Insgesamt hat der Münchener Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von gut 3 Mrd. € nach den ersten drei Quartalen sowohl das sehr gute Vorjahresresultat (- 32 %), als auch den langjährigen Durchschnitt verfehlt (- 22 %). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Dass die letzten drei Monate mit alleine fast 1,5 Mrd. € hierbei jedoch das umsatzstärkste Quartal des laufenden Jahres markieren, ist allerdings als positives Signal zu werten. Somit konnte trotz der geopolitischen und finanzmarktgetrieben Unsicherheiten in den Monaten zwischen Juli und Ende September ein gutes Quartalsergebnis erzielt werden. Als Umsatztreiber sind dabei gleich mehrere Deals im dreistelligen Millionenbereich zu nennen, wobei allen voran der Verkauf des Brienner Campus sowie unter anderem auch die Transaktion des Olympia Business Centers zu den größten Deals gehörten“, so Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.
Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass die Bilanz der Einzeldeals (2,9 Mrd. €) wesentlich näher an ihrem Durchschnittswert liegt (lediglich -15 %) als die des Gesamtmarkts. Anteilig eingerechnete Portfolios spielen mit einem Volumen von knapp 144 Mio. € dagegen kaum eine Rolle.
Big Deals im dritten Quartal bestimmen den Markt
Die angesprochene Häufung von Investments im dreistelligen Millionensegment hat dazu beigetragen, dass die größte Kategorie ihren Marktanteil im dritten Quartal entscheidend auf aktuell knapp 57 % ausbauen konnte (zur Jahresmitte: anteilig 30 %). In vergleichbar großem Umfang in Big Deals investiert wie in München (1,2 Mrd. €) wurde in den vergangenen Monaten zudem nur in den beiden weiteren Top-Märkten Berlin (1,5 Mrd. €) und Hamburg (1,3 Mrd. €). Das mittlere Segment der Transaktionen zwischen 25 und 100 Mio. € generierte weitere gut 32 %, während kleinere Objekte bis 25 Mio. € zwar die meisten Deals verzeichneten, aber auf lediglich 11 % des Umsatzes kommen.
Büros mit Hohem Durchschnittsvolumen vorne
Büroobjekte bestätigen mit einem Umsatzanteil von knapp 63 % wieder einmal ihre Ausnahmestellung, die sie bundesweit, wie auch auf dem Münchener Investmentmarkt, innehaben. Hierbei können sie mit einem Gesamtumsatz von knapp 1,9 Mrd. € allerdings nicht an das ausgezeichnete Vorjahresresultat (3,3 Mrd. €) anknüpfen. Zurückzuführen ist das insgesamt niedrigere Volumen auf eine deutlich geringere Anzahl an Deals, während das durchschnittliche Volumen pro Transaktion durch die vielen größeren Investments auf knapp 120 Mio. € gestiegen ist. Umfangreicher am Marktgeschehen beteiligt sind zudem Einzelhandels- und Logistikimmobilien, die gut 15 % bzw. etwa 9 % beisteuern. In Hotels wurde mit knapp 3 % dagegen bisher lediglich vereinzelt investiert.
Die Verteilung des Investmentvolumens ist als Indiz dafür zu werten, dass auch dezentrale Lagen im Münchener Marktgebiet für Investoren attraktive Chancen bei gleichzeitig relativ großer Sicherheit bieten: Somit setzen sich die Nebenlagen mit einem Anteil von gut 36 % vor die Peripherie, die knapp 27 % des Volumens auf sich vereint. Hierzu beigetragen haben in den Nebenlagen insbesondere die drei Bürokomplexe des Olympia Business Centers in Moosach, des Seidel Quartiers in Neuperlach und von BMW in Milbertshofen. Die peripheren Lagen zeichneten insgesamt für die meisten Transaktionen verantwortlich, die hierbei überwiegend den mittleren Größensegmenten zuzuordnen waren. Am Cityrand, der auf knapp 24 % kommt, gehörte das Büroobjekt MK7 zu den größten Investments der ersten drei Quartale. Der Angebotsmangel in zentralen Lagen drückt sich dagegen in der City aus (fast 14 %), die mit dem Brienner Campus im dritten Quartal jedoch von einer Großtransaktion profitieren konnte.
Family Offices und Spezialfonds an der Spitze
Family Offices sind bis dato die aktivste Käufergruppe und vereinen gut ein Drittel des Gesamtumsatzes auf sich. Dahinter verbergen sich u. a. die Großtransaktionen des Brienner Campus und des Olympia Business Centers. Sie haben dabei besonders Büroimmobilien im Fokus, ganz unabhängig von der Zentralität der Immobilie im Marktgebiet. Spezialfonds haben weitere fast 24 % zum Volumen beigetragen und neben Büros zudem auch in Retail-Assets, Gesundheitsimmobilien und Logistik-Objekte investiert. Darüber hinaus kommen Projektentwickler auf überdurchschnittliche 450 Mio. € (15 %), was ein starkes Zeichen für die Werthaltigkeit des Münchener Markts ist. Über der 10 %-Marke ordnen sich außerdem noch Equity/Real Estate Funds ein (gut 10 %).
Trendwende bei Renditen, Anstieg setzt sich fort
Die deutlich gestiegenen Finanzierungskosten führen zu den erwarteten Renditeanstiegen, die sich auch im dritten Quartal fortgesetzt haben. Aktuell bewegt sich die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte bei 2,80 % (+ 20 Basispunkte), nimmt damit inzwischen allerdings vor Berlin (2,85 %) die Spitzenposition ein. Um
5 bzw. 25 Basispunkte haben außerdem auch die Spitzenrenditen für Retail– (2,85 %) und Logistikimmobilien (3,35 %) zugelegt.
Perspektiven
„Der Münchener Investmentmarkt blickt trotz der geopolitischen und finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten auf ein gutes drittes Quartal mit mehreren Großtransaktionen zurück. Was sich in der aktuell niedrigsten Büro-Spitzenrendite abzeichnet, spiegelt sich auch im Marktsentiment wider: Die hohe Wirtschaftskraft scheint der bayerischen Landeshauptstadt bei Investoren aktuell einen leichten Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Top-Märkten zu verschaffen. Ob und inwiefern sich dies im Umsatz ausdrückt, bleibt für das Schlussquartal jedoch abzuwarten“, fasst Stefan Bauer die Aussichten zusammen.