Das Jahr 2023 stand auf den Investmentmärkten im Schatten gestiegener Zinsen und einer schwachen Konjunktur. Die typische Jahresendrallye fiel demzufolge weitestgehend aus. Insgesamt wurden 2023 knapp 23,3 Mrd. € in gewerbliche Immobilien investiert. Gegenüber dem sehr guten Vorjahreswert beläuft sich der Umsatzrückgang auf rund 57 %, worin sich vor allem das erheblich veränderte und schwierige Finanzierungsumfeld widerspiegelt. Auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde in vergleichbarem Umfang unterschritten. Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit weiterhin in ähnlicher Größenordnung wie in den Jahren kurz nach der Finanzkrise. Auch Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) fielen mit gut 5,2 Mrd. € spürbar niedriger aus als im Vorjahr. Der Gesamtumsatz des deutschen Marktes beläuft sich demzufolge auf 28,5 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
- Mit knapp 23,3 Mrd. € notiert der gewerbliche Investmentumsatz rund 57 % sowohl unter dem Vorjahreswert als auch unter dem zehnjährigen Durchschnitt
- Das Ergebnis reiht sich auf dem Niveau der Jahre 2011 bis 2012 ein
- 76 % (17,63 Mrd. €) entfallen auf Einzeldeals
- Portfolioverkäufe kommen insgesamt auf 5,66 Mrd. €
- Logistik-Investments mit knapp 6,1 Mrd. € an der Spitze, dicht gefolgt von Büro- (knapp 6 Mrd. €) und Retail Investments (fast 5,7 Mrd. €)
- Berlin weiterhin an der Spitze der deutschen A-Standorte (3,22 Mrd. €)
- Netto-Spitzenrenditen weiter leicht gestiegen
- Marktanteil ausländischer Investoren mit 37 % unterdurchschnittlich, aber steigend
- rund 960 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
„Die Anpassungsprozesse, insbesondere bezogen auf neue, dem veränderten Finanzierungsumfeld angepasste Preisniveaus, sind im Schlussquartal weiter vorangeschritten. Sie spiegeln sich bislang aber noch nicht umfassend im Transaktionsvolumen wider, auch wenn sich der im dritten Quartal zu verzeichnende leichte Aufschwung fortgesetzt hat", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. „In den letzten drei Monaten 2023 wurde mit einem registrierten Investmentumsatz von rund 7 Mrd. € das beste Quartalsergebnis erzielt. Von einer Jahresendrallye wie in den vergangenen Jahren war dieser leichte Aufwärtstrend aber noch weit entfernt. Allerdings ist eine deutliche Belebung bei der Vorbereitung neuer Verkaufsprozesse zu beobachten, die jedoch erst 2024 zu steigenden Umsätzen führen werden.“
Die schwächelnde Konjunktur hat ebenfalls ihren Teil zum schwierigen Umfeld beigetragen, da auch seitens der Nutzermärkte kein Rückenwind zu verzeichnen war. Hierunter haben vor allem die traditionell überproportional am Marktgeschehen beteiligten Büro-Investments gelitten. Vervollständigt wurde der Mix negativer externer Einflussfaktoren insbesondere im vierten Quartal von neuen geopolitischen Krisenherden, die erhebliche Risiken für die Erholung der globalen Konjunktur beinhalten können. Dies alles hat dazu geführt, dass die Unsicherheit auf den Märkten das ganze Jahr über angehalten hat. „Es gibt aber klare Signale, dass sich dieser Trend im Laufe des Jahres 2024 sukzessive umkehren wird. Hierfür spricht vor allem, dass aus heutiger Sicht alles darauf hindeutet, dass der Zinsgipfel erreicht ist. Die in den letzten Wochen gesunkenen Swap Rates unterstreichen, dass auch die Finanzmärkte mittlerweile wieder von einer nachhaltigen Verbesserung des Finanzierungsumfelds ausgehen. Diese Entwicklung sollte sich im zweiten Halbjahr 2024 beschleunigen. Gleichzeitig zeichnet sich ein steigendes Angebot zu marktgängigen Preisen ab“, ergänzt Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Logistikobjekte knapp in Führung
Erstmalig entfällt der höchste Anteil des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes auf Logistikobjekte. Mit einem Ergebnis von knapp 6,1 Mrd. € konnten sie sich hauchdünn vor den Assetklassen Büro und Einzelhandel platzieren. Insgesamt entfielen 26 % des Transaktionsvolumens auf Logistik-Investments. Zwar mussten auch sie einen deutlichen Umsatzrückgang im Vergleich zum Rekordumsatz des Vorjahres hinnehmen, der mit minus 40 % aber geringer ausfiel als in anderen Assetklassen. Auch in einem schwierigen Umfeld bleiben Logistikobjekte damit aus Investorensicht attraktiv und können ihren langfristigen Bedeutungszuwachs bestätigen.
