Der Schwung aus dem sehr umsatzstarken Vorjahr konnte in das erste Quartal 2022 mitgenommen werden. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 19,7 Mrd. € für Gewerbeimmobilien wurde eine neue Best-marke für das erste Quartal aufgestellt. Damit wurde das noch stark von der Pandemie geprägte Vorjahresergebnis um 93 % übertroffen. Trotz der schwierigen geopolitischen Lage und gewachsenen Unsicherheit über die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung konnten sich die deutschen Investmentmärkte behaupten. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) summiert sich darüber hinaus in den ersten drei Monaten auf weitere 4 Mrd. €. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:
• Mit gut 19,7 Mrd. € wurde im ersten Quartal ein neuer Rekordumsatz aufgestellt
• Sowohl Einzeldeals (53 %) als auch Portfoliotransaktionen (47 %) mit hohen Umsatzanteilen
• Einzeldeals erzielen mit über 10,4 Mrd. € eine neue Bestmarke
• Rund die Hälfte des Investmentvolumens entfällt auf Büroobjekte (knapp 9,8 Mrd. €)
• Berlin und Frankfurt mit jeweils gut 2,5 Mrd. € Kopf-an-Kopf an der Spitze der großen Städte
• Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal unverändert
• Ausländische Käufer mit 58 % auf überdurchschnittlichem Niveau
• Rund 450 Transaktionen (nur Gewerbe)
„Die Investmentmärkte haben einen Jahresauftakt hingelegt, der nahtlos an das außergewöhnliche Schlussquartal des Vorjahres angeknüpft hat. Mit einem Investmentumsatz von gut 19,7 Mrd. € wurde nicht nur der Vorjahreswert fast verdoppelt, sondern auch ein neuer Rekord für das erste Quartal aufgestellt. Einen erheblichen Beitrag zum Resultat steuerte dabei der Verkauf von alstria an Brookfield bei, der mit rund 4,5 Mrd. € in die Statistik eingeht. Aber auch 2020, dem Jahr mit dem bisher besten ersten Quartal (knapp 18,6 Mrd. €) wurde der Umsatz durch den Verkauf der TLG an Aroundtown (etwa 4 Mrd. €) erheblich mitbestimmt. Auch ohne den alstria-Deal haben die Märkte eine erstaunliche Performance gezeigt“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Mitausschlaggebend für das große Vertrauen der Investoren war dabei die Tatsache, dass sich die Auswirkungen der Corona-Pandemie spürbar verringert haben und die Vorzeichen auf ein starkes gesamtwirtschaftliches Wachstum mit entsprechenden Nachholeffekten hindeuteten. Durch den Krieg in der Ukraine und die damit forcierte Inflation haben sich die Wachstumsperspektiven – zumindest für dieses Jahr – allerdings spürbar eingetrübt. Die hieraus resultierende Unsicherheit bezüglich der konjunkturellen Perspektiven und die weitere geopolitische Entwicklung spiegeln sich zumindest im Ergebnis des ersten Quartals noch nicht wider. Diese Aussage wird dadurch unterstrichen, dass viele große Transaktionen auch noch im März getätigt wurden und bislang keine Anzeichen erkennbar sind, dass die Anleger ihre Erwartungshaltung zu einer mittelfristig positiven Entwicklung grundsätzlich geändert haben. „Gestützt wird diese Einschätzung auch durch die Nutzermärkte, die ihren klaren Aufwärtstrend im ersten Quartal ebenfalls fortgesetzt haben. Der Büroflächenumsatz konnte in den ersten drei Monaten um rund 16 % gegenüber dem Vorjahresergebnis zulegen und selbst der zehnjährige Durchschnitt wurde nur hauchdünn (knapp 3 %) verfehlt. Auch wenn es aktuell schwer ist, die weiteren Aussichten zu prognostizieren, deutet vieles darauf hin, dass Investitionen in Immobilien weiterhin attraktiv bleiben“, ist sich Zorn sicher.
Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büros
Unangefochtener Spitzenreiter sind wie auch in den Vorjahren Büroobjekte, auf die rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit einem Umsatz von insgesamt knapp 9,8 Mrd. € stellen sie nicht nur eine neue Bestmarke auf, sondern können den Vorjahreswert fast verdreifachen. Erfreulich ist, dass sowohl Einzelverkäufe als auch Portfolios hohe Umsätze beigesteuert haben. Insgesamt entfielen knapp 4,3 Mrd. € auf Einzeltransaktionen, womit der zehnjährige Durchschnitt deutlich übertroffen wurde. Den prominentesten Abschluss des ersten Quartals stellt dabei der von BNPPRE vermittelte Verkauf des Marienturms in Frankfurt für über 800 Mio. € dar. In Portfolios wurden insgesamt fast 5,5 Mrd. € investiert, was ebenfalls ein neues Allzeithoch bedeutet. Überproportional hierzu beigetragen hat die alstria-Übernahme durch Brookfield. Auf Platz zwei folgen Logistikimmobilien mit einem Gesamtumsatz von knapp 4,8 Mrd. €, die ihren Höhenflug damit in beeindruckender Weise fortsetzen. Mit 24 % tragen sie fast ein Viertel zum Gesamtergebnis bei und damit so viel wie noch nie. Da verwundert es nicht, dass auch dies eine neue Rekordmarke darstellt, die mehr als doppelt so hoch ausfällt wie der bisherige Bestwert aus 2020. Vor allem eine Reihe größerer Portfolioverkäufe haben den Logistikumsatz getrieben. Auf dem dritten Rang liegen erwartungsgemäß Einzelhandelsimmobilien, die auf knapp 2,1 Mrd. € und einen Anteil von 10,5 % kommen. Während Einzelobjekte mit fast 1,8 Mrd. € das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielen, verzeichnen Portfolios mit nur rund 300 Mio. € ein im längerfristigen Vergleich schwaches Resultat. Im Blickpunkt der Käufer stehen weiterhin vor allem Fachmärkte und Objekte mit einem Schwerpunkt im Lebensmittelbereich. Am stärksten betroffen von den Aus- und Nachwirkungen der Corona-Pandemie sind weiterhin Hotels, die lediglich 440 Mio. € zum Transaktionsvolumen beitragen und damit eines der schwächsten ersten Quartale der letzten zehn Jahre verzeichnen. Verantwortlich hierfür ist vor allem die Tatsache, dass kein größerer Portfolioverkauf erfasst werden konnte. Die in den letzten Jahren stärker in den Blickpunkt gerückten Healthcare-Immobilien verfehlen mit gut 960 Mio. € nur knapp die Mrd.-€-Schwelle und tragen ca. 5 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Damit bleiben sie zwar etwas hinter den beiden Top-Jahren 2019 und 2020 zurück, können aber trotzdem das drittbeste Resultat aller Zeiten vorweisen. Damit setzt diese Assetklasse ihren grundsätzlichen Aufwärtstrend fort.
Einzeldeals mit neuer Bestmarke
Wie lebhaft das Marktgeschehen war, unterstreicht auch das Transaktionsvolumen, das mit Einzelobjek-ten umgesetzt wurde. Mit deutlich über 10,4 Mrd. € wurde das bereits gute Vorjahr noch einmal um rund ein Drittel übertroffen und gleichzeitig ein neuer Rekordumsatz aufgestellt. Nur knapp an einer neuen Bestmarke vorbeigeschrammt sind Portfolioverkäufe, die auf fast 9,3 Mrd. € kommen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Büro-Pakete, die mit 5,5 Mrd. €, wesentlich beeinflusst durch die alstria-Übernahme, 59 % zum Ergebnis beitragen. Darüber hinaus haben Logistikportfolios eine entscheidende Rolle gespielt. Ihr Anteil beläuft sich auf ein Drittel, was einem Transaktionsvolumen von knapp 3,1 Mrd. € entspricht.
Ausländische Käufer haben im ersten Quartal rund 11,45 Mrd. € in deutsche gewerbliche Immobilien investiert und damit so viel wie noch nie in einem ersten Quartal. Dementsprechend hoch fällt auch ihr An-teil mit 58 % aus. Entscheidend hierfür ist in erster Linie ihr traditionell hoher Anteil im Portfolio-Segment, der mit 82 % aber noch höher ausfällt als üblich. Neben dem sehr hohen Büroanteil aufgrund des alstria-Deals standen vor allem Logistikimmobilien im Fokus der ausländischen Anleger. Klar an die Spitze gesetzt haben sich nordamerikanische Investoren, die auf einen Umsatzanteil von knapp 36 % kommen und sich damit deutlich vor den europäischen Käufern platzieren, die 17 % beisteuern.
