Die deutschen Logistikmärkte waren in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 von einem insgesamt verhaltenen Marktgeschehen bestimmt. Bis zum Ende des ersten Quartals wurde ein Flächenumsatz von nur 1,02 Mio. m² (inkl. Eigennutzer) verzeichnet. Damit konnte zwar erneut direkt zum Jahresstart die 1-Mio.-m²-Marke überschritten werden, jedoch handelt es sich nichtsdestotrotz um den schwächsten Jahresauftakt seit 2010, als die deutschen Logistikmärkte noch mit den realwirtschaftlichen Nachwirkungen der Weltfinanzkrise zu kämpfen hatten. Während das aktuelle Resultat damit 18 % unterhalb des Quartalswerts aus dem Vorjahr liegt, wurde der zehnjährige Durchschnitt um rund 31 % unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die nun seit einigen Quartalen anhaltende konjunkturelle Flaute hat sich mit etwas Verzögerung zum Jahresbeginn 2024 erstmals auch im registrierten Logistikflächenumsatz deutlich bemerkbar gemacht. Wir beobachten aktuell, dass grundsätzlich weiterhin viele Unternehmen frühzeitig die Anmietung neuer Flächen prüfen und sich auch in Vertragsverhandlungen begeben. Die durchschnittliche Dauer der Anmietungsprozesse hat sich allerdings über die letzten Monate sukzessive verlängert. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass viele Unternehmen in Hinblick auf die wirtschaftlichen Unsicherheiten ihre Kosten sehr viel genauer im Blick haben. Dass die Neuvertragsmieten seit der Corona Pandemie nahezu flächendeckend einen kräftigen Sprung nach oben vollzogen haben, trägt natürlich seinen Teil hierzu bei. Entsprechend tendieren Nutzer momentan verstärkt dazu, sofern möglich, ihre Vertragsoptionen zu ziehen und auslaufende Mietverträge zu verlängern. Die Fluktuation im Markt ist dadurch momentan niedriger als noch vor ein bis zwei Jahren. Da es spätestens seit dem E-Commerce Boom, der mit der Pandemie einherging, kaum noch Leerstände gibt, stehen wiederum Unternehmen, die an Neuanmietungen von Flächen interessiert sind, vor der Herausforderung, adäquate Flächen zu finden. Dies gilt für die Lage, die Flächengröße und Qualität wie insbesondere das Mietniveau. Die Bereitschaft, hohe Mieten zu akzeptieren, ist dabei grundsätzlich auch in eher preissensibleren Branchen vorhanden. Hierfür müssen die Mietobjekte dann allerdings auch gewisse Voraussetzungen erfüllen, wie eine schnelle Autobahnanbindung und eine gute Verfügbarkeit von Mitarbeitenden bzw. das Vorhandensein einer ÖPNV-Anbindung. Vakante Flächen mit diesen Attributen sind in den Kerngebieten der großen Agglomerationsräumen jedoch rar“, erläutert Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Bedeutende Logistikregionen mit durchwachsenen Resultaten
Im Vergleich zum Gesamtmarkt sind die bedeutenden Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) insgesamt moderat in das Jahr gestartet. Mit zusammengenommen 425.000 m² liegt der aktuelle Flächenumsatz zwar 23 % unterhalb des langjährigen Schnitts, übertrifft das Vorjahresresultat allerdings um rund 7 %. Ein genauer Blick auf die einzelnen Standorte verdeutlicht jedoch, dass es hinsichtlich der Marktdynamik eine Zweiteilung gibt. So erzielt zwar Frankfurt mit einem Flächenumsatz von 77.000 m² (-27 % ggü. 10-Jahresschnitt) im Ranking den höchsten Flächenumsatz der Top-Märkte, bleibt damit aber, ebenso wie Berlin (70.000 m²; -47 %), Hamburg (66.000 m²; -38 %) und München (18.000 m²; -64 %) weit unterhalb des jeweiligen langjährigen Durchschnitts. All diese Märkte haben dabei gemeinsam, dass für sie im ersten Quartal noch kein Großabschluss oberhalb der 12.000-m²-Marke verzeichnet werden konnte. Besonders hervor sticht hier München. Die bayerische Landeshauptstadt ist zwar traditionell nicht dafür bekannt, mit einer Vielzahl an Big-Box-Abschlüssen aufzuwarten, sorgt aber im ersten Quartal 2024 für ein Novum: Das gesamte Marktgeschehen spielte sich im Segment bis 5.000 m² ab. Am anderen Ende des Spektrums findet sich derweil Köln wieder. Die Rheinmetropole verzeichnet mit einem Flächenumsatz von 75.000 m² (+29 % ggü. langjährigem Durchschnitt) das drittbeste Resultat der letzten 10 Jahre, was maßgeblich auf zwei nicht repräsentative Großabschlüsse zurückzuführen ist. Ebenfalls sehr solide Ergebnisse erzielen außerdem Leipzig (62.000 m²; +17 %) sowie Düsseldorf (57.000 m²; +19 %).
Außerhalb der Top-Agglomerationen summiert sich der Flächenumsatz bis Ende März auf 595.000 m², womit das Vorjahresresultat um 30 % und der langjährige Durchschnitt um rund 36 % unterschritten wurde. Hierin spiegelt sich wider, dass bundesweit nur eine geringe Anzahl an Großabschlüssen verzeichnet werden konnte. Der bislang größte Vertrag des Jahres ist die von BNP Paribas Real Estate vermittelte Anmietung von 68.000 m² Logistikfläche durch das Handelsunternehmen Fressnapf im nordrhein-westfälischen Nörvenich. Als weitere Abschlüsse im Segment oberhalb von 50.000 m² sind außerdem eine Anmietung vom Discount-Händler Action in Wallersdorf (55.000 m²) sowie der Baustart für die Erweiterung des MAN Truck & Bus Logistikzentrums in Salzgitter (52.700 m²) zu nennen.
