Wie im Vorquartal beläuft sich der Flächenumsatz auf 201.000 m². Eine Punktlandung, die zeitgleich zu einem deutlich überdurchschnittlichen Ergebnis zum Ende des dritten Quartals beigetragen hat. Im bisherigen Jahresverlauf 2022 wurde ein Flächenumsatz von 592.000 m² (inkl. 64.000 m² Eigennutzer) registriert. Der 10-Jahresdurchschnitt wurde damit um 12 % und das Vorjahresergebnis um 34,5 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der Markt befindet sich aktuell auf dem hohen Niveau von 2017. In den Sommermonaten war es vor allem die starke Anmietungstätigkeit im mittleren Größensegment, die für viel Bewegung im Markt sorgte, wobei der Flächenumsatz in den Größenklassen unter 10.000 m² jüngst durchweg gestiegen ist. Anders als im Vorquartal wurde nur ein Abschluss mit mehr als 10.000 m² Mietfläche vermeldet, der allerdings auch der bisher Größte des Jahres ist – die Personio GmbH wird rund 40.000 m² beziehen“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.
IuK-Technologien mit Spitzenergebnis
Münchens IuK-Unternehmen sind 2022 besonders anmietungsstark. Auf ihr Konto geht ein Flächenumsatz von rund 153.000 m² bzw. knapp 26 % Marktanteil. Neben dem oben genannten Abschluss von Personio waren es allen voran kleinere und mittlere Verträge, die für dieses Spitzenergebnis verantwortlich zeichnen. Verwaltungen von Industrieunternehmen haben knapp 21 % zum aktuellen Resultat beigetragen. Es ist ihr drittstärkstes Resultat der letzten zehn Jahre, getragen u. a. von den großflächigen Eigennutzern Hoffman SE (22.100 m²) und Bosch Building Technologies (19.700 m²). Auf Rang drei ordnen sich Beratungsgesellschaften mit gut 9 % Marktanteil ein. Mit jetzt knapp 54.000 m² Flächenumsatz haben sie gegenüber dem Vorjahr zugelegt (+9 %).
Ende September 2022 wird ein Leerstandsvolumen von rund 936.000 m² registriert (-1,5 % ggü. Vorquartal), und die Leerstandsquote beläuft sich entsprechend auf 4,2 %. Insgesamt zeichnet sich im Marktgebiet seit dem vierten Quartal 2021 eine Seitwärtsbewegung bei der Leerstandsentwicklung ab. Das Volumen bewegte sich in diesem Zeitraum mit sehr geringen Schwankungen zwischen 932.000 und 950.000 m². Auch das Volumen der leer stehenden Flächen mit modernem Ausstattungsstandard ist in den vergangenen Monaten relativ stabil gewesen und notiert aktuell bei 320.000 m². Dabei sind moderne Flächen in Münchens zentralen Lagen weiterhin Mangelware. Im Teilmarkt City stehen nur 9.000 m² kurzfristig zur Verfügung, im größer gefassten Cityrand (innerhalb Mittlerer Ring) nur 43.000 m².
Bauvolumen sinkt weiter moderat, Spitzenmiete steigt erstmals auf 45,00 €/m²
Das Volumen der Flächen im Bau ist im dritten Quartal in Folge moderat gesunken und notiert jetzt bei 876.000 m². Zum Jahresende 2021 belief sich das Volumen noch auf 984.000 m². Es bleibt abzuwarten, ob dieser Rückgang um 11 % ein temporäres Phänomen bleibt, denn im Langzeitvergleich fällt die aktuelle Bauaktivität deutlich überdurchschnittlich aus. Weiterhin haben die Projektentwickler auch in den insgesamt herausfordernden Jahren 2020 und 2021 ihr Vertrauen in den Münchener Büromarkt eindrucksvoll unter Beweis gestellt und trotz aller Unwägbarkeiten neue Projekte angestoßen. Die hohe Vorvermietungsquote von gut 55 % bestätigt die hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen. Insbesondere in der City und im Cityrand werden neue Flächen sehr schnell absorbiert.
Die hohe Nachfrage nach Top-Flächen hat sich im dritten Quartal eindrucksvoll in der Entwicklung der Spitzenmiete niedergeschlagen. Die Spitzenmiete ist um 2,00 €/m² auf 45,00 €/m² gestiegen, was einen neuen Hochwert markiert. Die Durchschnittsmiete setzt ihren Aufwärtstrend fort und notiert nun bei 24,20 €/m².
„Der Münchener Büromarkt steuert auf ein Jahresergebnis zu, das mit rund 750.000 m² im langjährigen Durchschnitt notieren dürfte. Dies wäre eine deutliche Steigerung zu den beiden Vorjahren und ein starkes Resultat in dem aktuell schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Umfeld. Der Leerstand dürfte weiter sinken, sodass der Druck auf das Mietniveau vorerst Bestand haben wird. Insbesondere bei den Spitzenmieten zeichnet sich weiteres Steigerungspotenzial ab“, so Stefan Bauer.