Der Berliner Logistikmarkt ist fulminant ins neue Jahr gestartet. Der Flächenumsatz beläuft sich inkl. Tesla auf 487.000 m². Lässt man die Giga-Factory bei der Analyse außen vor, ergibt sich immer noch ein neues Rekordergebnis mit einem Flächenumsatz von 160.000 m² und damit ein Plus von 7 % gegenüber dem sehr starken Vorjahr. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„So sorgt nicht zuletzt der Tesla-Neubau in Grünheide, der nach nun endgültig erfolgter Baugenehmigung rund zwei Jahre nach Baustart mit 327.000 m² in den Umsatz einfließt, für eine Bestmarke, die nur schwer noch einmal zu toppen sein dürfte. Aber auch abseits dieses Großdeals hat die Marktdynamik noch einmal spürbar angezogen“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Die Spitzenmiete notiert wie Ende 2021 bei 7,50 €/m². Gegenüber dem Vorjahresquartal ist sie damit um gut 4 % gestiegen. Neben der weiterhin hohen Nachfrage und dem begrenzten Flächenangebot kommt hier die hohe Anmietungsdynamik im modernen Flächensegment zum Ausdruck.
Dass der Löwenanteil des Umsatzes im ersten Quartal mit knapp 75 % auf die Branche Industrie/Produktion entfällt, kann angesichts des Tesla-Neubaus nicht verwundern. Bemerkenswert ist hingegen die anhaltend hohe Dynamik bei den Logistikdienstleistern. Sie haben mit ca. 57.000 m² Flächenumsatz ihren Top-Wert aus dem Vorjahr noch einmal übertroffen (+3 %). Auch Handelsunternehmen zeigen sich aktiv und vermelden mit knapp 48.000 m² das beste Ergebnis seit 2019 sowie ein Plus von 12 % gegenüber dem 10-jährigen Durchschnitt. Die Tesla Giga-Factory lässt den Neubauanteil auf knapp 80 % hochschnellen. Auch ohne die Fabrik wurde in diesem Qualitätssegment der dritthöchste je registrierte Flächenumsatz erzielt. Im Berliner Kerngebiet, wo Neubauflächen Mangelware sind, konzentriert sich das Transaktionsgeschehen jedoch weitestgehend auf Flächen einfachen und mittleren Standards.
Flächenangebot sinkt weiter
Das Fundament für ein starkes Jahresergebnis ist in Berlin gelegt. Dennoch dürfte sich der Markt nicht gänzlich unbeeindruckt von den Entwicklungen des Ukraine-Kriegs und den sich abzeichnenden wirtschaftlichen Eintrübungen zeigen. In welchem Umfang die Logistiknachfrage hiervon beeinflusst sein wird, bleibt vorerst abzuwarten. Insgesamt verfügt der Berliner Markt über sehr gute Voraussetzungen für eine dynamische Entwicklung. Die Giga-Factory hat das Potenzial weitere Zulieferer und Dienstleister anzuziehen. Darüber hinaus bietet das wachsende Einzugsgebiet gute Absatzchancen für den Handel und der Trend zur Umstrukturierung von Lieferketten dürfte im Marktgebiet zum Tragen kommen.
„Das Flächenangebot dürfte weiter sinken, denn moderne Bestandsflächen werden rasch abvermietet und neues Produkt kommt nur sukzessive auf den Markt. Das Mietpreisniveau sollte nicht zuletzt auch angesichts der steigenden Baukosten weiter aufwärts tendieren“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.