Trotz der seit Jahresbeginn sehr umfangreichen Lockdown-Maßnahmen wurden im ersten Quartal 2021 an den acht deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 697.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis trotz der weitreichenden Kontaktbeschränkungen nur um knapp 6 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit 697.000 m² nur geringer Rückgang des Flächenumsatzes gegenüber 2020 (-6 %)
- Leerstandsanstieg setzt sich mit vermindertem Tempo fort
- Leerstandsquote nur in Frankfurt und Düsseldorf über 5 %
- Spitzenmieten zu Jahresbeginn an allen Standorten stabil; differenzierte Entwicklung bei den Durchschnittsmieten (+0,9 % im Durchschnitt seit Jahreswechsel)
„Die großen deutschen Büromärkte präsentieren sich im Auftaktquartal 2021 erfreulich robust. Trotz der weiterhin geltenden Lockdown-Maßnahmen und nur vereinzelt leicht gelockerter Kontaktbeschränkungen, verfehlt der Büroflächenumsatz das Vorjahresergebnis nur um knapp 6 %. Dies ist umso bemerkenswerter, weil das erste Quartal 2020 bis in den März hinein kaum von der Corona-Pandemie betroffen war. Das aktuelle Ergebnis ist ein deutliches Zeichen für die zurückkehrende Zuversicht in den Entscheidungsetagen der Unternehmen. Die Weltwirtschaft erholt sich schneller als erwartet und wird nach Aussagen der OECD vermutlich bereits zur Jahresmitte 2021 wieder ihr Vorkrisenniveau erreicht haben. Und auch die deutsche Wirtschaft sendet ungeachtet des noch langsamen Impffortschritts, der anhaltenden Kontaktbeschränkungen und der aktuell wieder steigenden Infektionszahlen positive Signale aus. Die Unternehmen gehen zunehmend von einem im laufenden Jahr einsetzenden und langfristigen Aufschwung aus. In vielen Führungsetagen werden deshalb jetzt wieder die Weichen für die Zukunft gestellt und das beinhaltet ganz klar auch Standort- bzw. Flächenentscheidungen“, so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Mehrheit der Standorte mit Umsatzsteigerungen
Deutschlands Bürometropolen sind sehr unterschiedlich in das neue Jahr gestartet. Die Spanne der Entwicklung reicht von einem Umsatzplus von 105 % gegenüber dem Vorjahresquartal in Köln bis zu einem Flächenrückgang von gut 46 % im benachbarten Düsseldorf. Die Mehrheit der Standorte konnte gegenüber dem Vorjahr aber zulegen. In der Langzeitbetrachtung schneiden die Märkte sehr unterschiedlich ab. Die Bundeshauptstadt Berlin, die sich einmal mehr mit deutlichem Abstand an der Spitze der bundesweiten Rangliste mit 181.000 m² Flächenumsatz im ersten Quartal 2021 platzieren konnte, kann damit ein Ergebnis verbuchen, das knapp 3 % über dem Vorjahresresultat und rund 7 % über dem Zehnjahresschnitt liegt. Auch die Hansestadt Hamburg, die sich mit 118.000 m² Umsatz den zweiten Platz sichern konnte, kann dank verschiedener Großabschlüsse ein Volumen vermelden, das rund 23 % über dem Vorjahresniveau und fast 5 % über dem Langzeitschnitt liegt. München muss sich aktuell mit dem dritten Platz begnügen: Der Flächenumsatz von 104.000 m² ist deutlich unterdurchschnittlich und sowohl das Vorjahresergebnis (-42 %) als auch der Zehnjahresdurchschnitt wurden deutlich verfehlt. Verantwortlich für dieses untypisch schwache Resultat ist der zu Jahresbeginn noch zu beobachtende Mangel an Großabschlüssen (nur zwei Verträge über 5.000 m²). Anders gestaltet sich die Situation in Frankfurt. Der Büromarkt in Deutschlands Finanzmetropole ist mit einem Flächenumsatz von 101.000 m² deutlich stärker als 2019 und 2020 in das neue Jahr gestartet (+23 %) und erzielt damit ein Ergebnis, das nur leicht unter dem Zehnjahresdurchschnitt (-3 %) bleibt. Einen fulminanten Jahresauftakt hat dagegen Köln erwischt. Mit einem Volumen von 84.000 m² wurde nicht nur das Ergebnis aus dem Vorjahresquartal mehr als verdoppelt (+105 %), sondern auch der langjährige Durchschnitt um rund 32 % übertroffen – und das ohne einen einzigen Vertragsabschluss über 10.000 m². Das insgesamt rege Anmietungsgeschehen im kleineren und mittleren Flächensegment ist ein deutliches Zeichen für die Marktstabilität in Köln. Es war nach 2019 der stärkste Jahresauftakt in der Historie der Domstadt. Weit unter seinem üblichen Niveau blieb Düsseldorf, wo mit einem Umsatz von 60.000 m² der schwächste Jahresauftakt seit vielen Jahren verzeichnet wurde. Das Ergebnis blieb um fast die Hälfte unter dem außergewöhnlich starken Vorjahresergebnis zurück. Ganz anders zeigt sich die Situation in Leipzig, wo der Schwung aus dem Schlussquartal 2020 mit in das neue Jahrgenommen werden konnte. Der registrierte Flächenumsatz von 27.000 m² übersteigt das Vorjahresergebnis um fast 29 % und kann auch den langjährigen Schnitt deutlich um 14 % hinter sich lassen. Besonders bemerkenswert ist, dass dieses überdurchschnittliche Resultat ohne Großabschlüsse über 5.000 m² erreicht wurde, was die Krisenfestigkeit Leipzigs einmal mehr unterstreicht.
