Der Berliner Markt für Lager- und Logistikflächen (inkl. Umland) verzeichnet zur Jahresmitte mit einem Flächenumsatz von 131.000 m² ein verhältnismäßig bescheidenes Ergebnis. Das Resultat liegt damit nur ungefähr halb so hoch wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres, der allerdings auch sehr stark war. Der langjährige Schnitt wurde aber ebenfalls deutlich unterschritte (-33 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dadurch, dass einige Unternehmen durch die Unsicherheiten im Zuge des wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lockdowns geplante Anmietungsentscheidungen temporär „on hold“ gesetzt und um einige Wochen nach hinten verschoben haben, ist die aktuelle Eintrübung nicht besonders verwunderlich. Nichtsdestotrotz bedeutet dies nicht, dass der Markt durch Corona vollständig zum Erliegen gekommen ist. So beweisen etwas mehr als 50 registrierte Abschlüsse, dass der Markt insgesamt im ersten Halbjahr sehr lebhaft war. Die registrierten Abschlüsse konzentrieren sich allerdings vermehrt auf das kleinteilige Segment, wozu auch die aktuell gute Verfügbarkeit an modernen Flächen in Gewerbeparks im nahen Berliner Umland beigetragen hat“, sagt Christopher Raabe, Managing Director und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Handelsunternehmen gewohnt stark
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen zeigt zum Halbjahr das für Berlin mehr oder weniger gewohnte Bild. Getrieben vom E-Commerce setzen sich mit anteilig 40 % die in der Hauptstadtregion traditionell starken Handelsunternehmen an die Spitze des Rankings. Der größte Abschluss der Branche entfällt dabei auf die Anmietung von 7.800 m² eines Onlinehändlers in Werder. Auf dem zweiten Platz folgen die Industrieunternehmen (20 %), gefolgt von Logistikdienstleistern (17 %), die sowohl anteilig, als auch absolut gesehen, ein im langjährigen Vergleich deutlich unterdurchschnittliches Ergebnis einfahren. Ein mit knapp 21 % ungewöhnlich hoher Anteil entfällt derweil auf die Sammelkategorie der sonstigen Branchen. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass mit dem Abschluss des kommunalen Krankenhausbetreibers Vivantes über 13.700 m² der im bisherigen Jahresverlauf größte Abschluss in diese Kategorie fällt.
Da bisher nur ein Abschluss im fünfstelligen Bereich registriert werden konnte, kommen die kleinteiligen Segmente auf hohe Umsatzanteile. So verwundert es nicht, dass die Abschlüsse unter 5.000 m² mit anteilig 66 % eine neue Bestmarke aufstellen. Aber auch wenn man diesen Wert in absolute Zahlen übersetzt, wird er nicht weniger beeindruckend: Gut 86.000 m² sind gleichbedeutend mit dem zweitbesten Halbjahresergebnis aller Zeiten.
Nachfrageüberhang trotz Corona-Krise
Trotz der Corona-Krise war auch im ersten Halbjahr 2020 im innenstadtnahen Bereich der Logistikregion ein deutlicher Nachfrageüberhang spürbar. In der Spitze sind in den zentralen Lagen daher für moderne Flächen weiterhin 7,20 €/m² anzusetzen. Durch die vielen spekulativen Neubauten im Umland sind moderne Flächen hier bereits ab 4,00 €/m² zu haben. Im südlichen Berliner Umland hat der Markt jedoch bereits punktuell, wie in Ludwigsfelde und Großbeeren, große Teile der Flächenreserven absorbiert, sodass Preissteigerungen wieder möglich erscheinen. Die Durchschnittsmiete über den gesamten Markt hat gegenüber dem Vergleichszeitpunk des Vorjahres um 7 % auf 5,90 €/m² zugelegt, zeigt sich aber seit Anfang des Jahres insgesamt unverändert.
Perspektiven
„Für die zweite Jahreshälfte ist auch umsatztechnisch wieder mit einer deutlichen Belebung des Marktes zu rechnen. So befinden sich unter anderem einige bereits seit längerer Zeit verhandelte strategische Anmietungen, die zum Teil noch aufschiebend bedingt sind, auf der Zielgeraden. Darüber hinaus ist rund um die zukünftige TESLA-Gigafabrik in Grünheide eine wachsende Nachfrage von Logistikdienstleistern und Zulieferern spürbar, was sich in naher Zukunft auch in Flächenumsätzen niederschlagen wird. Sollte der Elektroautohersteller in den kommenden Monaten die endgültige Baugenehmigung für sein Werk erhalten, ist zum Jahresende sogar noch ein im langjährigen Vergleich überdurchschnittliches Ergebnis möglich“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.