Der Stuttgarter Investmentmarkt verzeichnete im Jahr 2022 eine durchwachsene Bilanz. Das gewerbliche Transaktionsvolumen beläuft sich auf 1,44 Mrd. €, womit das Jahresergebnis 2021 um rund 32 % unterschritten wurde. Der langjährige Durchschnitt wurde derweil um 15 % verpasst, was vor dem Hintergrund des schwierigen Marktumfeldes im abgelaufenen Jahr ein vergleichsweise moderater Rückgang ist. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Zurückzuführen ist dies allerdings maßgeblich auf den sehr guten Jahresstart. Getrieben durch die anteilig eingerechneten Stuttgarter Objekte der großvolumigen Mehrheitsübernahme der alstria durch Brookfield, standen nach den ersten drei Monaten bereits 761 Mio. € zu Buche. „Ab dem zweiten Quartal machten sich wie an allen deutschen Top-Standorten die gewachsenen wirtschaftlichen Unsicherheiten sowie die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten in Form einer abwartenderen Haltung vieler Investoren bemerkbar. Als positives Zeichen ist jedoch zu werten, dass für die letzten drei Monate des Jahres mit 356 Mio. € ein solides Resultat verzeichnet werden konnte. Mit dem Kauf zweier Bauabschnitte im W2-Campus durch die DSV-Gruppe sowie dem Erwerb eines Büropaketes durch Pandion konnten gleich zwei großvolumige Deals im Schlussquartal registriert werden“, erläutert Philipp Benseler, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate Deutschland und Stuttgarter Niederlassungsleiter.
Die Verteilung des Volumens auf die einzelnen Größenklassen zeigt ein vergleichsweise homogenes Bild. In den einzelnen Segmenten oberhalb der 25-Mio.-€-Marke wurden jeweils ungefähr 400 Mio. € investiert. Der Umsatzanteil von Objekten bis 25 Mio. € liegt derweil bei 18 %. Übersetzt in absolute Zahlen entspricht dies 258 Mio. €, womit der langjährige Schnitt um 35 % unterschritten wurde.
Büroobjekte an der Spitze, Nebenlagen sind Investitionsschwerpunkt
Büroobjekte waren im abgelaufenen Jahr mit einem Umsatzanteil von 82 % bzw. 1,19 Mrd. € mit großem Abstand der Investitionsschwerpunkt auf dem Stuttgarter Markt. Damit wurden rund 22 % mehr als im langjährigen Schnitt im Office-Segment investiert, wobei auch hieran die alstria-Übernahme bedeutende Anteile hat. Alle anderen Objektarten erzielten unterdurchschnittliche Resultate. Während Hotelobjekte im langjährigen Vergleich mit 108 Mio. € (-4 %) noch vergleichsweise solide abschneiden, spielen Logistik-Investments (97 Mio. €; -17 %) eine deutlich geringere Rolle als üblich. Für Einzelhandels-Investments wurde derweil mit 31 Mio. € das bisher schwächste Jahresresultat verzeichnet.
Wie in den Vorjahren bildeten auch 2022 die Nebenlagen mit anteilig 51 % den räumlichen Investitionsschwerpunkt auf dem Stuttgarter Markt. Die aktuell registrierten 737 Mio. € entsprechen einem Plus von 16 % gegenüber dem langjährigen Schnitt. Ein ebenfalls solides Resultat erzielt auch der Cityrand mit 412 Mio. €. Neben einigen alstria-Objekten ist in diesem Teilmarkt unter anderem auch die großvolumige Portfoliotransaktion von Pandion aus dem vierten Quartal zu verorten. Die Peripherie (175 Mio. €; -42 %) und die City (118 Mio. €; -43,5 %) erzielen jeweils deutlich unterdurchschnittliche Resultate.
Equity Funds mit großem Umsatzanteil, Renditen weiter gestiegen
Die Verteilung des Umsatzes auf die einzelnen Käufergruppen wird angesichts der großvolumigen Mehrheitsübernahme der alstria durch Brookfield wenig überraschend von Equity/Real Estate Funds angeführt. Auf sie entfallen 39 % des Umsatzes bzw. 551 Mio. €. Mit deutlichem Abstand folgen Corporates auf dem zweiten Platz. Sie steuern mit 240 Mio. € ihr bislang höchstes je registriertes Volumen bei. Ihr hoher Umsatzbeitrag fußt nicht zuletzt auf dem größten Einzeldeal des Jahres, dem zuvor bereits erwähnten Erwerb von zwei Bauabschnitten des W2 Campus durch die DSV-Group. Ebenfalls auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen zudem noch Projektentwickler (12 %; 175 Mio. €).
Durch die wiederholten Leitzinserhöhungen der großen Notenbanken haben sich die Finanzierungen weiter verteuert. Entsprechend ist auch für das letzte Quartal des Jahres ein weiterer Anstieg der Renditen zu verzeichnen. So hat die Nettospitzenrendite für Büroobjekte im Vergleich zum dritten Quartal um 25 Basispunkte auf nun 3,40 % zugelegt. Während der Anstieg bei den innerstädtischen Geschäftshäusern mit plus 15 Basispunkten auf nun ebenfalls 3,40 % etwas moderater verlief, verzeichnen Logistikobjekte mit Abstand den größten Sprung. Zum Jahresende sind für sie 3,85 % und damit 50 Basispunkte mehr als noch vor drei Monaten anzusetzen.
„Aus heutiger Perspektive erscheint ein zweigeteiltes Investmentjahr 2023 als das realistischste Szenario. Zum Jahresstart dürfte die Dynamik der gewerblichen Investmentmärkte noch maßgeblich von der gehemmten wirtschaftlichen Entwicklung sowie weiteren Zinsschritten bestimmt werden. Vor diesem Hintergrund ist auch eine weitere leichte Aufwärtsbewegung der Renditen nicht auszuschließen. Es spricht allerdings vieles dafür, dass im Laufe des zweiten Quartals ein Ende der Zinserhöhungen absehbar wird, womit sich auch die Preisfindungsphase ihrem Ende nähern dürfte. Entsprechend ist es wahrscheinlich, dass auch das Transaktionsgeschehen im zweiten Halbjahr an Fahrt gewinnt“, fasst Philipp Benseler die Aussichten zusammen.