Knapp geschlagen auf Rang zwei folgen Büroobjekte, in die knapp 6 Mrd. € investiert wurden und die damit fast 26 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Mit einem Minus von rund 73 % gegenüber 2022 verringerte sich ihr Resultat so stark wie in keiner anderen Assetklasse. Gleichzeitig verzeichnen sie das schwächste Investmentvolumen seit der Finanzkrise. Verantwortlich hierfür sind gleich mehrere Gründe. Zum einen war die notwendige Preisanpassung in keinem anderen Marktsegment so ausgeprägt und damit zeitintensiv, zum anderen reagiert der Büroflächenumsatz immer sehr schnell und deutlich auf rückläufige Konjunkturentwicklungen, sodass auch von Seiten der Nutzermärkte eher negative Signale ausgingen.
Vervollständigt wird das Führungstrio von Retail Investments, die auf gut 24 % des Gesamtumsatzes kommen. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen auf knapp 5,7 Mrd. €. Der Umsatzrückgang zum Vorjahr liegt mit minus 39,5 % in einer ähnlichen Größenordnung wie bei den Logistikobjekten. Analog zur Entwicklung der Büro-Investments stellt dieses Ergebnis auch für das Einzelhandelssegment den niedrigsten Wert seit der Finanzkrise dar. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Fach- und Supermärkte, die knapp 3,3 Mrd. € zum Umsatz beisteuern. Im Vorjahresvergleich entspricht dies „nur“ einem Rückgang um 21 %. Bezogen auf das Retail-Transaktionsvolumen insgesamt kommen sie auf einen Anteil von fast 58 %. Der Trend, dass Investoren Objekten mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich selbst in schwierigen gesamtwirtschaftlichen Zeiten großes Vertrauen entgegenbringen, hat sich damit fortgesetzt.
Mit Hotels wurden gut 1,3 Mrd. € und damit gut 29 % weniger als im Vorjahr umgesetzt. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt demzufolge bei fast 6 %. Aufgrund der hohen Auslastungsraten, die teilweise schon wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht haben, ist in diesem Marktsegment eine deutliche Zunahme des Investoreninteresses zu verzeichnen, das sich allerdings noch nicht vollständig im Transaktionsvolumen niederschlägt. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass das Volumen nicht zuletzt durch das geringere Preisniveau niedriger ausfällt als in der Vergangenheit. Rund zwei Drittel weniger investiert wurde auch in Healthcare-Immobilien, deren Anteil sich auf knapp 5 % (1,1 Mrd. €) beläuft. Hier stellt vor allem das geringe Angebot einen limitierenden Faktor für höhere Umsätze dar.
