Für den Münchener Büromarkt kann zum Jahresende 2023 ein Flächenumsatz von 467.000 m² vermeldet werden. Damit wurde das Vorjahresergebnis um rund 37 % verfehlt und auch der 10-Jahresdurchschnitt blieb unerreicht (-36 %). Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Im Windschatten der schwachen konjunkturellen Entwicklung, gestiegener Finanzierungskosten und anhaltender Diskussionen rund um die Homeoffice-Quoten konnte der Münchener Markt bis zum Ende des dritten Quartals nie wirklich Fahrt aufnehmen. Erst zum Jahresende ist das Anmietungsgeschehen merklich auf 143.000 m² gestiegen, getragen auch von zwei der drei größten Vertragsabschlüsse des Jahres mit 9.700 m² beziehungsweise 9.300 m². Auffällig ist das Fehlen der für München typischen Großdeals mit deutlich mehr als 10.000 m² Bürofläche. Mit 10.500 m² zeichnet der DGB mit seiner Eigennutzertransaktion für den größten Abschluss 2023 verantwortlich“, erläutert Michael Morgan, Münchener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Obwohl auch der Flächenumsatz von IuK-Technologien deutlich rückläufig ist, hat Münchens Leitbranche einmal mehr den größten Umsatzbeitrag mit knapp 85.000 m² geleistet. Neben der 9.300 m² Anmietung durch Agile Robots waren es vor allem Vertragsabschlüsse im kleinen und mittleren Größensegment, die zu diesem Resultat beigetragen haben. Die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen kommen auf einen Marktanteil von knapp 18 %, darunter eine Vielzahl von Deals mittlerer Größe. Mit einem Flächenumsatz von rund 75.000 m² präsentiert sich das Anmietungsgeschehen der drittplatzierten Beratungsgesellschaften vergleichsweise robust. Zwar wird der 10-Jahresdurchschnitt um rund 14 % verfehlt, allerdings ist gegenüber dem Vorjahr ein Plus von knapp 18 % zu verzeichnen.
Leerstandsanstieg setzt sich fort, Bauaktivität weiter rückläufig
In der zweiten Jahreshälfte 2023 hat sich der Leerstandsanstieg noch einmal deutlich beschleunigt, was insbesondere auf die Fertigstellung spekulativ errichteter Flächen in den Nebenlagen zurückzuführen ist. Neben der Baufertigstellungsdynamik hat allerdings auch der Trend hin zu kleineren Flächen bei Neuanmietungen seine Spuren im Markt hinterlassen. Zum Jahresende wird ein Leerstandsvolumen von rund 1,43 Mio. m² registriert, was einem Plus von knapp 37 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt beläuft sich jetzt auf 6,3 %. In der City notiert der Leerstand allerdings weiterhin bei niedrigen 2,8 % und im Cityrand Nord und Süd werden niedrige 1,6 % bzw. 1,5 % registriert. Deutlich höhere Werte werden für das Stadtgebiet Ost (8,2 %), Nord (7,8 % ) und Süd (6,1 %) vermeldet.
Das Volumen der Flächen im Bau ist im Laufe des Jahres um rund 20 % auf 765.000 m² gesunken. Es ist mit Abstand der niedrigste Wert seit 2017. Vor allem in den Nebenlagen ist die Bauaktivität deutlich rückläufig. Wenn hier überhaupt neue und größere Projekte in die Bauphase überführt wurden, dann mit einer Vorvermietungsquote von 100 %. Anders ist die Situation in den stark präferierten Lagen City und Cityrand, wo durchaus ein Anstieg des Bauvolumens gegenüber 2022 registriert wird. Die hohe Werthaltigkeit des Zentrums sowie der Nachfragetrend hin zu Top‑Flächen in sehr gut angebundenen Lagen lässt Projektentwickler auch in diesen herausfordernden Zeiten den Baustart suchen. Im Marktgebiet notiert die Vorvermietungsquote bei rund 58 %.
Spitzenmiete nimmt Kurs auf 50 €/m²
Im dritten Quartal in Folge ist die Spitzenmiete zum Jahresende auf jetzt 49,00 €/m² gestiegen und ist auf Kurs, die 50-€/m²-Marke in Kürze zu durchbrechen. Erste Abschlüsse in dieser Größenordnung wurden 2023 registriert. Die traditionell volatilere Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 23, 80 €/m².
„Die Rahmenbedingungen für den Münchener Büromarkt sollten sich im Laufe des Jahres 2024 aufhellen. Vieles deutet darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft in ruhigeres Fahrwasser gelangt und wieder wachsen wird. Auch das Finanzierungsumfeld dürfte für Unternehmen deutlich weniger herausfordernd sein. Ein Anstieg des Flächenumsatzes auf ein Niveau deutlich über 600.000 m² ist wahrscheinlich. Obgleich der Leerstand weiter moderat steigen dürfte, erwarten wir bei der Spitzenmiete erstmals ein Überspringen der 50-€/m² -Marke, vermutlich bereits im ersten Halbjahr“, so Michael Morgan.