Während sich die Marktdynamik auf dem Essener Bürovermietungsmarkt in der jeweiligen ersten Jahreshälfte der beiden Vorjahre verhalten präsentierte, konnte im aktuellen Halbjahr trotz der aktuellen konjunkturellen Unsicherheiten ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden. Mit einem Flächenumsatz von 70.000 m² wurde sowohl das Vorjahresergebnis um satte 75 % als auch der langjährige Durchschnitt um rund 19 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Nach dem zurückhaltenden Jahresauftakt (19.000 m²) ist das Ergebnis des zweiten Quartals mit 51.000 m² das Umsatzstärkste seit Q2 2019 und sticht im bundesweiten Vergleich deutlich heraus. „Beigetragen zum hohen Flächenumsatz haben nicht zuletzt eine Reihe an Großdeals. Der größte Abschluss des bisherigen Jahres ist die Anmietung von 16.000 m² durch die Stadt Essen im Südviertel. Weitere nennenswerte Abschlüsse sind die Anmietungen von E.ON über 9.900 m² sowie die Eigennutzeranmietung der FOM über 8.200 m² im Cityrand. Damit gehen fast 57 % des Q2-Ergebnisses auf das Konto der Mietverträge über der 5.000-m²-Marke“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Großabschluss dominiert Branchenverteilung, geringes Angebot im modernen Segment
Die öffentliche Verwaltung führt insbesondere durch zwei Großabschlüsse der Stadt Essen mit einem Umsatzanteil von rund 41 % die Branchenverteilung an. Die Sammelkategorie der sonst. Dienstleistungen, die in Q1 keinen Abschluss verzeichnete, präsentierte sich in den vergangenen drei Monaten sehr aktiv und trägt zum Halbjahr fast ein Drittel des kumulierten Flächenumsatzes bei. Mit aktuell 22.000 m² übertreffen sie ihren langjährigen Schnitt um rund 71 %. Die in der Vergangenheit in Essen oftmals sehr stark vertretenen Verwaltungen von Industrieunternehmen präsentieren sich derweil noch vergleichsweise verhalten und tragen nur rund 10 % zum Ergebnis bei. Weitere nennenswerte Umsatzanteile entfallen zudem noch auf Unternehmen aus dem IuK-Sektor (8 %).
Der mit der Corona-Pandemie begonnene Leerstandsanstieg hat sich auch im zweiten Quartal 2023 weiter fortgesetzt. Das Volumen der kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen im Essener Markt ist auf 250.000 m² gestiegen, was einem Anstieg von gut 9 % im Vergleich zum Jahresende 2022 entspricht. Die Leerstandsquote beläuft sich aktuell auf 7,9 %. Von den besonders gefragten modernen Flächen stehen zum Halbjahr 34.000 m² und damit gut 6 % weniger als vor sechs Monaten leer. Davon befinden sich nur 1.900 m² im Citykern. Das Angebot an modernen Flächen in attraktiven Lagen ist damit weiterhin knapp.
Hohe Vorvermietungsquote mit 83 %
Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt hat das Volumen der Büroflächen im Bau in Essen deutlich um 45,5 % zugenommen. Somit befinden sich aktuell 48.000 m² im Bau. Davon sind 8.000 m² noch nicht vorvermietet bzw. von Eigennutzern belegt und stehen somit dem Markt zur Verfügung. Die Vorvermietungsquote steigt damit entsprechend auf hohe 83 %. Ein Großteil dieser Flächen wird erst ab 2024 fertiggestellt. Das prognostizierte Baufertigstellungsvolumen beläuft sich für 2024 aktuell auf einen Wert von 13.600 m² und 12.900 m² im Folgejahr. Aufgrund der stark gestiegenen Baukosten sowie der aktuell zurückhaltenden Haltung vieler Projektentwickler ist derzeit nicht mit einer umfangreichen Zunahme der Bautätigkeit zu rechnen, was mittelfristig das mangelnde Angebot an Top-Flächen weiterhin verschärfen könnte.
Weiterhin getrieben durch das fehlende Angebot von modernen Flächen ist die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 7 % auf aktuell 17,60 €/m² gestiegen und wird nicht mehr in der City, sondern im Südviertel erzielt. Besonders hervorzuheben ist der Anstieg um 3,5 % im Vergleich zum Vorquartal. Die Durchschnittsmiete hat derweil im bisherigen Jahresverlauf leicht um 10 Cent auf 12,60 €/m² zugelegt.
„Dass der Essener Büromarkt trotz des konjunkturellen Rücksetzers im zurückliegenden Winterhalbjahr im zweiten Quartal bereits wieder eine deutlich überdurchschnittliche Dynamik zeigte, stimmt auch für die kommenden Monate positiv. Zwar ist es nicht auszuschließen, dass der Leerstand kurzfristig aufgrund von strukturellen Änderungen der Nachfrage weiterhin leicht ansteigt, allerdings spricht die momentan sinkende Bauaktivität dafür, dass sich dieser Trend mittelfristig wieder umkehren wird. Das Mietniveau dürfte entsprechend des geringen Angebots moderner Flächen in attraktiven Lagen weiter steigen“, so Augenbroe.