Mit einem Flächenumsatz von 51.000 m² ist der Münchener Logistikmarkt solide ins neue Jahr gestartet. Zwar wurde das Vorjahresergebnis um 25 % verfehlt, allerdings notiert das jüngste Ergebnis auf dem Durchschnittsniveau der vergangenen 10 Jahre (+2 %). Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Den Münchener Markt kennzeichnet auch zu Jahresbeginn das für ihn so typische Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Über alle Branchen hinweg konnte auch im ersten Quartal eine dynamische Entwicklung bei den Gesuchen registriert werden, allen voran im Handel und E-Commerce. Es bleibt aber der Produktmangel als wichtiges Nadelöhr. Besonders im großflächigen Segment über 10.000 m² gibt es aktuell kaum Vakanzen im Bestand, so dass Unternehmen entweder der Weg über die Vorvermietung im Kerngebiet bleibt oder aber ein Ausweichen in die Peripherie“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Trotz des Angebotsmangels notiert die Spitzenmiete im dritten Quartal in Folge stabil auf einem sehr hohen Niveau von 7,50 €/m². Gegenüber dem Vorjahresquartal ist dies ein Plus von 4,2 %.
Großdeals und Eigennutzertransaktionen fehlen noch
Das aktuelle Ergebnis zeigt eine für München ungewöhnliche Transaktionsdynamik bei den Größenklassen. Mit fast 37.000 m² bzw. einem Marktanteil von fast 72 % wurde bei den Abschlüssen unter 3.000 m² ein noch nie erreichtes Ergebnis eingefahren. Der Markt verfügt damit über eine sehr gute Basis für den weiteren Jahresverlauf. Bis Ende März wurde noch kein Vertrag mit einer Fläche von mehr als 12.000 m² erfolgreich zum Abschluss gebracht, was jedoch für den Münchener Markt keine Seltenheit ist. Entsprechend dürfte das jüngste Ergebnis einmal mehr nur ein Zwischenstand im weiteren Jahresverlauf sein.
Zudem ist München im dritten Jahr in Folge ohne Eigennutzertransaktion in den Markt gestartet. Firmen aus Industrie/Produktion haben nahezu 50 % des Umsatzes zum Q1 Ergebnis beigetragen, Handelsunternehmen weitere 18,5 % und Logistikdienstleister unterdurchschnittliche 11 %.
Keine Entlastung auf Angebotsseite
„Trotz der insgesamt eingetrübten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen steuert der Münchener Logistikmarkt auf ein sehr solides Jahresergebnis zu. Die Nachfrageseite präsentiert sich im Frühjahr 2022 vergleichsweise stark. Sowohl bei Handelsfirmen als auch bei Unternehmen aus Industrie und Produktion deutet das aktuelle Niveau der Gesuche auf eine steigende Transaktionstätigkeit in den kommenden Monaten hin. Im gesamten Münchener Marktgebiet wird der Angebotsengpass marktbestimmend bleiben. Es befinden sich nur wenige Projekte im Bau und diese werden auch erst 2023 auf dem Markt erwartet. Darüber hinaus zeichnen sich hohe Vorvermietungsquoten bereits vor Fertigstellung ab, kurzfristige Gesuche werden weiterhin vornehmlich in peripheren Lagen bedient werden können. Das Mietniveau wird in München voraussichtlich weiter steigen, wofür das Anziehen der Baukosten so wie auch der anhaltende Produktmangel verantwortlich sind“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.