Der Stuttgarter Lager- und Logistikflächenmarkt erzielte im ersten Halbjahr 2023 einen Flächenumsatz von 47.000 m². Nach dem Rekordergebnis aus dem Vorjahr (155.000 m²) erzielte der Markt zur Jahresmitte ein relativ schwaches Resultat, das gut 41 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt liegt. Neben den geänderten makroökonomischen Rahmenbedingungen spielt auch das zu geringe Flächenangebot eine wichtige Rolle bei dieser Entwicklung. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Vor diesem Hintergrund konnten bisher keine großflächigen Verträge verzeichnet werden. Die bis dato größten Abschlüsse umfassen zwei Verträge in Neubauentwicklungen: zum einen mietete Dachser rund 11.300 m² in Rottenburg, zum anderen ein produzierendes Unternehmen rund 7.000 m² in Korntal-Münchingen“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Wie in den meisten anderen Top-Logistikmärkten ist das Mietpreisniveau in den vergangenen zwölf Monaten weiter angestiegen. Die Spitzenmiete hat um 14 % auf 8,10 €/m² zugelegt, die Durchschnittsmiete um 11 % auf 6,10 €/m².
Produktionsunternehmen gewohnt stark
Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen verdeutlicht die Unterschiede zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Während bis Mitte 2022 mehr als zwei Drittel des Ergebnisses in den Flächensegmenten ab 12.000 m² umgesetzt wurden, sind diese Kategorien bisher noch gar nicht besetzt. Aktuell steuern Verträge von 5.000 bis 8.000 m² mit knapp 55 % mehr als die Hälfte zum Umsatz bei, weitere 24 % entfallen auf die Klasse 8.000 bis 12.000 m². Die starke industrielle Basis der Stuttgarter Wirtschaft spiegelt sich regelmäßig in den Logistikzahlen wider und auch aktuell leistet das Segment Industrie/Produktion in der Branchenverteilung mit fast 58 % den wesentlichen Beitrag zum Flächenumsatz. Gefördert durch den Dachser-Abschluss in Rottenburg kommen Logistikdienstleister auf gut 28 %. Verträge von Handelsunternehmen konnten dagegen bis dato noch gar nicht im Marktgebiet verzeichnet werden. Auch Eigennutzer sind bisher noch nicht aktiv geworden, wohingegen der Neubauanteil mit rund 53 % auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegt.
Perspektiven
„Trotz einer durch die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gebremsten Dynamik bleibt die Angebotssituation nach wie vor der limitierende Faktor auf dem Stuttgarter Logistikmarkt, sodass die Zwischenbilanz bei einem entsprechenden Angebot auch höher hätte ausfallen können. Für bereits im Bau befindliche spekulative Flächenentwicklungen wird eine Fertigstellung überwiegend erst ab 2024 erwartet, entsprechend kann aus dem Neubausegment kurzfristig keine Entlastung erwartet werden“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH. Der Trend zu Mietvertragsverlängerungen im Bestand hält daher auch auf dem Stuttgarter Markt an. Ob vor diesem Hintergrund bis zum Jahresende noch der langjährige Durchschnitt von rund 184.000 m² erreicht werden kann, ist zumindest fraglich. Die Spitzenmiete dürfte aufgrund des geringen Flächenangebots sowie den gestiegenen Baukosten und Anforderungen an Neubauflächen (ESG) weiter anziehen.