Nachdem der Düsseldorfer Investmentmarkt 2020 der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Unsicherheiten mit einem starken Ergebnis getrotzt hat, konnte er mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,4 Mrd. € im Gesamtjahr 2021 nicht an diese Entwicklung anknüpfen. Das Resultat liegt rund 34 % unter dem Vorjahresresultat, und auch der langjährige Durchschnitt wurde um rund 15 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Verantwortlich für das moderate Marktgeschehen ist besonders das fehlende Angebot an den besonders von Investoren nachgefragten Core-Objekten innerhalb des Marktgebiets der Landeshauptstadt. Ungeachtet dessen konnte zum Ende des Jahres eine deutliche Marktbelebung festgestellt werden. Das überdurchschnittlich dynamische Schlussquartal, in dem rund 944 Mio. € erzielt wurden und damit doppelt so viel wie im dritten Quartal, verdeutlicht diesen positiven Trend“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Nur wenige Großtransaktionen, Büro-Investments weiterhin im Fokus
Ein weiterer Grund, warum der Düsseldorfer Investmentmarkt das Transaktionsniveau der vergangenen Jahre 2021 nicht erreichen konnte, zeigt sich bei der Analyse der Investments nach Größenklassen. Über das Jahr hinweg wurden nur vier Deals im Größensegment über 100 Mio. € registriert, womit diese Kategorie ein deutlich unterdurchschnittliches Ergebnis erzielt hat und nicht wie gewöhnlich den größten Anteil am Gesamtinvestmentvolumen stellt. Der prominenteste Großabschluss des Jahres war der Kauf des HSBC-Stammhauses in der Königsallee mit einem Volumen von deutlich mehr als 150 Mio. €. Den größten Anteil am Jahresresultat weist das Größensegment 50 bis 100 Mio. € mit 31 % auf.
Der Löwenanteil des Transaktionsvolumens der Rheinmetropole wurde wie üblich in Büroimmobilien investiert (knapp 60 %), wobei sich der Anteil im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozentpunkte reduziert hat. Dieser Rückgang lässt sich besonders auf das starke Ergebnis der Sammelkategorie „Sonstige“ zurückführen, welche mit rund 580 Mio. € nicht nur ein Rekordergebnis vorweisen konnte, sondern auch mit 24,5 % den zweitgrößten Anteil stellt. Basis dieses hohen Volumens ist eine Reihe von gehandelten Entwicklungsgrundstücken. Einen höheren Ergebnisanteil als im Vorjahr können jedoch auch Logistikimmobilien (8 %) und Einzelhandelsobjekte (7 %) vorweisen. Die Assetklasse Hotel war aufgrund der immer noch schwierigen Marktbedingungen nur marginal am Marktgeschehen beteiligt.
City und Cityrand sehr gefragt
Wie schon im Vorjahr haben sich die Investoren besonders auf die City– und Cityrandlagen fokussiert, was insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Unsicherheiten auch nicht überraschend ist. Den höchsten Anteil steuert der Cityrand mit gut 35 % bei, der jedoch mit rund 835 Mio. € das geringste Volumen seit 2013 hinnehmen muss. Das Zentrum der Landeshauptstadt stellt mit 30 % die zweite Säule des Jahresresultats, was nicht zuletzt auf den schon benannten HSBC-Stammhaus Deal zurückzuführen ist. Die Nebenlagen (20 %) und die Peripherie (15 %) konnten ihren Anteil im Vorjahresvergleich erhöhen, was unter anderem durch den Verkauf von großvolumigen Projektgrundstücken zu erklären ist.
Die Analyse des Investmentvolumens nach Käufergruppe verdeutlicht, dass drei Investorentypen im Jahr 2021 besonders aktiv waren. An die Spitze der Verteilung haben sich Projektentwickler gesetzt, die mit einem Anteil von 20 % ein deutlich überdurchschnittliches Resultat vorweisen können. Dicht dahinter folgen die Investment/Asset Manager mit 18 %. Den dritten Platz auf dem Podium sichern sich die Immobilienunternehmen (15 %). Dieses hohe Volumen lässt sich anhand des milliardenschweren Erwerbs eines Projektportfolios durch die Aggregate Holding erklären, das einige Assets in Düsseldorf enthält.
Vor dem Hintergrund der generellen hohen Nachfrage nach Core-Objekten und dem begrenzten Angebot sind die Spitzenrenditen für Büro– und Logistikobjekte auch im Schlussquartal 2021 weiter gesunken. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien notiert aktuell bei 2,75 % und damit 10 Basispunkte unter dem Niveau von Ende September. Noch deutlicher ist der Rückgang bei Logistik-Assets, deren Spitzenrendite zum Ende des Jahres bei 3,00 % liegt ( 20 Basispunkte). Die Rendite von Geschäftshäusern ist stabil bei 3,20 %.
Perspektiven
„Trotz des etwas moderateren Marktgeschehens im Jahr 2021 kann aus heutiger Sicht grundsätzlich optimistisch auf 2022 geblickt werden. Hierfür spricht neben der generell hohen Nachfrage nach Düsseldorfer Gewerbeimmobilien auch die Aussicht auf ein sich im Laufe des Jahres deutlich beschleunigendes Wirtschaftswachstum mit entsprechenden Impulsen für die Vermietungsmärkte. Auch die Bereitstellung neuer Produkte aufgrund von umfangreichen Fertigstellungen dürfte sich positiv auf das Investmentgeschehen auswirken, sodass ein Transaktionsvolumen im Bereich des langjährigen Durchschnitts das wahrscheinlichste Szenario für 2022 ist“, fasst Philip Bellenbaum die Aussichten zusammen.