Auch in den A-Standorten erstmals über 10 Mrd. € Investmentvolumen
„Besonders dynamisch zeigte sich das Marktgeschehen in den A-Standorten, die mit gut 10,9 Mrd. € auf rund 55 % des Gesamtumsatzes kommen. Erstmals wurde damit auch die 10-Mrd.-€-Marke bereits im ersten Quartal geknackt und eine neue Bestmarke aufgestellt. Erfreulich ist, dass hierzu sowohl Einzelverkäufe als auch Portfoliotransaktionen umfangreich beigetragen haben. Mit über 6 Mrd. € wurde mit einzelnen Objekten das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten erzielt und Portfolios verzeichneten mit fast 4,9 Mrd. € einen neuen Umsatzrekord, bedingt nicht zuletzt durch den alstria-Verkauf, von dem auch mehrere A-Städte in größerem Umfang profitiert haben“, erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Nahezu gleichauf an die Spitze gesetzt haben sich mit jeweils gut 2,5 Mrd. € Frankfurt und Berlin. Für die Hauptstadt entspricht dies einer Umsatzsteigerung von 76 % und dem drittbesten Resultat aller Zeiten. In der Bankenmetropole legte das Volumen sogar um über 150 % zu, sodass auch hier ein neues Allzeithoch zu verzeichnen ist. Nur knapp gescheitert an der 2-Mrd.-€-Schwelle ist Hamburg, wo 1,98 Mrd. € registriert wurden. Die Hansestadt profitierte mit Abstand am meisten von Portfoliotransaktionen, auf die rund 1,5 Mrd. € des Gesamtvolumens entfallen, sodass der Vorjahresumsatz verdreifacht wurde. Über eine Milliarde Transaktionsvolumen wurde darüber hinaus in Düsseldorf mit gut 1,6 Mrd. € verzeichnet. Auch hier führte der hohe Portfolioanteil (fast 1,2 Mrd. €) zum besten jemals erfassten Wert. Anders stellt sich die Situation in München dar, wo anteilig eingerechnete Portfolios nur gut 80 Mio. € bei-tragen. Trotzdem erreicht die bayerische Landeshauptstadt mit knapp 1,1 Mrd. € ein sehr gutes Resultat (+53 %), auch wenn, genau wie in Berlin, kein neuer Umsatzrekord zu beobachten ist. Verdreifacht hat sich das Transaktionsvolumen außerdem in Stuttgart, wo rund 760 Mio. € registriert wurden.
Renditen im ersten Quartal stabil
„Nachdem die Renditen im Schlussquartal des Vorjahres vereinzelt noch leicht nachgegeben haben, zeigten sie sich in den ersten drei Monaten 2022 über alle Assetklassen und Standorte stabil“, stellt Nico Keller fest. Bei Büroimmobilien bleibt die Hauptstadt Berlin mit einer Netto-Spitzenrendite von 2,40 % damit am teuersten, gefolgt von München mit 2,50 % und Hamburg mit 2,55 %. In Köln werden weiter 2,60 % und in Frankfurt 2,65 % notiert. Unveränderte Werte sind auch in Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 2,75 % zu beobachten. Für Logistikimmobilien liegen die Netto-Spitzenrenditen nach wie vor bei 3,00 %, für Fachmarktzentren bei 3,50 % und für einzelne Fachmärkte bei 4,40 %.
Perspektiven für 2022
„Der außergewöhnlich gute Jahresauftakt unterstreicht, dass die deutschen Immobilienmärkte weiter stark im Fokus der Anleger stehen und diese perspektivisch von einer langfristig positiven Entwicklung und gewissen Aufholeffekten ausgehen. Trotzdem ist der Blick in die kurzfristige Zukunft so anspruchsvoll wie schon lange nicht mehr. Es gibt aktuell eine Vielzahl von potenziellen Störfaktoren, deren Einfluss auf das Marktgeschehen nur schwer kalkulierbar sind“, erläutert Marcus Zorn.
„Dass der Krieg in der Ukraine und die entsprechenden Sanktionen das Wirtschaftswachstum in Deutschland gegenüber den Prognosen von Ende 2021 verlangsamen werden, ist unbestritten und spiegelt sich in den korrigierten Prognosezahlen der großen Wirtschaftsinstitute eindeutig wider. Auch die damit einher-gehende Inflation dürfte sich in einer geringeren Kaufkraft niederschlagen. Insgesamt wird die drastisch veränderte geopolitische Lage eine Reihe von Transformationsprozessen in Deutschland, Europa und weiten Teilen der Welt auslösen bzw. forcieren“, analysiert Marcus Zorn.
Die sehr guten und überdurchschnittlichen Büroflächenumsätze im ersten Quartal zeigen aber, dass es aufgrund der gebremsten Wirtschaftsentwicklung während der letzten zwei Jahre im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie Nachholpotenzial auf den Nutzermärkten gibt. Ob und in welchem Umfang es hier-bei zu gewissen zeitlichen Verschiebungen aufgrund der aktuellen Situation kommt, bleibt abzuwarten. Grundsätzlich spricht aus heutiger Sicht aber einiges dafür, dass die Nutzermärkte ein stabilisierendes Element für die Nachfrage der Investoren darstellen können. Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass Immobilien gerade in schwierigen und unsicheren Zeiten eine aus Anlegersicht vergleichsweise sichere Assetklasse darstellen.
„Vor diesem Hintergrund dürfte die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen grundsätzlich weiterhin hoch bleiben, auch wenn eine Prognose für das Gesamtjahresergebnis aktuell kaum abzugeben ist. Bei den Renditen ist kurzfristig eine Seitwärtsbewegung das wahrscheinlichste Szenario. Mittelfristig bleibt hier die weitere Zins- und Inflationsentwicklung, gerade auch im Zusammenhang mit den zukünftigen Energiekosten, abzuwarten“, fasst Zorn die Aussichten zusammen.