Nachdem auf den Nutzermärkten im vergangenen Jahr teilweise noch Nachholeffekte die abflauende Wirtschaftsdynamik überdeckten, machen sich die gewachsenen gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten zum Jahresauftakt 2023 mit Verzögerung auch im Vermietungsgeschehen bemerkbar. Der Frankfurter Büromarkt erzielt entsprechend mit einem Flächenumsatz von 93.000 m² (im enger gefassten gif-Marktgebiet 84.000 m²) zum Ende des ersten Quartals 2023 ein Resultat, das an den starken Jahresauftakt 2022 nicht heranreichen kann (-32 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zwar wurde auch der langjährige Schnitt um rund 14 % unterschritten, jedoch liegt diese Abweichung noch im Bereich der üblichen jährlichen Schwankungen. Entsprechend ist die Marktdynamik insgesamt weiterhin als solide zu bewerten. Auffallend ist, dass erstmals seit 2013 zum Jahresauftakt kein Großabschluss im Segment >10.000 m² verzeichnet werden konnte. Der größte Deal des bisherigen Jahres ist die Anmietung von 9.600 m² Bürofläche durch Universal Investment in Frankfurts erstem Bürohaus in Holz-Hybrid-Bauweise, dem Timber Pioneer im Europaviertel“, erklärt Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Banken und Finanzdienstleister mit höchstem Anteil
Unter anderem getragen vom größten Abschluss des Jahres führen Banken und Finanzdienstleister die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen mit einem Umsatzanteil von gut 19 % an. Sie erzielen damit, ebenso wie die Beratungsgesellschaften, die mit anteilig 15 % auf dem zweiten Rang liegen, ein Resultat in etwa im langjährigen Schnitt. Ebenfalls zweistellige Umsatzanteile entfallen zudem noch auf sonstige Dienstleistungen (11,5 %) und die öffentliche Verwaltung (11 %). Dass im aktuellen Quartal insbesondere viele Anmietungen im kleinteiligen Segment von Unternehmen aus einer ganzer Reihe unterschiedlicher Branchen getätigt wurden, wird auch daran deutlich, dass die Sammelkategorie Sonstige rund 28,5 % des Umsatzes ausmacht.
Nachdem in der zweiten Jahreshälfte 2022 der Leerstand noch leicht rückläufig war, ist er im Laufe des ersten Quartals um 2,5 % auf jetzt 1,37 Mio. m² (gif: 1,01 Mio. m²) angestiegen. Die Leerstandsquote hat über den Gesamtmarkt entsprechend seit Jahresbeginn um 30 Basispunkte auf nun 8,8 % zugelegt. Der Anteil an modernen Flächen liegt mit 52 % wie für Frankfurt üblich auf einem hohen Niveau. In den Top-Lagen Bankenviertel und Westend ist das Volumen an vakanten Flächen bei Leerstandsquoten von aktuell 3,9 % bzw. 4,7 % weiterhin vergleichsweise begrenzt. Der moderne Leerstand summiert sich zum Ende des ersten Quartals dort auf rund 73.000 m².
Projektvolumen spürbar rückläufig
Vor dem Hintergrund der Kombination aus deutlich gestiegenen Finanzierungs– und Baukosten und den gewachsenen Unsicherheiten über die weiteren Entwicklungen auf den Nutzermärkten überrascht es nicht, dass Projektentwickler temporär etwas zurückhaltender agieren. Entsprechend ist das Volumen der projektierten Flächen seit Jahresbeginn um knapp ein Drittel auf rund 730.000 m² gesunken. Bei einer Vorvermietungsquote von 28 % befinden sich aktuell rund 750.000 m² im Bau. Der Großteil hiervon (470.000 m²) wird allerdings erst ab 2024 fertiggestellt.
Die Spitzenmiete notiert wie zu Jahresbeginn unverändert bei 48 €/m² und ist damit weiter unangefochten die höchste unter den deutschen Top-Märkten. Bei der Durchschnittsmiete ist derweil ein Plus von 10 Cent auf nun 23,30 €/m² zu verzeichnen.
Perspektiven
„Die wirtschaftlichen Unsicherheiten dürften das Vermietungsgeschehen im zweiten Quartal weiter dämpfen. Als positives Zeichen ist jedoch zu werten, dass aktuell mehrere Großgesuche auf dem Markt unterwegs sind, die noch 2023 zu signifikanten Flächenumsätzen führen dürften. Hinzu kommt, dass nach wie vor der Konjunktur übergeordnete Nachfragetrends erkennbar sind. Hierzu zählt insbesondere der Anspruch vieler Unternehmen, Arbeitskonzepte flexibler zu gestalten und in diesem Zuge auf hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen zu setzen. Dies dürfte trotz leicht steigender Leerstände insbesondere in der Spitze den Druck auf die Mieten hochhalten“, so Demirci zu den weiteren Aussichten.