Die gewerblichen Investmentmärkte wurden auch im zweiten Quartal wesentlich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und das schwierige gesamtwirtschaftliche Umfeld bestimmt. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr lediglich knapp 9,8 Mrd. € in gewerblich genutzte Immobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert. Gegenüber dem außergewöhnlich guten Vorjahreszeitraum beläuft sich der Umsatzrückgang auf knapp 68 %, auch wenn dieser Vergleich aufgrund des komplett veränderten Finanzierungsumfelds kaum Aussagekraft hat. Dass gleichzeitig aber auch der 10-Jahresdurchschnitt um 57 % unterschritten wird, unterstreicht die aktuelle Situation der Märkte. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit 2,6 Mrd. € im ersten Halbjahr 2023 ebenfalls spürbar unterdurchschnittlich aus. Das Gesamtvolumen im deutschen Markt beläuft sich damit auf 12,4 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit rund 9,8 Mrd. € notiert der gewerbliche Investmentumsatz knapp 68 % unter dem Halbjahresrekord 2022 und 58 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2010 bis 2012 ein
- 87 % (8,5 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe mit 1,3 Mrd. € mit schwächstem Ergebnis seit 2009
- Büro-Investments mit einem Drittel (gut 3,2 Mrd. €) erneut wichtigste Assetklasse
- Berlin weiterhin klare Nummer 1 der deutschen A-Standorte (2,1 Mrd. €)
- Netto-Spitzenrenditen haben weiter zugelegt
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 33 % unterdurchschnittlich
- über 410 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
„Die Investmentmärkte sind weiterhin mit einer Reihe unterschiedlicher Einflussfaktoren konfrontiert, die eine ausgesprochen herausfordernde Gemengelage bilden“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „An erster Stelle zu nennen ist der noch nicht abgeschlossene Zinserhöhungszyklus der Zentralbanken, der sich vor dem Hintergrund der nach wie vor hohen Inflationsraten voraussichtlich auch im zweiten Halbjahr noch fortsetzen dürfte, wenn auch auf moderaterem Niveau. Vor diesem Hintergrund ist die laufende Preisfindungsphase für neue und nachhaltige Kaufpreisniveaus trotz erkennbarer Fortschritte noch nicht abgeschlossen und begrenzt nach wie vor den Investmentumsatz“. Gleichzeitig tragen das schwierige konjunkturelle Umfeld und die technische Rezession, in der Deutschland sich befindet, ihren Teil dazu bei, dass die Investoren weiterhin verhalten agieren und vielfach noch auf eindeutige Signale für eine spürbare und stabile Trendumkehr der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung warten. „Deutlich wird dies auf den Nutzermärkten, die bei einer schwachen oder sogar negativen BIP-Entwicklung erfahrungsgemäß sehr kurzfristig und stark reagieren. Der schwache Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr, der 32 % unter dem sehr guten Vorjahresergebnis liegt, spiegelt die Zurückhaltung der Unternehmen bezüglich größerer Investitionsentscheidungen eindrucksvoll wider“, analysiert Zorn. Aus Investorensicht bestehen damit, vor allem im Zusammenhang mit dem schwierigen Finanzierungsumfeld, Unsicherheiten bezüglich der weiteren Entwicklung. „Auch wenn die Rahmenbedingungen kurzfristig unbestritten noch schwierig sind, ist aber zu berücksichtigen, dass die langfristige Analyse zeigt, dass die Erholungsbewegungen bei wieder deutlich positiver BIP-Entwicklung ebenfalls stark ausfallen. In der mittelfristigen Perspektive bieten sich für Investoren demzufolge gute Chancen, am zu erwartenden Wirtschaftsaufschwung zu partizipieren, insbesondere bei einem guten Timing für den Markteinstieg“, ist sich Zorn sicher.
Trotz starkem Umsatzrückgang bleiben Büros stärkste Assetklasse
Das Investitionsvolumen in Büroimmobilien ist vor allem aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen stark rückläufig und liegt mit 3,23 Mrd. € rund 75 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, in dem allerdings ein Rekordumsatz registriert wurde. Aber auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde um etwa zwei Drittel verfehlt, was eindeutig für das aktuell sehr schwierige Marktumfeld für Büroobjekte spricht. Trotzdem haben sich Büros mit einem Umsatzanteil von einem Drittel wieder an der Spitze der wichtigsten Assetklassen platzieren können. Verantwortlich für das geringe Transaktionsvolumen ist in erster Linie der starke Rückgang im Segment der großvolumigen Transaktionen. Im ersten Halbjahr konnten nur sieben Deals im dreistelligen Millionenbereich erfasst werden. Ihr Anteil am Gesamtumsatz im Bürosegment fällt mit 45 % demzufolge auch unterproportional aus. Anders stellt sich die Situation bei kleineren Investments dar. In Objekte bis 25 Mio. € wurde fast genauso viel investiert wie im Vorjahr. Rund 22 % des Umsatzes, und damit deutlich mehr als üblich, entfallen auf diese Größenklasse. Dieses Ergebnis spricht dafür, dass die Preisfindungsphase in den kleineren Preissegmenten bereits weiter vorangeschritten ist als im großvolumigen Core-Bereich.
