Ende September 2022 verzeichnet der Hamburger Büromarkt einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von 445.000 m². Somit ist bereits nach neun Monaten nahezu das Gesamtjahresergebnis von 2021 eingefahren worden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Das aktuelle Resultat entspricht gegenüber dem Vorjahreszeitraum einem Plus von 29 %, und der 10-Jahresdurchschnitt wurde um 19 % übertroffen. Doch damit nicht genug: Das Umsatzvolumen ist nahezu gleichauf mit dem des Jahres 2017, wo es bei 446.000 m² lag und bewegt sich auf dem Top-Niveau der vergangenen 20 Jahre. Nach einem fulminanten zweiten Quartal mit 188.000 m² wurden im dritten weitere 143.000 m² registriert. Der Rückgang im Quartalsvergleich ist dabei einer verminderten Abschlusstätigkeit in den mittleren Größenklassen zwischen 1.000 m² und 10.000 m² geschuldet. Demgegenüber ist das Volumen bei Flächen unter 1.000 m² um 21 % und bei Abschlüssen mit mehr als 10.000 m² Mietfläche um 30 %gestiegen. Für letzteres Resultat zeichnet allein der Vertrag der Dataport AöR (rund 40.000 m²) verantwortlich“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter.
Wie so oft wird das Feld der Branchen von der Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit überdurchschnittlichen 25,4 % angeführt. Vor allem kleine und mittlere Abschlüsse haben zu diesem Ergebnis beigetragen. Auf Rang 2 ordnen sich IuK-Unternehmen ein, die mit 79.000 m² Flächenumsatz ein Rekord-Resultat eingefahren haben. Mit 40.000 m² fällt hier der Abschluss der Dataport AöR besonders ins Gewicht, der auch der bisher größte Abschluss des Jahres im Marktgebiet Hamburg ist. Der Handel registriert mit 11,5 % Marktanteil bzw. rund 30.000 m² sein zweitbestes Ergebnis der Dekade, getragen u.a. von vier Abschlüssen mit jeweils rund 8.000 m² Mietfläche.
Leerstand weiterhin auf Tiefstwert
Mit 558.000 m² leer stehender Fläche und einer daraus resultierenden Leerstandsquote von 3,9 %, wird das Niveau des Halbjahres gehalten und verharrt somit weiterhin im langjährigen Vergleich auf einem Tiefstwert. Nur 18 % der leer stehenden Flächen verfügt über einen modernen Ausstattungsstandard. Besonders angespannt ist mittlerweile die Lage in der HafenCity, wo der Leerstand insgesamt signifikant gesunken ist und somit eine für die Büromarktzone historisch niedrige Leerstandquote von 1,2 % erreicht wird. Nur in den Alsterlagen wird mit 1,1 % eine noch niedrigere Leerstandsquote verzeichnet.
Mit 295.000 m² haben sich die Flächen im Bau im Vergleich zum Vorjahr um 35 % und zum Halbjahr 2022 um 15 % reduziert. Damit wird der geringste Wert seit Q1 2019 erreicht. Mit gut 36 % sind aktuell nur noch 105.000 m² dieser sich im Bau befindlichen Flächen am Markt verfügbar. Die hohe Vorvermietungsquote (64 %) unterstreicht eindrucksvoll die Angebotsknappheit auf dem Hamburger Markt sowie auch die generell hohe Nachfrage nach Top-Flächen ganz unabhängig von der Lage. Die Vorvermietungsquoten notieren zwischen 44 % in der HafenCity und 95 % in den Nebenlagen. In letzteren sind vornehmlich Eigennutzerentwicklungen für den Wert verantwortlich.
Weiterhin steigende Spitzenmieten
Die Spitzenmiete notiert bei 35 €/m² und ist somit um 3,00 €/m² zum Vorjahr bzw. um 2,00 €/m² gegenüber Q2 2022 gestiegen. Sie wird weiterhin in der City erzielt, wenngleich in der HafenCity das Mietpreiswachstum in Q3 um gut 14 % bzw. um 2,00 €/m² besonders stark ausgefallen ist. Die Spitzenmiete in dieser Teilmarktlage notiert jetzt bei 32 €/m². Die Durchschnittsmiete liegt nahezu unverändert bei 22 €/m² im Marktgebiet.
Perspektiven
„Der Hamburger Büromarkt wird trotz der vorherrschenden wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten mit sehr großer Wahrscheinlichkeit ein Jahresergebnis deutlich über dem langjährigen Schnitt von knapp 500.000 m² verzeichnen. Parallel dürfte sich das Bauvolumen weiter reduzieren, so dass tendenziell mit einer weiteren Reduktion des Leerstands zu rechnen ist. Der Druck auf die Mietpreise dürfte sich vorerst verfestigen“, so Heiko Fischer.