Weiterhin nur wenige Portfoliodeals
Das Portfoliosegment zeigte sich auch im vierten Quartal vergleichsweise schwach. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen mit Portfolios 2023 auf 5,66 Mrd. €. Damit verringert sich der Umsatz im Vorjahresvergleich um über zwei Drittel (-68 %) und fiel damit erheblich stärker aus als bei den Einzeldeals (-52 %). Vor allem im Bürosegment konnten nur vereinzelt kleinere Paketverkäufe erfasst werden. Einzeldeals steuern gut 17,6 Mrd. € zum Gesamtumsatz bei, was einem Anteil von ca. 76 % entspricht. Im Jahresvergleich wurden mit einzelnen Objekten rund 52 % weniger umgesetzt als 2022.
Der Anteil ausländischer Käufer liegt auch im Gesamtjahr weiter unter dem langjährigen Schnitt. Mit knapp 37 % konnten sie ihren Anteil im Laufe des Jahres allerdings leicht steigern. Insgesamt haben sie im bisherigen Jahresverlauf knapp 8,6 Mrd. € zum Investmentumsatz beigetragen. Etwa 38 % hiervon wurden von europäischen Anlegern beigesteuert, knapp gefolgt von nordamerikanischen Käufern mit fast 37 %.
A-Standorte haben unter Preisfindungsprozess besonders gelitten
„Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) fiel um gut zwei Drittel niedriger aus als im Vorjahr. Mit rund 9,26 Mrd. € wurde darüber hinaus das schwächste Ergebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Verantwortlich hierfür sind zwei wesentliche Gründe. Zum einen konnten aufgrund der notwendigen Preisanpassung im Zuge des deutlich gestiegenen Zinsniveaus das gesamte Jahr nahezu keine großvolumigen Core-Transaktionen mit Büroobjekten registriert werden. Dies ist aber traditionell das wichtigste Standbein für hohe Investmentumsätze in den großen deutschen Städten. Zum anderen fällt das Volumen anteilig eingerechneter Portfoliodeals stark unterdurchschnittlich aus, da nur wenige größere Paket-Verkäufe getätigt wurden“, erläutert Nico Keller. Mit Abstand am meisten investiert wurde mit gut 3,22 Mrd. € (-62 %) erneut in Berlin. Hinter der Hauptstadt lieferten sich München, Hamburg und Frankfurt ein enges Kopf-an-Kopf-Rennen um Platz zwei, das die bayerische Landeshauptstadt mit gut 1,33 Mrd. € (-69 %) knapp für sich entscheiden konnte. Aufs Podest geschafft hat es auch die Hansestadt, wo sich der Umsatz auf 1,27 Mrd. € (-74 %) beläuft. Die Mainmetropole landet nur knapp geschlagen auf Platz vier mit 1,19 Mrd. € (-76 %). Teilweise etwas geringere Rückgänge im Jahresvergleich weisen die übrigen Standorte auf, auch wenn ihre Umsätze absolut betrachtet spürbar unter denen der vier Top-Standorte liegen. In Düsseldorf wurden 882 Mio. €
(-69 %) umgesetzt, in Stuttgart 744 Mio. € (-48 %), und Köln verzeichnet ein Transaktionsvolumen von 609 Mio. € (-46 %).
Renditen wie erwartet noch etwas gestiegen
Auch im vierten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen wie erwartet noch einmal leicht gestiegen, da der Zinszyklus der großen Notenbanken noch nicht vollständig abgeschlossen war. Für Büros sind sie im Schnitt der A-Standorte um 23 Basispunkte gestiegen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenrendite von 4,20 %. Dicht dahinter folgen gleichauf Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25 %. In Köln und Stuttgart sind die Renditen auf 4,40 % geklettert, und in Frankfurt und Düsseldorf werden zum Jahresende 4,50 % notiert. Für Logistikobjekte legte die Spitzenrendite um 15 Basispunkte auf jetzt 4,25 % zu. Innerstädtische Geschäftshäuser erzielen aktuell im Durchschnitt 3,76 % und zeigen sich nahezu unverändert. Grund hierfür ist, dass in diesem Marktsegment vielfach private Anleger aktiv sind, die mit mehr Eigenkapital agieren und weniger zinsabhängig sind als institutionelle Investoren. Bei Fachmarktzentren ging es um 5 Basispunkte (4,75 %) nach oben. Ein Anstieg um jeweils 10 Basispunkte verzeichneten Discounter/Supermärkte (4,90 %) und Shoppingcenter (5,60 %).