Leerstandsquote nur in Frankfurt und Düsseldorf über 5 %
Obwohl das Leerstandsvolumen in den analysierten Büromärkten mit Ausnahme von Leipzig (-5 %) im Jahresvergleich spürbar gestiegen ist (+24 % auf 4,6 Mio. m²), bewegen sich die Leerstandquoten in der Mehrheit der Städte weiterhin auf unterdurchschnittlichem Niveau. Dies gilt insbesondere für Deutschlands traditionell stärkste Märkte Berlin und München. Zwar wird für beide Metropolen ein erheblicher Anstieg des Leerstandsvolumens registriert (+74 % bzw. + 52% gegenüber Q1 2020), allerdings notieren die Leerstandsquoten mit 2,6 % in Berlin und 3,4 % in München weiterhin deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve. Dies gilt auch für die Märkte in Köln (3,4 %), Hamburg (4,1 %), Essen (4,2 %) und Leipzig (4,6 %). Auf einem höheren Niveau bewegen sich die Leerstandsquoten von Düsseldorf (9,0 %) und Frankfurt (8,1 %). Für beide Städte ist ein höheres Leerstandsniveau im gesamten Marktgebiet (inklusive Peripherie) in der vergangenen Dekade durchaus charakteristisch. Für alle deutschen Bürostandorte kann festgehalten werden, dass sich der Leerstand weiterhin wesentlich unter dem Niveau zu Zeiten der Finanzkrise bewegt und dass sich der Anstieg im ersten Quartal 2021 in der Mehrzahl der Städte deutlich verlangsamt hat. Für Köln und Leipzig ist seit Jahresbeginn sogar ein Rückgang zu vermelden.
„Die Entwicklung des Leerstands ist sehr differenziert zu betrachten. Der Anstieg in der Mehrzahl der Märkte ist zwar nicht von der Hand zu weisen, allerdings bleibt eine Betrachtung ohne Berücksichtigung von Lage- und Ausstattungsqualitäten unvollständig. Nur ein Drittel aller leerstehenden Flächen verfügt über einen modernen Ausstattungsstandard. Dies gilt auch für die Top-Märkte Berlin (38 %), München (33 %) und Hamburg (22 %), in denen der sehr geringe Leerstand per se schon auf eine viel höhere Nachfrage trifft. Und auch in den Fällen, in denen der Anteil an modernen Flächen am Leerstand spürbar höher ist, wie traditionell in Frankfurt mit aktuell 44 %, heißt dies nicht, dass das aktuelle Leerstandsvolumen die kurzfristige Nachfrage bedienen kann. So beläuft sich beispielsweise die Leerstandsquote im stark nachgefragten Frankfurter Bankenviertel aktuell nur auf 4,1 %“, analysiert Riza Demirci, Geschäftsführer und Head of National Office Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die Entwicklung der Flächen im Bau zeigt, dass die Märkte die neuen Flächen auch in der aktuellen Pandemie-Phase relativ zügig absorbieren. Aktuell befinden sich 3,7 Mio. m² Büroflächen im Bau, was einem Rückgang von 8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Von diesen stehen aktuell nur noch 53 % dem Vermietungsmarkt zur Verfügung.“
Spitzenmieten stabil – Differenzierte Entwicklung bei Durchschnittsmieten
Die Spitzenmieten haben sich in den großen Märkten im Jahresverlauf sämtlich stabil präsentiert. Dies gilt sowohl für Frankfurt (47,00 €/m²), Berlin (40,00 €/m²), München (39,50 €/m²) und Hamburg (32,00 €/m²), als auch für Düsseldorf (28,50 €/m²) und Köln (26,00 €/m²), wo ebenfalls eine Seitwärtsbewegung registriert wurde. Positiv stechen Essen und Leipzig aus dem Feld der Top-Märkte hervor, für die gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 2,5 % auf 16,40 €/m² bzw. knapp 10 % auf 17,00 €/m² vermeldet wird.
