Mit einem Flächenumsatz von 746.000 m² hat der Münchener Büromarkt das Vorjahresergebnis um 13 % übertroffen und seinen Ende 2021 eingeleiteten Aufwärtstrend fortgesetzt. Dass es sich trotz der gerade im zweiten Halbjahr schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen um ein gutes Ergebnis handelt, zeigt sich auch daran, dass es nahezu exakt im Zehnjahresschnitt liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Anzumerken bleibt aber, dass die Jahresendrallye im vierten Quartal erwartungsgemäß etwas geringer ausfiel als üblich. Im bundesweiten Vergleich platziert sich die bayerische Landeshauptstadt damit auf Platz zwei, nur knapp geschlagen von Berlin. Erfreulich ist, dass sich der Umsatz breit gestreut über alle Marktsegmente und Größenklassen verteilt und nicht überproportional durch einige wenige Großabschlüsse beeinflusst wird“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den wichtigsten Verträgen gehören 40.000 m² der Personio GmbH in der City, jeweils rund 20.000 m² der TÜV Süd AG im Stadtgebiet West und von Bosch Building Technologies im Stadtgebiet Süd sowie 17.300 m² von ProSiebenSat.1 Media in der Region Nord im Umland.
Traditionell starke Branchen an der Spitze, Leerstand spürbar gestiegen
Den größten Umsatzbeitrag leisteten auch 2022 einige traditionell wichtige Branchengruppen. An die Spitze gesetzt haben sich die IuK-Technologien, die mit gut 26 % über ein Viertel zum Ergebnis beisteuern und damit ihren langjährigen Durchschnitt von 19 % deutlich übertreffen. Auf Platz zwei folgen die Verwaltungen von Industrieunternehmen, die auf 19 % kommen. Etwas unterdurchschnittlich fällt der Anteil der Beratungsgesellschaften mit knapp 9 % aus, was aktuell aber immer noch Rang drei bedeutet. Anders sieht es bei der öffentlichen Verwaltung aus, deren Beitrag mit lediglich 6 % spürbar geringer ausfällt als üblich.
Der Leerstand in München hat auch in den vergangenen zwölf Monaten noch einmal spürbar um fast 11 % auf aktuell knapp 1,05 Mio. m² angezogen. Damit notiert das Volumen erstmals seit acht Jahren wieder über der Millionen-Schwelle. Auf das von den Mietern besonders präferierte Segment der modern ausgestatteten Flächen entfallen rund 416.000 m², was einem Anteil von etwa 40 % am Gesamtangebot entspricht. Allerdings ist die räumliche Verteilung zu berücksichtigen. Knapp drei Viertel des Volumens sind in den Nebenlagen lokalisiert, wohingegen in der City lediglich 8.000 m² moderne Flächen verfügbar sind. Dies spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider, die im Gesamtmarkt auf 4,7 % gestiegen ist, im CBD aber weiterhin bei lediglich 1,6 % liegt.
Gegenläufig zur Leerstandsentwicklung haben sich die Flächen im Bau im letzten Jahr leicht um 3 % auf aktuell 958.000 m² verringert. Deutlich stärker fiel der Rückgang im Segment der hiervon noch verfügbaren Flächen aus. Mit 380.000 m² liegt das Volumen um ein Drittel niedriger als vor einem Jahr. Dass moderne Neubauflächen aufgrund der hohen Nachfrage weiterhin zügig vom Markt absorbiert werden, zeigt sich auch an der Vorvermietungsquote, die vor 12 Monaten noch bei 42 % lag und im Jahresverlauf auf jetzt 60 % gestiegen ist.
Mietpreise weiter gestiegen
Aufgrund der hohen Nachfrage sowie weiterer externer Faktoren, wie der hohen Inflation und der gestiegenen Baupreise, haben die Mieten im Jahresvergleich weiter zugelegt. Die Spitzenmiete notiert mit jetzt 45 €/m² knapp 5 % über dem Vorjahresniveau. Auch in der Breite haben die Mieten angezogen, was sich in der Durchschnittsmiete zeigt, die um 2,5 % auf aktuell 24,20 €/m² stieg.
„Die weitere Entwicklung wird nicht zuletzt davon abhängen, wie stark die in Deutschland zu erwartende Rezession ausfallen wird. Auch wenn momentan viel für einen eher flachen Verlauf spricht, ist eine etwas verhaltenere Nachfrage der Nutzer wahrscheinlich. Der Jahresstart dürfte trotzdem vergleichsweise lebhaft ausfallen, da einige größere Verträge unmittelbar vor Abschluss stehen. Für das Gesamtjahr 2023 erscheint ein Flächenumsatz von etwa 700.000 m² realistisch. Der Leerstand dürfte zumindest im ersten Halbjahr noch leicht steigen, allerdings vor allem in der City auf niedrigem Niveau verharren, sodass ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete wahrscheinlich ist“, so Stefan Bauer.