Perspektiven
Auch im Jahr 2024 werden die Investmentmärkte sich voraussichtlich noch mit einem Umfeld konfrontiert sehen, das eine schnelle Erholung erschweren dürfte. Die neuesten Konjunkturprognosen gehen davon aus, dass die Gesamtwirtschaft nur moderat und langsamer als noch Mitte 2023 erhofft wachsen wird. Aktuell liegen die Projektionen der großen Institute überwiegend in einem Korridor zwischen 0,5 und 1 % BIP-Wachstum für 2024. Gleichzeitig steigt aktuell die Arbeitslosigkeit, wenn auch nur langsam. Es bleibt vor diesem Hintergrund abzuwarten, ob die verhaltene Konjunkturentwicklung ausreichen wird, die Konsum- und Investitionsneigung der Verbraucher wieder stärker zu stimulieren, was Voraussetzung wäre, um auch die Nachfrage auf den Nutzermärkten deutlich zu steigern. Zwar gehen wir für 2024 von wieder steigenden Büroflächenumsätzen aus, allerdings nicht mit der gleichen Dynamik wie in den Erholungsrallyes der vergangenen Krisen. Die Unterstützung seitens der Vermietungsmärkte dürfte deshalb vermutlich etwas geringer ausfallen als noch vor einiger Zeit erwartet, wobei die perspektivisch weiter steigenden Spitzenmieten ein gewichtiges Argument auch wieder für großvolumigere Core-Investments sein dürften.
Andererseits gibt es aber auch eine Reihe positiver Anzeichen, die dafürsprechen, dass die Talsohle bei den Investmentumsätzen erreicht ist und 2024 eine sukzessive und sich im Laufe des Jahres beschleunigende Erholung einsetzen sollte. Zu nennen ist hier zuallererst die weitestgehend abgeschlossene Preisfindungsphase, sodass die mittlerweile erreichten Preisniveaus von den meisten Marktteilnehmern akzeptiert werden. In Verbindung mit der Tatsache, dass breite Einigkeit darüber herrscht, dass der Zinsgipfel erreicht ist, steigt die Planungssicherheit und damit auch die Zuversicht der Investoren. Gleichzeitig zeichnet sich eine spürbare Ausweitung des Angebots ab. Durch die erwartete Verbesserung der Finanzierungskonditionen im Laufe des Jahres 2024 bei gleichzeitig weiter steigenden Mieten eröffnen sich attraktive Chancen für Investoren, was mit großer Sicherheit zu einer Belebung der Märkte beitragen wird.
„In der Gesamtschau der skizzierten Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 eine sichtbare Erholung der Investmentmärkte, die im zweiten Halbjahr spürbar an Fahrt gewinnen sollte. Das Transaktionsvolumen dürfte gegenüber 2023 erkennbar zulegen. Auch wenn eine abschließende Prognose noch mit vielen Unwägbarkeiten verbunden ist, erscheint ein Umsatzplus von mindestens 20 % durchaus realistisch. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass einige größere laufende Transaktionen nicht mehr 2023 finalisiert werden konnten. Auch wenn nicht ganz auszuschließen ist, dass im ersten Quartal 2024 vereinzelt noch leicht steigende Renditen zu beobachten sein könnten, sollte das erste Halbjahr insgesamt im Zeichen einer abschließenden Stabilisierung der Preisniveaus stehen. Im Anschluss an erste Zinssenkungen der Notenbanken, die von fast allen Marktteilnehmern im Laufe des Jahres erwartet werden, spricht einiges dafür, dass im zweiten Halbjahr 2024 die Renditen erstmalig wieder leicht sinken könnten“, fasst Marcus Zorn zusammen.