Größere Unterschiede sind erwartungsgemäß bei der Entwicklung der Durchschnittsmieten zu erkennen, da diese in starkem Maße durch die Qualität des aktuell jeweils verfügbaren Angebots bestimmt werden. Im Durchschnitt über alle Standorte hat die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um 1,0 % auf aktuell 17,69 €/m² nachgegeben. Allerdings reicht die Spanne von einem Rückgang um fast 13 % in Essen auf jetzt 11,00 €/m² bzw. um knapp 6 % in Frankfurt auf aktuell 19,10 €/m² bis zu einem Plus um nahezu 10 % in Köln (15,80 €/m²). Insgesamt stabil präsentierten sich die Durchschnittsmieten in den Märkten mit den niedrigsten Leerstandsquoten und somit in Berlin, München und Hamburg. Für letztere Märkte kann im ersten Quartal 2021 sogar ein Anstieg um rund 1 % in München auf jetzt 21,60 €/m² und um fast 11 % in Hamburg auf 19,40 €/m² ausgewiesen werden. In Berlin hat die Durchschnittsmiete zu Jahresbeginn minimal um gut 1 % auf aktuell 27,20 €/m² nachgegeben. Sie ist damit aber weiterhin die mit weitem Abstand höchste bundesweit.
Perspektiven
„Die Marktentwicklung im ersten Quartal hat gezeigt, dass die Akteure mit deutlich mehr Zuversicht als noch vor einigen Monaten agieren. Trotz weitreichender Lockdown-Maßnahmen wurde in der Mehrheit der Märkte ein gutes, zum Teil sicherlich auch überraschend gutes Ergebnis bei den Flächenumsätzen erzielt. Vor dem Hintergrund einer absehbaren und vor allem nachhaltigen Beschleunigung bei der Impfkampagne und einer im Frühsommer zu erwartenden Lockerung der Kontaktbeschränkungen, dürfte sich das Anmietungsgeschehen noch einmal beschleunigen. Das gilt auch für die Märkte, die bis jetzt unterdurchschnittlich in das Jahr gestartet sind und in denen oftmals noch die wichtigen Großabschlüsse fehlen. Diese dürften im Jahresverlauf folgen, denn die Entscheidungsprozesse auf Seiten der Unternehmen werden sich aller Voraussicht nach zunehmend beschleunigen. Nicht zu vernachlässigen ist darüber hinaus die sukzessiv zurückkehrende Sicherheit in den Entscheidungsetagen der Unternehmen; nicht nur, was die gesamtwirtschaftliche Entwicklung angeht, sondern auch hinsichtlich des zukünftigen Einsatzes von Home Office. Die nach dem ersten Lockdown 2020 teilweise zu beobachtende Unsicherheit bzgl. zukünftiger Arbeitsformen hat spürbar nachgelassen. Der Home Office-Anteil wird aller Wahrscheinlichkeit nicht so hoch ausfallen wie noch vor einem Jahr für möglich gehalten. Jüngere Umfragen deuten darauf hin, dass, wenn überhaupt, eher geringere Auswirkungen zu erwarten sein werden. Vor diesem Hintergrund spricht vieles für eine weitere Marktbelebung, nicht zuletzt aufgrund spürbarer Nachholeffekte im zweiten Halbjahr. Aus heutiger Sicht ist mit großer Wahrscheinlichkeit ein Flächenumsatz über dem Vorjahresniveau zu erwarten. Auch ein Übertreffen der 3-Mio.-m²-Schwelle liegt durchaus im Bereich des Möglichen“, ist sich Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, sicher.
„Auf der Angebotsseite dürfte es an vielen Standorten in den kommenden Monaten zu einem weiterhin moderaten Leerstandsanstieg kommen. Für einige Märkte, in denen sich der Leerstand aktuell auf sehr niedrigem Niveau bewegt, wie in Berlin und München der Fall, kann dies auch durchaus Chancen bieten, da für Unternehmen sowohl kurzfristige Expansionen als auch langfristige Standortentscheidungen wieder deutlich einfacher umgesetzt werden können als teilweise in den Vorjahren. Insgesamt dürfte aber das Leerstandsvolumen unterdurchschnittlich bleiben und in vielen Metropolen weiterhin kaum die Fluktuationsreserve überschreiten. Vor dem Hintergrund, dass moderne Flächen in Top-Lagen im weiteren Jahresverlauf nur in begrenztem Angebot zur Verfügung stehen dürften, ist ein Nachgeben der Spitzenmieten in der Breite sehr unwahrscheinlich. Eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau scheint das realistischere Szenario. Die Entwicklung der Durchschnittsmieten dürfte demgegenüber weiterhin deutlich differenzierter Verlaufen“, fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.