Mit einem Flächenumsatz von 221.000 m² zum Ende des dritten Quartals erzielt der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt ein Ergebnis, das nicht nur 16 % über dem Vorjahresresultat, sondern auch 8 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Im bundesweiten Vergleich ist München damit einer der wenigen Top-Märkte, der einen überdurchschnittlichen Umsatz erzielen konnte. Neben einer insgesamt regen Marktaktivität haben vor allem zwei großflächige Verträge einen wesentlichen Beitrag zu diesem Ergebnis beigesteuert. Dazu zählt der rund 60.000 m² große Neubau eines Logistikdienstleisters in Oberding (Eigennutzer) sowie die Erweiterung von Siemens Mobility über 30.000 m² an ihrem Unternehmensstandort in München-Allach“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Durch die geringe Flächenverfügbarkeit und die gestiegenen Baukosten sind die ohnehin schon hohen Mieten im Jahresverlauf weiter spürbar angestiegen. Die Spitzenmiete notiert nunmehr bei 10,50 €/m², die Durchschnittsmiete bei 8,50 €/m². Der besonders stark ausgeprägte Wettbewerb der verschiedenen Flächenarten und das dadurch sehr geringe Angebot an Grundstücken und Bestandsflächen für Lager und Logistik führt dazu, dass großflächige Abschlüsse auf dem Münchener Markt seltener realisiert werden können als in anderen großen Logistik-Hubs. Durch die beiden genannten Verträge liegt der Anteil von Verträgen ab 20.000 m² aktuell jedoch bei 41 % und damit weit über dem zehnjährigen Durchschnitt von 17 %.
Bemerkenswert ist daneben der hohe Anteil kleiner Verträge bis 3.000 m², die gut ein Viertel des Umsatzes ausmachen. Die geringen Anteile der mittleren Größenkategorien sind dagegen vor allem auf das mangelnde Angebot zurückzuführen. Die Branchenverteilung wird durch den Großvertrag knapp von Logistikdienstleistern angeführt (fast 47 %). Die sonst in der Regel führenden produzierenden Unternehmen erzielen mit gut 44 % aber ebenfalls ein überdurchschnittliches Ergebnis. Handelsunternehmen sind dagegen sehr zurückhaltend und bisher lediglich mit rund 3 % am Umsatz beteiligt.
„Der hohe Flächenumsatz des laufenden Jahres wurde maßgeblich durch die zwei großflächigen Verträge ermöglicht. Die schwächelnde Konjunktur ist auf der Nachfrageseite zwar durch etwas verhaltenere Anmietungsprozesse und einer geringeren Nachfrage seitens der Handelsunternehmen spürbar, das fehlende Flächenangebot bleibt jedoch der limitierende Faktor. Vor allem in den mittleren und großflächigen Segmenten können die Bestandsflächen die Nachfrage nicht decken. Da darüber hinaus zu wenige Grundstücke für eine Bebauung zur Verfügung stehen und innerhalb des Marktgebiets auch kaum Neubauflächen zur Anmietung verfügbar sind, ist zunächst mit keiner wesentlichen Erweiterung des Angebots zu rechnen. Dies führt vermehrt dazu, dass Nutzer ihre Mietverträge verlängern – auch wenn zunächst ein Umzug angestrebt wurde und sie eine höhere Miete akzeptieren müssen. Auch vor dem Hintergrund der hohen Baukosten und den Kosten zur Steigerung der Energieeffizienz besteht weiterhin ein Aufwärtsdruck bei den Mietpreisen“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.