Der Kölner Büromarkt ist sehr gut in das Jahr 2022 gestartet und konnte im ersten Quartal einen Flächenumsatz von 68.000 m² erzielen. Zwar wurde das außergewöhnlich gute Vorjahresergebnis, das durch mehrere Großabschlüsse geprägt war, deutlich um 19 % verfehlt. Gleichzeitig wurde aber das drittbeste Resultat der letzten zehn Jahre registriert und der langjährige Durchschnitt um knapp 8 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Domstadt setzt damit den grundsätzlichen Aufwärtstrend der letzten Jahre fort. Verantwortlich hierfür ist unter anderem die breit aufgestellte Nachfragebasis, die sich in hohen Umsatzanteilen in nahezu allen Marktsegmenten niederschlägt. Darüber hinaus zeigt die aktuelle Marktdynamik, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie weitgehend überwunden sind und die Marktteilnehmer wieder spürbar mehr Vertrauen gefasst haben. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehörten eine Anmietung der CBS Cologne Business School über 16.000 m² in Rodenkirchen sowie ein Mietvertrag des Verkehrsverbunds Rhein- Sieg mit 4.300 m² in Kalk/Mülheim“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.
Drei Branchengruppen im Fokus, Leerstand dicht am Scheitelpunkt
Wie üblich stellt die Branchenverteilung in den ersten drei Monaten eher eine Momentaufnahme dar. Demzufolge lassen sich hieraus nur bedingt generelle Trends für das Gesamtjahr ableiten. An die Spitze gesetzt hat sich im ersten Quartal die Sammelgruppe der sonstigen Dienstleistungen, die 31 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Auf dem zweiten Rang platziert sich die in Köln traditionell wichtige öffentliche Verwaltung, die auf gut 26 % kommt. Weitere 11,5 % entfallen auf Unternehmen aus den Bereichen Medien und Werbung. Auf Platz vier findet sich das Gesundheitswesen mit gut 8 %. Etwas unterrepräsentiert sind momentan noch Beratungsgesellschaften und IuK-Unternehmen, deren Beitrag im Laufe des Jahres aber spürbar steigen dürfte.
In den letzten zwölf Monaten ist der Leerstand trotz Corona-Pandemie lediglich um 5 % auf aktuell 293.000 m² gestiegen. Im ersten Quartal des laufenden Jahres hat er sich nahezu konstant gezeigt. Schaut man nur auf das von den Mietern präferierte Segment der modernen Leerstände, haben diese binnen Jahresfrist sogar um knapp 4 % auf 102.000 m² abgenommen. Letztendlich verfügen also nur rund 35 % des Leerstands über eine moderne Qualität. Im bundesweiten Vergleich liegt das Leerstandsniveau damit spürbar niedriger als in anderen Standorten. Dies zeigt sich auch in der Leerstandsquote, die weiterhin bei nur 3,6 % notiert.
Bautätigkeit deutlich gestiegen
Als Konsequenz aus dem immer noch vergleichsweise geringen modernen Leerständen hat die Bautätigkeit erheblich angezogen. Hintergrund hierbei ist, dass es gerade in von den Mietern begehrten Lagen immer noch Engpässe bei größeren modernen Flächen gibt. Das im Jahresvergleich um knapp 27 % auf aktuell 238.000 m² gestiegene Bauvolumen ist demzufolge aus Marktsicht zu begrüßen. Nur knapp die Hälfte hiervon (117.000 m²) stehen dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung, obwohl dieses Marktsegment im gleichen Zeitraum sogar um 48 % zugenommen hatte.
Der punktuelle Mangel an modernen Büroflächen spiegelt sich auch in der Spitzenmiete wider, die im Jahresvergleich um knapp 4 % auf 27 €/m² gestiegen ist. Etwas anders stellt es sich bei der Durchschnittsmiete dar, die um 6 % nachgegeben hat. Zum einen ist diese aufgrund einzelner Mietabschlüsse häufig etwas volatiler, zum anderen ist dies auf das relativ geringe Angebot an hochwertigen Flächen zurückzuführen.
„Nach dem guten Jahresauftakt spricht vieles dafür, dass die Nachfrage auch im weiteren Jahresverlauf lebhaft bleiben dürfte und gewisse Nachholeffekte aufgrund von aufgeschobenen Anmietungen während der Corona-Pandemie zu erwarten sind. Ob gleichzeitig eine gewisse Verlangsamung der Erholung im Zusammenhang mit konjunkturellen Auswirkungen durch den Krieg in der Ukraine zu verzeichnen sein werden, bleibt abzuwarten. Ein Jahresumsatz mindestens auf dem Niveau des langjährigen Schnitts ist aber sehr wahrscheinlich. Gleichzeitig ist von einem langsamen Leerstandsrückgang sowie einer voraussichtlich leicht steigenden Spitzenmiete auszugehen“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.