Hinsichtlich der Verteilung des gesamten Flächenumsatzes auf die einzelnen Branchen ist derweil das gewohnte Bild zu verzeichnen: Industrie/Produktionsunternehmen und Logistikdienstleister liegen mit jeweils rund 34 % vor den Handelsunternehmen mit gut 25 %.
Spitzenmieten in Q1 nur punktuell mit Anstiegen
Für die Top-Standorte kann im Zwölfmonatsvergleich ein Plus der durchschnittlichen Spitzenmieten um gut 9 % auf 8,05 €/m² verzeichnet werden. Im ersten Quartal hat sich das Wachstum allerdings spürbar verlangsamt. Lediglich in Hamburg und Berlin sind Anstiege zu verzeichnen gewesen. Beide Märkte legen um jeweils 20 Cent auf nun 8,30 €/m² bzw. 8,20 €/m² zu. Teuerster Markt bleibt mit 10,50 €/m² mit großem Abstand weiterhin München. Während Düsseldorf (7,90 €/m²), Frankfurt (7,85 €/m²) und Köln (7,70 €/m²) leicht unterhalb der 8-€-Marke verweilen, stehen am günstigsten Top-Standort Leipzig aktuell 5,90 €/m² zu Buche. Ein wenig differenzierter gestaltet sich das Bild bei den Durchschnittsmieten. Mit Düsseldorf (+30 ct; 6,50 €/m²), Hamburg (+15 ct; 6,40 €/m²), Berlin (+10 ct; 7,00 €/m²) und Leipzig (+5 ct; 5,00 €/m²) kann in mehr als der Hälfte der Standorte im Vorquartalsvergleich ein Anstieg verzeichnet werden. In München (8,70 €/m²), Frankfurt (6,70 €/m²) und Köln (5,80 €/m²) ist derweil eine Seitwärtsbewegung zu verzeichnen. Im 12-Monatsvergleich liegt der durchschnittliche Anstieg über alle Top-Standorte bei 12 %.
Perspektiven
Die schwache Konjunktur hat im ersten Quartal eindeutig ihre Spuren auf dem deutschen Logistikflächenmarkt hinterlassen. Entsprechend wird die Entwicklung des Flächenumsatzes im weiteren Jahresverlauf eng damit verknüpft sein, wie schnell sich die Stimmung in der Wirtschaft aufhellt. Aktuell gehen die meisten Prognosen davon aus, dass die konjunkturelle Erholung in Deutschland nur zögerlich vonstattengehen wird, sodass bis zum Jahresende voraussichtlich nur ein leichtes Wachstum des BIPs zu Buche steht. Entsprechend dürfte die wirtschaftliche Lage bis zur Jahresmitte noch angespannt bleiben und sich dann sukzessive verbessern. Gestützt wird diese Annahme nicht zuletzt durch die jüngste EZB-Sitzung. Zwar wurden die Leitzinsen trotz rückläufiger Inflation zum fünften Mal in Folge nicht angetastet, jedoch hat der EZB-Rat nun konkret in Aussicht gestellt, die Geldpolitik bei seiner nächsten Sitzung im Juni zu lockern. Mit diesem Schritt dürfte dann auch wieder die Investitionsbereitschaft vieler Unternehmen steigen, was sich mit leichtem zeitlichem Verzug auch in einer wachsenden Logistikflächennachfrage widerspiegeln wird. Hinzu kommt, dass momentan vieles darauf hindeutet, dass die FED wesentlich später als ihr europäisches Pendant die Leitzinsen senken wird. Von dem hieraus resultierenden starken Dollar dürfte die deutsche Exportwirtschaft zumindest temporär stark profitieren. Ebenfalls positive Impulse sind darüber hinaus auch von einer Aufhellung des Konsumklimas zu erwarten, welches aktuell noch deutlich im negativen Bereich notiert, aber sich analog zu einer möglichen EZB-Zinssetzung bereits ab Jahresmitte wieder deutlich verbessern dürfte. Mit steigenden Konsumausgaben wird sich auch die Flächennachfrage von Handelsunternehmen, die maßgeblich zu den Rekordergebnissen des deutschen Logistikmarkts in jüngster Vergangenheit beigetragen haben, wieder beschleunigen.
„Auch wenn es gute Argumente für eine zeitnahe Erholung auf dem Logistikmarkt gibt, bleibt vorerst abzuwarten, wie schnell sich dies in steigenden Flächenumsätzen bemerkbar macht. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass konjunkturelle Schwankungen, sowohl in die eine als auch in die andere Richtung, erst mit gewisser Verzögerung in den Zahlen sichtbar werden. Die ersten drei Monate sind hinsichtlich des Flächenumsatzes aber auch traditionell die schwächsten des Jahres, sodass wir bereits für das zweite Quartal eine leichte Steigerung erwarten. Dass zum Ende des Jahres ein Ergebnis im langjährigen Schnitt (rund 7 Mio. m²) zu Buche steht, ist jedoch unwahrscheinlich. Die Zielmarke wird eher im Bereich von 5 Mio. m² liegen. Bei den Mietpreisen ist in der Spitze vorerst eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Die Durchschnittsmiete dürfte in vielen Standorten hingegen noch etwas nachziehen,“ fasst Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH die weiteren Aussichten zusammen.