Vor dem Hintergrund der schwierigen wirtschaftlichen Gesamtsituation ist der Logistikmarkt Ruhrgebiet gut in das Jahr 2023 gestartet. Mit einem Flächenumsatz von rund 110.000 m² ordnet sich die Zwischenbilanz nach dem ersten Quartal sowohl im Bereich des Vorjahres (119.000 m²) als auch auf dem Level des langjährigen Durchschnitts (116.000 m²) ein. Dass sich alle drei Ergebnisse hierbei in einem relativ kleinen Korridor zwischen 110.000 und 120.000 m² bewegen, unterstreicht zudem die hohe Konstanz des Ruhrgebiets auch unter herausfordernderen Rahmenbedingungen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„An der Zusammensetzung des guten Gesamtresultats sind wieder einmal Neubauabschlüsse mit 54 %, aber auch Bestandsvermietungen mit 46 % umfangreich beteiligt. Zu den beiden Großvermietungen im Neubausektor gehören Recht Logistik (Bönen, 27.000 m²) und Bayer (Bergkamen, 15.000 m²) und auch im Bestand wurden größere Flächen an die Logistikdienstleister d-log (Essen, 11.000 m²) und ID Logistics (Dortmund, 10.000 m²) neu vergeben. Die Spitzenmiete ist inzwischen bei 6,50 €/m² und die Durchschnittsmiete bei 5,30 €/m² anzusetzen“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Mittelgroße Flächen im Fokus, Logistiker vorne
Während traditionell vor allem die Großdeals ab 20.000 m² hauptursächlich für hohe Flächenumsätze im Ruhrgebiet sind, waren im ersten Quartal in erster Linie die mittelgroßen Abschlüsse zwischen 8.000 und 20.000 m² die entscheidenden Umsatztreiber. Knapp die Hälfte des Volumens geht auf ihr Konto, sodass für Großverträge sowie kleinere Abschlüsse bis 8.000 m² ein Marktanteil von jeweils rund einem Viertel verbleibt. Ungewöhnlich ist zudem die Branchenverteilung, bei der die Produktionsunternehmen und die Logistikdienstleister mit gut 69 % bzw. knapp 31 % das Ergebnis in den ersten drei Monaten unter sich aufgeteilt haben. Bei den Handelsunternehmen, die in den letzten Jahren zu den aktivsten Nachfragern im Ruhgebiet zählten, kommt dagegen der Angebotsengpass im modernen Flächensegment und eine etwas verhaltenere Marktaktivität zum Tragen. Dies ist jedoch vielmehr als Momentaufnahme und nicht als allgemeiner Markttrend zu werten. Ausgeblieben sind durch fehlende Flächenverfügbarkeiten bislang auch Eigennutzer-Deals.
Perspektiven
„Der Logistikmarkt Ruhrgebiet hat das erste Quartal trotz der herausfordernden konjunkturellen Rahmenbedingungen gut abgeschlossen und die Nachfrage übersteigt insbesondere in den Größenkategorien ab 5.000 m² weiter das Angebot. Auf der Angebotsseite versuchen Projektentwickler weiterhin die wenigen verfügbaren Grundstücksflächen zu nutzen, um den Bestand durch Neuentwicklungen sukzessive auszubauen. Gerade das Segment der kurzfristigen Flächengesuche kann hierdurch jedoch kaum bedient werden. Eine leichte Entlastung entsteht dagegen durch die Bereitstellung von Untermietflächen, die vorrübergehende Lösungsansätze darstellen, aber den Nachfrageüberhang langfristig nicht kompensieren. Zudem ist davon auszugehen, dass mit den sich weiter verbessernden Konjunkturaussichten auch die Aktivitäten der Handelsunternehmen im Jahresverlauf spürbar anziehen werden. Leichte Aufwärtstendenzen sind darüber hinaus beim Mietpreisniveau zu erwarten“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.