werden. Der Zuwachs fällt besonders in München und Stuttgart stärker ins Gewicht.
Im Vergleich zum Vorjahr verteilt sich das Hotel–Investmentvolumen gleichmäßiger über die Größenklassen. Mit 345 Mio. € ist das Segment der mittelgroßen Transaktionen zwischen 50 bis 100 Mio. € am volumenstärksten. Symptomatisch für einen kleinteiligeren Markt ist das überdurchschnittlich hohe Investmentvolumen von rund 150 Mio. € (Ø 10 Jahre: 130 Mio. €) im Segment bis 10 Mio. € sowie das mit 16 Mio. € niedrige durchschnittliche Volumen je Transaktion.
Perspektiven
„Das Investmentvolumen auf dem deutschen Hotel-Investmentmarkt konnte gegenüber dem Vorjahreszeitraum signifikant zulegen. Dabei zeichnet sich im zweiten und insbesondere im dritten Quartal eine deutliche Marktbelebung ab. Nichtsdestotrotz notiert das Volumen insbesondere bedingt durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten und makroökonomischen Unsicherheiten weiterhin deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt“, so Alexander Trobitz.
Seit dem Ende der Covid-Pandemie haben private wie auch geschäftliche Reisen wieder deutlich zugenommen. Die Übernachtungszahlen notieren aktuell an allen Top-Standorten (Berlin ausgenommen) deutlich über Prä-Pandemieniveau. Die Fußball-Europameisterschaft im eigenen Land und die zurückgekehrte Konsum- und Reisefreudigkeit unterfüttern die soliden Rahmenbedingungen des deutschen Hotel-Nutzermarktes, was für zusätzliche Sicherheit aus Investorenperspektive sorgen sollte. Ein sich abzeichnendes Aufhellen der konjunkturellen Lage nebst in der Breite höheren Lohnabschlüssen dürften die private wie auch die geschäftliche Reisetätigkeit in den kommenden Quartalen zusätzlich antreiben.
Während im Bestandsegment zunehmend Produkt auf den Markt kommt, dürfte das Angebot im Hotelneubausegment aufgrund der insgesamt eingebrochenen Neubautätigkeit bis auf weiteres eindeutig zur Angebotsverknappung beitragen.
In Erwartung einer Fortsetzung des expansiven Kurses der EZB-Geldpolitik und der damit einhergehenden Aufhellung des Zins- und Finanzierungsumfelds sowie eines sukzessive an Stabilität gewinnenden Nutzermarkts dürften aus heutiger Perspektive die Investmentumsätze in den kommenden Monaten weiter anziehen. Damit dürfte aus heutiger Perspektive das Vorjahresergebnis (1,3 Mrd. €) und das Jahresendergebnis 2022 (1,9 Mrd. €) einen realistisch erreichbaren Zielkorridor für das Investmentvolumen zum Jahresende darstellen.