Mit einem Flächenumsatz von 440.000 m² hat der Münchener Büromarkt wieder Fahrt aufgenommen und liegt zum Ende des dritten Quartals nur noch 4 % unter dem Vorjahresergebnis. Der zehnjährige Schnitt für das dritte Quartal wurde sogar um 19 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nach einem schwachen ersten Halbjahr, in dem zwar in den kleinteiligen und mittleren Marktsegmenten gute Umsätze registriert wurden, Großverträge aber noch fehlten, konnten diese jetzt im dritten Quartal umgesetzt werden. Mit einem Resultat von 206.000 m² wurde das zweitbeste Quartalsergebnis der letzten zehn Jahre erzielt. Gleichzeitig wurde der langjährige Durchschnitt für das dritte Quartal um 19 % übertroffen, was vor dem Hintergrund der unverändert schwierigen Rahmenbedingungen als Erfolg zu werten ist“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Wesentlich dazu beigetragen hat die Großanmietung des Deutschen Patent– und Markenamts über rund 45.000 m² im Projekt Pandion Soul. Da sich gleichzeitig die bereits vorher zu beobachtende Nachfragebelebung in den kleineren Marktsegmenten fortgesetzt hat, befindet sich die bayerische Landeshauptstadt wieder auf klarem Erholungskurs. Im bundesweiten Vergleich rangiert München damit wieder mit sicherem Abstand auf dem gewohnten zweiten Platz, hinter der Hauptstadt Berlin.
Die langsame aber kontinuierliche Rückkehr zur Normalität spiegelt sich auch in der Branchenstruktur des Flächenumsatzes wider, die ein für München bekanntes Muster aufweist. Auf Position eins finden sich die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen, die auf einen Umsatzanteil von 19,5 % kommen. Den zweiten Platz erobert die öffentliche Verwaltung, die nicht zuletzt aufgrund des Mietvertrages des Deutschen Patent– und Markenamts mit gut 17 % einen überdurchschnittlichen Anteil beisteuert. Auf Rang drei finden sich die IuK-Technologien (knapp 17 %), gefolgt von Beratungsgesellschaften mit gut 11 %.
Leerstand im dritten Quartal stabil, Flächen im Bau leicht gestiegen
Nachdem der Leerstand im Verlauf der Pandemie deutlich angestiegen war, zeigte er sich im dritten Quartal mit 882.000 m² nahezu stabil. Trotz der Zunahme während der Krise liegt er immer noch spürbar niedriger als in den Jahren bis 2017. Vergleichbar stellt sich die Entwicklung bei den modernen Leerständen dar, die sich auf 304.000 m² belaufen. Damit verfügt nur rund ein Drittel des Gesamtvolumens über eine von den meisten Mietern präferierte hochwertige Ausstattungsqualität. Die Leerstandsquote liegt wie zum Halbjahr bei 4,0 % im gesamten Marktgebiet. In den zentralen Lagen bleibt das Angebot weiter knapp, was die Leerstandsquote von nur 1,5 % im CBD eindrucksvoll unterstreicht.
Die Flächen im Bau sind im Vorjahresvergleich nur leicht um knapp 3 % auf 953.000 m² gestiegen. Damit liegen sie weiterhin auf einem niedrigeren Niveau als beispielsweise 2018 und 2019. Etwas stärker fiel die Zunahme bei den Flächen aus, die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehen. Dieses Marktsegment hat um rund 18 % auf aktuell 580.000 m² angezogen. Damit ist die Vorvermietungsquote auf knapp 40 % gesunken, was aber immer noch als guter Wert anzusehen ist. Dies gilt umso mehr, da rund die Hälfte der noch verfügbaren Flächen frühestens 2023 fertiggestellt wird.
Dass sich der Markt insgesamt in einer guten und gesunden Verfassung befindet, zeigt sich auch an den leicht gestiegenen Mieten. In den letzten drei Monaten hat die Spitzenmiete um gut 1 % zugelegt, sodass erstmals die 40 €/m² notiert werden. Spürbar stärker fiel das Plus bei der Durchschnittsmiete aus, die um knapp 5 % auf 22,70 €/m² geklettert ist.
„Auch im Schlussquartal dürfte die zu beobachtende Marktbelebung anhalten. Wichtiges Indiz hierfür ist auch die steigende Anzahl größerer Gesuche, die den Flächenumsatz beflügeln dürften. Aus heutiger Sicht spricht demzufolge viel dafür, dass im Gesamtjahr ein Ergebnis im Bereich von 650.000 m² erzielt werden kann, womit der Vorjahreswert um 15 bis 20 % übertroffen würde. Gleichzeitig ist aufgrund von Baufertigstellungen ein moderater Anstieg der Leerstände absehbar. Da aber gerade für moderne hochwertige Neubauflächen eine starke Nachfrage vorhanden ist, könnte die Spitzenmiete weiter leicht zulegen“, so Stefan Bauer.