Auf dem zweiten Platz liegen Einzelhandelsimmobilien, die 26,5 % zum Gesamtergebnis beitragen, was einem Investitionsvolumen von 2,59 Mrd. € entspricht. Dies sind rund 36 % weniger als im Vorjahreszeitraum, was den mit Abstand geringsten Rückgang aller Assetklassen darstellt. Am meisten investiert wurde in Kaufhäuser mit über 1,1 Mrd. €. Der Löwenanteil dieses Umsatzes entfällt dabei auf den Anteilsverkauf (49,9 %) am KaDeWe von Signa an Harng Central Department Store aus Thailand. Im Blickpunkt der Investoren standen darüber hinaus weiterhin Discounter sowie Super- und Fachmärkte, die insgesamt etwa ein Drittel zum Transaktionsvolumen beitrugen.
Deutliche Umsatzeinbußen mussten auch Logistikobjekte hinnehmen, deren Minus sich auf 76 % beläuft und die damit relativ betrachtet einen vergleichbaren Rückgang aufweisen wie Büroobjekte. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,55 Mrd. € tragen sie rund 16 % zum Gesamtergebnis bei. Erstmals seit sieben Jahren fiel der Umsatz im ersten Halbjahr damit wieder unter 2 Mrd. €. Vergleichsweise gut schlugen sich Hotels, in die 390 Mio. € investiert wurden, was einem Anteil von 4 % am Gesamtumsatz entspricht. Die zu beobachtende verbesserte Investorenstimmung wird aktuell aber auch bei dieser Assetklasse noch vom schwierigen Finanzierungsumfeld und der nicht abgeschlossenen Preisfindungsphase überlagert. Weitere knapp 7 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Healthcare-Immobilien, die knapp 660 Mio. € zum Gesamtumsatz beisteuern.
Portfoliosegment mit sehr schwachem Ergebnis
Mitverantwortlich für den insgesamt stark rückläufigen Investmentumsatz ist nicht zuletzt das schwache Abschneiden im Segment der Portfoliotransaktionen. Hier konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres lediglich ein Umsatz von 1,3 Mrd. € notiert werden. Das Vorjahresergebnis wurde damit um fast 89 % verfehlt. Da sich viele Paktverkäufe im eher großvolumigen Marktsegment abspielen, kommt hier das nach wie vor schwierige Finanzierungsumfeld in besonderem Maße zum Tragen. Auf Einzeldeals entfallen 8,48 Mrd. €, was einem Anteil von 87 % am Gesamtumsatz entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 55 % weniger umgesetzt als im ersten Halbjahr 2022. Der Anteil ausländischer Käufer liegt erwartungsgemäß knapp zehn Prozentpunkte niedriger als im langjährigen Durchschnitt. Insgesamt haben sie im laufenden Jahr gut 3,24 Mrd. € zum Umsatzvolumen beigetragen, was einem Anteil von einem Drittel entspricht. Knapp die Hälfte hiervon steuerten europäische Käufer bei.
A-Standorte mit vergleichbaren Einbußen wie der Gesamtmarkt
„Das Investitionsvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beläuft sich im ersten Halbjahr auf knapp 4,8 Mrd. € und verfehlt das Rekordergebnis des Vorjahres um knapp 69 %. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um fast 61 % unterboten. Die Entwicklung der deutschen Top-Standorte verläuft damit relativ identisch zum Gesamtmarkt. Vor allem in den großen Investmentstandorten spielt die noch nicht abgeschlossene Preisfindungsphase aber weiterhin eine entscheidende Rolle. Ein wichtiges Indiz hierfür ist die Tatsache, dass es im Core-Segment bislang kaum großvolumige Trophy-Deals gibt, nicht zuletzt deshalb, weil die Verkäufer in der aktuellen Marktsituation kaum mit derartigen Objekten an den Markt geben“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate Deutschland. Unangefochten an der Spitze liegt Berlin, wo ein Transaktionsvolumen von 2,08 Mrd. € registriert wurde (-55 %). Auch in der langfristigen Betrachtung schneidet die Hauptstadt noch relativ gut ab, da das Ergebnis nur rund ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgt München mit 719 Mio. €. Mit -54 % bewegt sich der Umsatzrückgang der bayerischen Landeshauptstadt auf einem ähnlichen Niveau wie in Berlin. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hamburg mit 464 Mio. € (-82 %), Düsseldorf mit 461 Mio. € (-76 %), Frankfurt mit 444 Mio. € (-87 %) sowie Stuttgart mit 420 Mio. € (-51 %). In Frankfurt und Hamburg fiel der Rückgang im Vorjahresvergleich besonderes deutlich aus, was in erster Linie daran liegt, dass in beiden Märkten bislang nur eine Handvoll größerer Transaktionen erfasst werden konnte. Mit einem Investmentumsatz von lediglich 186 Mio. € (-71 %) bildet Köln im ersten Halbjahr das Schlusslicht der deutschen A-Standorte.
