Nach den ersten drei Quartalen im Jahr 2023 beläuft sich das Investmentvolumen für gewerbliche Immobilien in Leipzig auf 456 Mio. €. Zwar notiert das Investmentvolumen damit rund
26 % unter dem Vorjahreswert und rund 25 % unter dem langjährigen Durchschnitt, jedoch stellt dies im bundesweiten Vergleich ein recht solides Ergebnis dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Mit rund 116 Mio. € hat sich das Volumen der Portfoliodeals gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt. Auch anteilsmäßig kommen Portfoliodeals mit einem Viertel am Gesamtumsatz auf einen leicht überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 23 %). „Dafür verantwortlich zeichnet der Verkauf eines Logistikobjekts aus einem größeren Portfolio durch die Baytree Logistics Properties (AXA) an P3 Logistic Parks. So ist es nicht verwunderlich, dass ausländische Investoren auf einen recht hohen Anteil von 38 % kommen“, erklärt Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter.
Das Segment der großen Deals über 100 Mio. € hat einen vergleichsweise hohen Anteil von einem Viertel am gesamten Investmentvolumen (Ø 10 Jahre: 12 %). Allerdings geht das Volumen nur auf den bereits genannten Großdeal zurück. Mittelgroße Deals zwischen 50 und 100 Mio. € kommen auf ein Investmentvolumen von 129 Mio. € bzw. auf einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 28 % (Ø 10 Jahre: 22 %). Im Bereich des langjährigen Durchschnitts liegt der Anteil von 22 % des Segments zwischen 25 und 50 Mio. €. In der Größenordnung zwischen 10 und 25 Mio. € wurde mit 73 Mio. € ähnlich wie im Vorjahr wenig investiert. Auf den geringsten Anteil (8 %) kommen kleine Deals bis 10 Mio. €. In diesem Segment wurden nur 37 Mio. € transagiert.
Logistik ist stärkste Assetklasse, Peripherie erzielt größten Umsatz
Logistikimmobilien steuern mehr als die Hälfte (237 Mio. €) zum gesamten Investmentumsatz bei. Im langjährigen Durchschnitt kommt die Assetklasse Logistik nur auf einen Marktanteil von
14 %. Wesentliche Anteile daran haben der Verkauf des „Coreport Leipzig II“ in Schkeuditz und der bereits genannte Deal von P3 Logistic Parks. Die Sammelkategorie Sonstige, in die auch die Ankäufe der begehrten Leipziger Entwicklungsgrundstücke einfließen, kommt absolut betrachtet mit 120 Mio. € auf ein Ergebnis in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr und mit 26 % auf einen überdurchschnittlichen Anteil. Einzelhandel kann mit 46 Mio. € (10 %) zumindest das Vorjahresergebnis toppen. Hingegen haben Büroobjekte mit knapp 6 % einen ungewohnt geringen Marktanteil (Ø 10 Jahre: 29 %).
Rund 77 % des Investmentvolumens wurde in der Leipziger Peripherie platziert. Mit 349 Mio. € wurde hier das bislang höchste Volumen verzeichnet. Dies spricht für den Leipziger Investmentmarkt und dafür, dass Investoren auch in weniger zentralen Lagen Opportunitäten sehen. Außerdem könnte dies auch als Zeichen für die, abseits der großen Office-Core-Objekte, bereits recht fortgeschrittene Preisfindungsphase gewertet werden. Die Nebenlagen kommen auf einen Marktanteil von rund 9 %, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt (Ø 10 Jahre: 25 %). Hingegen wurden in der City nur 57 Mio. € und am Cityrand nur 10 Mio. € investiert. Damit haben die City mit 13 % (Ø 10 Jahre: 23 %) und besonders der Cityrand mit 2 % (Ø 10 Jahre: 27 %) deutlich unterdurchschnittliche Marktanteile zu verzeichnen.
Spezialfonds rangieren, bedingt durch einige größere Transaktionen, mit Abstand auf der Spitzenposition. Für diese Käufergruppe wurden mit einem Marktanteil von 37 % und einem Investmentvolumen von 171 Mio. € (Ø 10 Jahre: 76 Mio. €) in Leipzig neue Spitzenwerte registriert. Auf Platz 2 folgen Staatsfonds mit einem Anteil von 25 % (Ø 10 Jahre: 3 %), was auf den Großdeal durch P3 Logistic Parks zurückgeht. Dahinter folgen Investment/Assetmanager, die mit 81 Mio. € zwar deutlich unter dem hohen Vorjahreswert zurückbleiben, aber mit 18 % einen über dem Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 14 %) liegenden Marktanteil verbuchen können. Noch auf einen Anteil knapp im zweistelligen Prozentbereich (10 %) kommen auf dem dritten Platz Projektentwickler mit 43 Mio. €. Dahinter folgen Family Offices (5 %), Corporates (4 %) und die öffentliche Hand (1 %).
Die verteuerte Fremdkapitalfinanzierung schlägt sich auch in einem weiteren Anstieg der Spitzenrenditen nieder. Für Leipziger Geschäftshäuser wurde mit 5 Basispunkten der geringste Renditeaufschlag gegenüber dem zweiten Quartal unter den Leipziger Assetklassen notiert. Die Netto-Spitzenrendite liegt aktuell bei 4,80 %. Die Netto-Spitzenrenditen für Büro– und Logistikobjekte steigen jeweils um 10 Basispunkte auf 5,05 % bzw. 4,30 %.
„Vor dem Hintergrund der generell geringen Dynamik auf den deutschen Investmentmärkten kann Leipzig mit einem soliden Ergebnis nach den ersten neun Monaten aufwarten. Der Abschluss einiger größerer Transaktionen spricht dafür, dass der Leipziger Investmentmarkt sich bereits in einer späteren Phase im Konsolidierungszyklus befindet. Zusammen mit der sich bereits abzeichnenden Talsohle am Leipziger Investmentmarkt und Signalen, die auf ein Ende im Zinserhöhungszyklus hindeuten, dürften die Renditen 2024 in Leipzig nur noch leicht zulegen und die Marktdynamik am Leipziger Investmentmarkt anziehen“, so Stefan Sachse.