Auch wenn der Logistikmarkt München mit einem Flächenumsatz von insgesamt 226.000 m² im Jahr 2022 ein schwächeres Resultat als im Vorjahr (-35 %) und damit zudem ein im langfristigen Schnitt unterdurchschnittliches Volumen (-19 %) erzielte, ist die Gesamtjahresbilanz differenziert zu betrachten: So übertrifft die bayerische Landeshauptstadt bei der Anzahl der eingerechneten Deals sogar Berlin, wo in den vergangenen 12 Monaten durch sehr großvolumige Abschlüsse ein Ausnahmeresultat erzielt werden konnte (rund 1,0 Mio. m²). Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Es bestand durchaus ein sehr lebhaftes Marktgeschehen, das aufgrund einer sehr geringen durchschnittlichen Flächengröße pro Deal von rund 2.500 m² jedoch nur zu einem relativ moderaten Flächenumsatz führte. Das Gros der registrierten Vermietungen konnte hierbei im Bestandssegment abgebildet werden, das auf einen Umsatzanteil von gut 83 % kommt“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Das Mietpreisniveau ist im Jahresverlauf spürbar angestiegen, sodass München als erster Markt die Hürden von 9,00 €/m² bei der Spitzen- und 7,00 €/m² bei der Durchschnittsmiete erreicht.
Flächen bis 5.000 m² dominieren, Produktion vorne
Das traditionell sehr kleinteilige Marktgeschehen, das nicht zuletzt durch den Angebotsengpass bei großflächigen Leerständen und spekulativen Neubauprojekten verschärft wird, spiegelt sich erneut in der Größenklassenverteilung des Flächenumsatzes wider: Mit knapp 60 % des Gesamtergebnisses spielt sich das Vermietungsgeschehens vorwiegend in den kleinen Segmenten bis 5.000 m² ab.
Erfreulich ist hierbei, dass trotz des verhalteneren vierten Quartals (36.000 m²) im Zuge der eingetrübten konjunkturellen Aussichten zwei der größten Vermietungen auf das Jahresende entfielen: Neben Rhenus Archiv Services in Karlsfeld hat auch Proton Motor Fuel Cell knapp 10.000 m² in Fürstenfeldbruck angemietet. Bei den Branchen hatte 2022 die Industrie klar die Nase vorn und ist mit 54 % am Umsatz beteiligt.
Perspektiven
„Auf dem Münchener Logistikmarkt ist das Vermietungsgeschehen aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu betrachten: Während kleinere Flächen nachvermietet und für Bestandsobjekte neue Nutzer gefunden wurden, stellt sich in den Segmenten ab 10.000 m², wo in anderen Logistikregionen oftmals die Neubausparte aushilft, die Situation deutlich schwieriger dar. Vor diesem Hintergrund bleiben die weiterhin enge Angebotssituation und die wirtschaftlichen Unsicherheiten limitierende Faktoren der insgesamt sehr guten Nachfrageimpulse. Diese Entwicklung führt u. a. dazu, dass sich Nutzer, die unter anderen Umständen zu einer Verlagerung oder Vergrößerung tendieren würden, zunehmend für eine Vertragsverlängerung in ihren Bestandobjekten entscheiden. Dabei ist zu beobachten, dass für Top-Objekte auch durchaus Mietpreise über 10 €/m² vereinbart werden. Diese skizzierten Rahmenbedingungen dürften auch 2023 anhalten und für weitere Aufwärtstendenzen bei der Spitzen- und Durchschnittsmiete sorgen“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.