Renditeanstieg hält noch an
Die Netto-Spitzenrenditen haben sich im zweiten Quartal des laufenden Jahres weiter aufwärts entwickelt, was vor dem Hintergrund weiterer Zinsschritte der Notenbanken nicht überrascht. Im Bürosegment haben sie im Durchschnitt der A-Standorte um 30 Basispunkte angezogen. Den stärksten Anstieg um 40 Basispunkte verzeichnete Köln mit jetzt 3,95 %. Am geringsten fiel der Zuwachs in Düsseldorf und Frankfurt aus, wo aktuell 4,00 % notiert werden. In Hamburg und Stuttgart liegen die Netto-Spitzenrenditen mittlerweile bei 3,90 %. Der teuerste Standort ist unverändert München mit 3,70 %, womit sich die bayerische Landeshauptstadt knapp vor Berlin mit 3,75 % platziert. Nur geringfügige Zuwächse waren bei Logistikobjekten zu beobachten. Hier legte die Spitzenrendite um 5 Basispunkte auf jetzt 4,00 % zu. Bei Fachmarktzentren (4,60 %) sowie im Segment der Discounter/Supermärkte (4,70 %) ging es jeweils um 20 Basispunkte nach oben. Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Shoppingcentern aus, die bereits in den zurückliegenden Quartalen deutlich zugelegt hatten. Hier sind aktuell 5,10 % (+10 Basispunkte) anzusetzen
Perspektiven
„Die aktuellen Investmentumsätze und Rahmenbedingungen sprechen dafür, dass sich die Investmentmärkte auch im zweiten Halbjahr noch in schwierigem Fahrwasser befinden werden. Die Hoffnung auf eine sich schneller rückläufig entwickelnde Inflation, die den Notenbanken mehr Spielräume eröffnen würde, hat sich bislang leider nicht erfüllt. In der Konsequenz spricht alles für weitere, wenn auch voraussichtlich moderate Zinsschritte im zweiten Halbjahr. Hierdurch verlängert sich auch die Preisfindungsphase, deren Abschluss aber Voraussetzung für mehr Sicherheit und Vertrauen auf Investorenseite und damit eine spürbare Belebung der Investmentmärkte ist“, erläutert Nico Keller.
Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen, dass die Dynamik des Annäherungsprozesses Fahrt aufnimmt. Indizien hierfür sind eine steigende Anzahl von Pitch-Anfragen und eine leicht anziehende Abschlussquote im kleinteiligeren Marktsegment. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken im zweiten Halbjahr beendet werden, besteht demzufolge eine realistische Chance, dass spätestens gegen Ende des Jahres die neue Preisbildung abgeschlossen sein könnte, womit sich die Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Verkäufer erheblich verbessern würde. Das ändert aber nichts daran, dass sich die Investmentumsätze auch im zweiten Halbjahr noch auf einem im langfristigen Vergleich geringen und unterdurchschnittlichen Niveau bewegen werden, da, wenn überhaupt, nur sehr wenig Rückenwind von der Konjunkturseite zu erwarten ist. Damit dürften auch die Nutzermärkte als stabilisierender und den Markt nachhaltig belebender Faktor dieses Jahr noch weitestgehend ausfallen.
„Ab dem Jahr 2024 sollten sich aus heutiger Sicht aber die Rahmenbedingungen sukzessive verbessern, was für eine generelle Marktbelebung und damit auch steigende Investmentumsätze sprechen würde. Als wichtige Einflussfaktoren zu nennen sind hier eine langsam wieder anziehende Konjunktur, getragen auch durch einsetzende Nachholeffekte, ein spürbarer Rückgang der Inflation, Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld, steigende Flächenumsätze auf den Nutzermärkten sowie tendenziell weiter anziehende Mietpreisniveaus. Die mittelfristigen Perspektiven bieten demzufolge, wie immer in der Recovery nach einer Krisensituation, erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen. Unbestritten ist aber auch, dass die aktuelle geopolitische Lage fundierte und sichere Prognosen zunehmend erschwert und kurzfristige Ereignisse die zu erwartenden Entwicklungen erheblich beeinflussen können“, fasst Zorn zusammen.