Trotz des fehlenden konjunkturellen Rückenwinds und der anhaltenden Diskussion um Homeoffice-Quoten präsentierte sich der Hamburger Büromarkt im abgelaufenen Jahr vergleichsweise resilient. Mit einem Flächenumsatz von 450.000 m² wurde das starke Vorjahresresultat zwar um knapp 19 % und der langjährige Durchschnitt um 12 % unterschritten, jedoch war insbesondere zum Jahresende hin eine Marktbelebung erkennbar. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„In den letzten drei Monaten des Jahres wurden rund 129.000 m² des Flächenumsatzes erzielt, was einem auch im 10-Jahres-Vergleich überdurchschnittlichen Quartalswert entspricht. Hierzu beigetragen hat nicht zuletzt der größte registrierte Abschluss des Jahres, der Erwerb des Bürohauses Strandkai 1 in der HafenCity durch die Hamburg Port Authority“, erläutert Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Die Hafenbehörde wird dort voraussichtlich ab 2026 auf 22.200 m² ihre Zentrale unterbringen. Darüber hinaus kann mit der Anmietung von rund 15.000 m² durch die Fielmann-Gruppe im Quartier 21 in Hamburg-Barmbek noch ein weiterer Großabschluss auf das Schlussquartal datiert werden.
Branchenverteilung breit diversifiziert
Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen zeigte im abgelaufenen Jahr ein sehr heterogenes Bild. Wie üblich liegt die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit rund einem Fünftel des Umsatzes an der Spitze des Rankings. Auf dem zweiten Platz folgt die öffentliche Verwaltung, die knapp 16 % zum Ergebnis beiträgt. Mit mehr als 70.000 m² erzielt sie auch absolut gesehen ein im langjährigen Vergleich starkes Resultat. Ebenfalls zweistellige Anteile entfallen darüber hinaus auf IuK-Technologien (12 %), sowie Handelsunternehmen (10 %). Knapp unterhalb dieser Marke liegen derweil die in Hamburg traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen.
Leerstand im Jahresverlauf gestiegen
Das Leerstandsvolumen ist im Jahresverlauf um gut 6 % auf aktuell 597.000 m² angestiegen. Mit rund 4,1 % liegt die Leerstandsquote des Gesamtmarkts allerdings auch im bundesweiten Vergleich immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Durch einige auslaufende Mietverträge ist im besonders nachgefragten modernen Flächensegment das Leerstandsvolumen innerhalb von zwölf Monaten um 55.000 m² gestiegen, sodass sich der in diesem Segment seit Jahren vorherrschende Angebotsmangel etwas verringert. Punktuell bleibt die Angebotssituation jedoch sehr angespannt. In der HafenCity beispielsweise summiert sich der moderne Leerstand auf nur rund 11.500 m².
Flächen im Bau seit Jahresmitte rückläufig
Das Volumen der Flächen im Bau liegt mit 354.000 m² aktuell zwar rund 29 % oberhalb des Vorjahreswertes, ist allerdings seit Mitte des Jahres deutlich rückläufig. Zurückzuführen ist dies maßgeblich auf die jüngsten Entwicklungen innerhalb der Signa-Gruppe, wodurch es unter anderem zum Baustopp am mehr als 70.000 m² Bürofläche umfassenden Elbtower gekommen ist. Die Vorvermietungsquote liegt im Gesamtmarkt derweil bei rund 56,5 %, womit sie den langjährigen Schnitt (60 %) nur leicht unterschreitet.
Spitzenmiete mit leichtem Anstieg
Die Spitzenmiete ist im Jahresverlauf um einen Euro auf 36 €/m² gestiegen, was ein Beleg dafür ist, dass trotz der gedämpften Konjunktur hochwertige Flächen in Bestlagen weiterhin gefragt sind. Nachdem die wesentlich volatilere Durchschnittsmiete zur Jahresmitte ihren historischen Höchststand (22,30 €/m²) erreicht hat, war in der zweiten Jahreshälfte eine rückläufige Bewegung zu beobachten, sodass aktuell 21,10 €/m² zu Buche stehen.
Perspektiven
„Die jüngsten Konjunkturprognosen rechnen für 2024 mit einem maximal leichten Wachstum des BIPs. Entsprechend dürfte sich auch der Flächenumsatz auf einem ähnlichen Niveau wie 2023 bewegen. Der Trend, dass bei auslaufenden Mietverträgen überwiegend Neuanmietungen von kleineren, aber dafür qualitativ deutlich hochwertigere Büroflächen vorgenommen werden, dürfte sich fortsetzen. Ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete ist vor diesem Hintergrund wahrscheinlich. Da mittelfristig das Neubauvolumen deutlich abnehmen dürfte, ist aus heutiger Perspektive nur mit einem moderaten Anstieg des Leerstands zu rechnen“, so Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter.