Das gewerbliche Investmentvolumen beläuft sich auf dem Frankfurter Immobilienmarkt bis Ende September auf rund 4,3 Mrd.€. Zwar wird das sehr starke Resultat aus dem Vorjahr, in das unter anderem die größte jemals registrierte Bürotransaktion im deutschen Markt mit dem T1 im Projekt Four (1,4 Mrd. €) eingeflossen war, um knapp 17 % verfehlt, es ist aber immer noch das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der langjährige Durchschnitt wurde um rund 7 % übertroffen, was vor dem Hintergrund der gestiegenen Finanzierungskosten und der sich eintrübenden konjunkturellen Entwicklung umso bemerkenswerter ist. Nach einem fulminanten Jahresauftakt im ersten Quartal mit 2,5 Mrd. € platziertem Kapital präsentiert sich der Markt nun sehr stabil. Auf 880 Mio. € im zweiten Quartal folgten 905 Mio. € im dritten Quartal. Traditionell entfällt auf Einzeltransaktionen der Großteil des Investmentvolumens. Im laufenden Jahr fällt ihr Anteil mit rund 75 % bisher sogar leicht unterdurchschnittlich aus. Für den Portfolioanteil von rund 25 % zeichnet in erster Linie die alstria-Übernahme durch Brookfield im ersten Quartal verantwortlich“, erläutert Riza Demirci, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter.
Mittleres Größensegment gewinnt Marktanteile
Großdeals mit einem Transaktionsvolumen von jeweils über 100 Mio. € haben im laufenden Jahr bisher rund 2,5 Mrd. € und damit überproportional zum Gesamtergebnis beigetragen. Ihr Marktanteil beläuft sich entsprechend auf gut 58 %, was in etwa dem Schnitt der letzten Jahre entspricht. Trotz der spürbar gestiegenen Finanzierungskosten wurden auch im dritten Quartal Verträge in dieser Größenordnung abgeschlossen, darunter das Sky in Eschborn, was ein starkes Zeichen für den Frankfurter Markt und die langfristigen Perspektiven des Wirtschaftsstandorts ist. Vergleichsweise viel Bewegung war jüngst im Größensegment zwischen 50 und 100 Mio. € mit rund 17 % Marktanteil zu beobachten. Bis Ende September wurden rund 747 Mio. m² in dieser Größenklasse platziert.
Einzelhandel und Logistik legen zu, Frankfurter City begehrteste Lage
Mit deutlichem Abstand machen weiterhin Büroinvestments mit einem Anteil von 73 % den Großteil des Investmentmarkts aus, auch wenn ihr Beitrag gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 8 Prozentpunkte gesunken ist. Einen Bedeutungsgewinn haben hingegen der Einzelhandel und Logistik erfahren. Die Anteile der beiden Objektarten haben sich jeweils, ausgehend von einem niedrigen Niveau, auf 4,9 % mehr als verdoppelt.
In den ersten 9 Monaten steht die Frankfurter City für knapp die Hälfte (49 %) des Investmentvolumens. Der Anteil gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist damit wieder leicht rückläufig und liegt unter dem 10-Jahresdurchschnitt (55 %). Deutlich hinzugewinnen konnte der Cityrand. Hier ist, ausgehend von einem niedrigen Niveau (8 %), ein Anstieg auf 11 % im Vorjahresvergleich zu verzeichnen. Ebenso um drei Prozentpunkte ist der Anteil der Peripherie (14 %) gestiegen. Mit den hier registrierten 610 Mio. € erreicht die Peripherie eine neue Bestmarke.
Die Käuferstruktur wurde in den ersten drei Quartalen durch Pensionskassen mit 31 % dominiert. Im langjährigen Durchschnitt hingegen kommen Pensionskassen auf einen deutlich geringeren Anteil von nur 12 %. Diese hohe Quote ist zu einem Großteil auf den Ankauf des Marienturms mit einem Investmentvolumen von über 800 Mio. € zurückzuführen. Einen überdurchschnittlich hohen Umsatzbeitrag leisten auch Equity/Real Estate Funds mit 19 %. Einen wesentlichen Beitrag steuerte hierzu die alstria-Übernahme durch Brookfield bei. Versicherungen haben mit 8 % einen unterdurchschnittlichen Beitrag zum Umsatz (10-Jahresdurchschnitt: 12 %) zu verzeichnen.
Spitzenrenditen steigen weiter
Die deutlich veränderten Finanzierungsbedingungen finden ihren Ausdruck in den seit Ende des ersten Quartals angesprungenen Spitzenrenditen. So ist die Netto-Spitzenrendite im Bürosegment um 30 Basispunkte auf 3,1 % und im Logistiksegment um 25 Basispunkte auf 3,35 % gegenüber dem 2. Quartal angestiegen. Die Spitzenrenditen von innerstädtischen Geschäftshäusern haben mit einer Dekompression von 10 Basispunkten auf 3,2 % im dritten Quartal erstmals wieder eine Steigerung zu verzeichnen.
Perspektiven
„Durch das neue Zinsumfeld und den fundamentalen Wandel an den Kapitalmärkten befinden sich die Investmentmärkte aktuell in einer Konsolidierungs- und Preisfindungsphase. Typischerweise verläuft dieser Prozess, bei dem sich Käufer und Verkäufer erst auf ein neues Preisniveau einigen müssen, graduell. Vor dem Hintergrund weiterer zu erwartender Zinserhöhungen im Oktober und Dezember dürfte sich der Renditeanstieg auch im vierten Quartal fortsetzen. Für die ersten 9 Monate war eine sehr solide Nachfrage in der Finanzmetropole zu verzeichnen. Dennoch dürften sich die anziehenden Finanzierungskosten und die abflauende Konjunktur auch auf den Frankfurter Investmentmarkt auswirken. Eine fulminante Jahresendrallye erscheint in diesem Kontext eher unwahrscheinlich“, so Riza Demirci.