Der Kölner Büromarkt blickt auf ein ausgezeichnetes Jahr zurück und erzielt 2021 mit einem Flächenumsatz von insgesamt 337.000 m² nach 2016 (412.000 m²) das zweitbeste Resultat überhaupt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die Umsatzsteigerung um 60 % gegenüber dem coronabedingt deutlich unterdurchschnittlichem Vorjahresergebnis, aber insbesondere die Einordnung der Bilanz oberhalb des langjährigen Mittelwertes mit einem Plus von 14 %, sprechen eine deutliche Sprache für die dynamische Marktentwicklung in der Domstadt. Denn dieses Ergebnis wurde im Windschatten der weiterhin bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Pandemieentwicklung erzielt. Wie breit sich die Nachfragebasis hierbei darstellt, wird dadurch unterstrichen, dass Großabschlüsse mit mindestens 5.000 m² und Verträge in den darunterliegenden kleineren Segmenten mit Marktanteilen von zwei beziehungsweise einem Drittel in einem gesunden Verhältnis zueinander stehen“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Als wichtigste Nachfrageschwerpunkte kristallisieren sich neben der City (82.100 m²), Ehrenfeld/Braunsfeld (83.200 m²) und Ossendorf/Nippes (59.000 m²) heraus. Die beiden letztgenannten Teilmärkte erzielen Rekordergebnisse und unterstreichen die positive Entwicklung und hohe Bauaktivität auch in attraktiven Cityrand- und Nebenlagen.
Öffentliche Verwaltung mit Rekordvolumen, eine der wenigen A-Städte ohne Leerstandsanstieg
Die öffentliche Verwaltung hat knapp 38 % bzw. gut 126.000 m² zum hervorragenden Gesamtergebnis beigetragen. Es ist mit Abstand der höchste Wert dieser Branche in der vergangenen Dekade und er fällt damit rund doppelt so hoch aus wie der langjährige Schnitt. In sämtlichen Größenklassen war die öffentliche Verwaltung aktiv, wobei die fünf Großabschlüsse über der 10.000 m²-Marke ins Gewicht fallen. Umfangreich am Marktgeschehen beteiligt sind zudem die sonstigen Dienstleistungen, die für gut ein Fünftel des Resultats verantwortlichen zeichnen und die Beratungsgesellschaften, die rund 9 % beisteuern. Über der 5 %-Marke liegen zudem die Informations- und Kommunikationstechnologien, das Gesundheitswesen und die Branche Medien und Werbung (jeweils 6 % bis 7 %).
Mit einem Leerstandsvolumen von 290.000 m² erreicht der Kölner Büromarkt bei den vakanten Flächen das gleiche Niveau wie vor 12 Monaten. Dies ist innerhalb der Top-Märkte sonst nur in Hamburg der Fall. Der Anteil der modernen Flächen am Leerstand liegt bei rund einem Drittel, wobei gerade im anmietungsstarken Teilmarkt Cityrand lediglich 14 % des Volumens einer modernen Ausstattungsqualität entsprechen. Vor dem Hintergrund der skizzierten Entwicklung kam es auch bei der Leerstandsquote, die weiterhin bei 3,6 % notiert, zu keinen Verschiebungen.
Bauvolumen und Vorvermietungsquote konstant, Mietniveau weiterhin mit Trend nach oben
Aktuell befinden sich rund 170.000 m² Bürofläche im Bau. Das Bauvolumen ist damit im Jahresverlauf leicht gesunken, bewegt sich aber weiterhin über dem langjährigen Durchschnitt von gut 162.000 m², was für ein großes Vertrauen der Projektentwickler und Investoren in den Kölner Büromarkt spricht. Größter Schwerpunkt der Bautätigkeit sind die stark nachgefragten Cityrandlagen mit insgesamt gut 91.000 m² Bauvolumen, wovon fast 62.000 m² auf Ehrenfeld/Braunsfeld entfallen. Dass Projektflächen auf eine anhaltend hohe Nachfrage treffen, unterstreicht die Vorvermietungsquote, die im gesamten Marktgebiet mit knapp 57 % ein konstant hohes Niveau erreicht.
Kölns Spitzenmiete notiert aktuell bei 26,50 €/m² (+1,9 % gegenüber Q4 2020). Während sie sich in der zweiten Jahreshälfte stabil präsentierte, hat die Durchschnittsmiete ihren Wachstumskurs fortgesetzt. Sie liegt jetzt bei 16,00 €/m² und damit gut 5 % über dem Vorjahresniveau. Sie ist Ausdruck für die hohe Nachfrage nach modernen Flächen bei insgesamt niedrigem Leerstand.
„Der Kölner Büromarkt hat sich nach dem deutlichen Umsatzrückgang im vergangenen Jahr fulminant zurückgemeldet. Das sehr gute Ergebnis, die sich andeutende Trendumkehr beim krisenbedingten Leerstandanstieg und das weiterhin zu beobachtende Upside-Potenzial beim Mietniveau sind hierbei nur die wichtigsten Faktoren, die für eine weiterhin positive Marktentwicklung im Jahr 2022 sprechen. Dass der Kölner Büromarkt über gleich mehrere Teilmärkte verfügt, die ein großes Entwicklungspotenzial und gleichzeitig eine hohe Bauaktivität aufweisen, spielt der Domstadt hierbei zusätzlich in die Karten“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.